[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 전월세 시장 안정을 위해 추진하는 전월세안심신탁사업을 두고 기대와 우려가 팽팽하게 맞서고 있다. 전세를 원하는 임차인에게는 최근 늘어나는 월세를 피하면서 전세사기 걱정 없이 전셋집에 거주할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다. 임대인 역시 매월 고정적인 임대수익을 확보해 월세를 떼일 우려를 줄일 수 있다는 점에서 긍정적이다.

하지만 수익성에 대한 우려도 나온다. 연 4% 수준의 수익률은 일반 월세에 비해 낮은 데다 시장이나 금리 변동에 따라 즉각 조정되는 구조도 아니어서, 안정성을 제외하면 임대인에게 충분한 수익적 메리트가 없다는 지적이다. 특히 전세사기가 주로 발생하는 빌라 등은 주택도시보증공사(HUG)의 사전 심사 단계에서 배제될 것으로 보여, 정작 소액 임대차 수요가 전월세안심신탁의 혜택을 받지 못할 수 있다는 진단도 나온다.

과거 문재인 정부 시절 등록임대주택 제도 운영 사례를 들어 전월세안심신탁사업의 정책 지속성을 전적으로 신뢰하기 어렵다는 지적도 임대인들 사이에서 나오고 있다.

◆ 9월 말부터 본격 시행…월 수익률 4% 예상 '임대인 유인' 동력 부족 지적 

17일 부동산시장에 따르면 8·13 주택신속공급대책에서 발표된 전월세안심신탁사업을 두고 임대인에 해당하는 다주택자와 비거주 1주택자의 참여 유인이 부족하다는 지적이 나온다. 반면 정작 전월세 시장 안정이 필요한 빌라·주거용 오피스텔 임차인은 제도의 혜택을 받기 어려울 수 있다는 분석도 제기된다. 특히 정부가 비거주 1주택자에 대한 징벌적 과세 방침을 밝힌 만큼, 이들이 전월세안심신탁에 참여하는 것이 오히려 '자충수'가 될 수 있다는 우려도 나온다.

전월세안심신탁은 전세를 선호하는 임차인과 월세를 선호하는 임대인을 정부가 연결해 월세 형태의 임대주택을 전세로 전환해 공급하는 사업이다. 최근 전세사기 우려와 전세가격 상승, 전세대출 여건 악화 등의 영향으로 월세 매물이 늘어나면서 임대차시장 안정을 위해 도입됐다.

전세를 원하는 임차인은 전세금을 주택도시보증공사(HUG)의 '안정화 기구'에 예치하고, 해당 기구는 예치금을 운용해 발생한 수익을 임대인에게 월세 형태로 지급한다. 임대차계약이 종료되면 기구가 임차인에게 전세금을 반환하는 3자 약정 방식으로 운영된다. 우선 실거래가 20억원 이하 주택을 대상으로 시행될 예정이며, 법적 의무가 아닌 공개모집을 통한 자발적 참여 방식으로 운영된다.

국토부는 전월세 안심신탁사업에 대해 추석 연휴가 끝나는 이달 말 공개모집 공고를 하고 사업을 본격 시작한다는 방침이다. 다만 4%로 예고된 수익률은 아직 확정되지 않았으며 안정화기구가 가져갈 운용비도 공모 이후 책정될 예정이다. 국토부 관계자는 "운용비나 수익률, 심사 기준 같은 세부 사항은 아직 구체적으로 확정되지 않았으며 약 두달 간의 공모를 거쳐 연말쯤 첫 사업이 이뤄질 것"이라고 말했다. 

사업의 성공을 위해 반드시 필요한 임대인의 유인 동력이 부족하다는 지적을 받는다. 임대인들은 수익률 극대화를 위해 월세 임대차를 선호하지만 새 아파트 입주 등에 따른 대출 문제로 전세가 필요한 수요가 있다. 이들 임대인은 전월세 안심신탁사업에 참여할 수 없는 상황이며 월세를 원하는 임대인들도 굳이 안정화기구에 맡겨 정부의 관리를 받는 것보다 스스로 월세 임대차를 줄 수 있기 때문이다. 

정부가 약속한 전월세안심신탁사업의 수익률도 논란이다. 현재 알려진 전월세안심신탁사업의 수익률은 연 4% 수준이다. 단순 계산하면 서울 아파트 평균 전세보증금 수준인 9억원짜리 주택의 경우 연간 3600만원, 월 300만원가량의 수익이 발생한다. 전월세안심신탁사업에서는 원칙적으로 임대인이 임차인으로부터 직접 전세보증금을 받지 않는다.

현재 서울지역 민간임대시장의 아파트 전월세 전환률은 약 4.5% 정도로 파악됐다. 이를 단순 계산하면 9억원 전세 아파트의 경우 보증금 2억원을 설정할 경우 월세액은 280만원에 이른다. 다만 이는 지역과 아파트 마다 차이가 크다. 이에 따라 주거 수요가 높은 서울 도심부(용산·중·성동구)나 한강벨트 아파트의 경우 전월세 전환률은 5%를 넘고 있는 실정이다. 이 경우 월세액은 310만원 선이 나온다. 더욱이 실제 서울 도심부 및 한강벨트의 역세권 근처 전세 9억원 수준 아파트의 월세 매물은 보증금 2억원에 월세 400만원을 뛰어넘는 경우가 대부분이다. 

전체 임대차 거래 중 전세-월세 비중이 51대 49인 아파트와 달리 월세 비중이 63%를 넘은 빌라(다세대·다가구·연립주택)나 도시형생활주택·주거용오피스텔은 상대적으로 전월세 전환률이 더 높다. 서울시 조사에 따르면 서울지역 빌라의 전월세 전환률은 5.5%며 민간 조사에 따르면 주거용오피스텔과 도시형생활주택의 전월세 전환률은 6%를 넘어선 상태다. 

이들 주택 및 주거시설 임대인의 경우 수익률 4%대인 전월세 안심신탁사업에 참여할 '메리트'가 없다. 물론 전월세 안심신탁의 수익률도 금리변동에 따라 연 4%를 초과할 가능성은 충분히 있다. 하지만 수익률을 전월세전환률에 맞춰 책정할 수는 없다는 국토부의 이야기다. 국토부 관계자는 "전월세 안심신탁은 펀드로 규정되기 때문에 금리를 즉각 적용하지 않는 수익률 개념으로 봐야하며 자본시장법 상 수익률을 확정할 수 없다"고 말했다. 

◆ 아파트 '올인' 가능성에 비아파트 거주자 임대차 안정화 효과 의문

더욱이 전세 사기가 아파트가 아닌 이들 빌라나 주거용 오피스텔 등에서 발생하고 있음을 감안할 때 아파트에 집중될 전월세 안심신탁사업은 임대차시장 안정화란 정부의 정책목표에도 부합하지 않을 것이란 지적도 나온다. 한 시장 전문가는 "주택도시보증공사도 결국 가장 안전한 아파트에 전월세 안심신탁사업을 집중하게 될 것이며 빌라, 주거용오피스텔 등은 위험성(리스크)을 이유로 심사에서 탈락시킬 가능성이 높다"며 "결국 이들 주거시설에 안심 전세를 원하는 수요자들은 기회조차 오지 않을 것"이라고 말했다. 

이와 함께 임대인들의 심리적 불안감도 전월세 안심신탁사업의 활성화에 걸림돌이 될 전망이다. 전월세 안심신탁에 참여하려면 보유한 주택의 자산정보를 완전히 공개해야한다. 이는 문재인 정부 시절 등록임대주택과 유사하다. 당시 문재인 정부는 집권 초 다주택자에 대한 징벌적 과세를 선언하고 과세를 피하려면 임대사업자 등록을 권고했다. 하지만 정권 중반 이후 등록임대사업자도 다주택에 의한 '투기 수요'로 규정되고 아파트 다주택자에 대해서도 임대주택 등록 말소하고 세졔 혜택을 폐지한 바 있다. 

물론 이들 등록임대사업자는 아직까지 징벌적 과세와 같은 '재산 피해'를 받지는 않았다. 하지만 정부의 권고대로 임대사업자 등록을 했음에도 투기 수요로 몰려 '조리 돌립'을 당한 사례가 있어 현행 전월세 안심신탁에 대해서도 의심의 눈초리가 많은 상태다. 특히 이재명 정부는 집권 초부터 '똘똘한 한 채'를 보유한 비거주 1주택자를 투기 수요로 겨냥하고 징벌적 과세 방침을 밝힌 상태다. 이번 세제 개편에서는 한발 물러섰지만 아직 정권 초기란 점을 감안할 때 남은 4년 동안 충분히 이들 비거주 1주택자에 대해서도 과세가 강화될 수 있을 것으로 인식되고 있다.

이에 대해 국토부는 시장의 오해라고 지적하고 있다. 국토부 관계자는 "다주택 및 비거주 1주택 상황 등은 이미 정부가 구체적인 사항까지 모두 파악하고 있기 때문에 전월세 안심신탁 참여에 따른 추가 자산 공개 등은 발생하지 않는다"며 "전월세 안심신탁사업은 순수하게 전월세 임차인과 임대인의 안정적인 임대차를 위해 추진하는 것"이라고 말했다. 

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