[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 청년·무주택자의 내 집 마련을 돕기 위해 도입된 선택형 공공임대가 정작 분양전환 시점엔 상당한 자기자본을 요구한다는 주장이 제기됐다. 전문가들은 공공임대의 성격에 맞는 택지비 산정 기준을 명확히 하고 금융지원과 청약기회 복원 등 보완책을 마련해야 한다고 제언했다.

◆ 6년 살고 분양받는데…시세 오르면 내야 할 돈 늘어

7일 국회에서 열린 '분양전환 선택형 공공임대, 지금 이대로 괜찮은가?' 토론회에서는 이 같은 주장이 제기됐다.

발제를 맡은 이준석 화성동탄2 C14 입주예정자협의회 회장은 선택형 공공임대의 분양전환가격과 택지비 산정 구조를 개선해야 한다는 의견을 냈다. 청약 단계에서는 엄격한 소득·자산 기준을 적용하면서도 향후 분양전환가격에는 입주자의 자금조달 능력이 충분히 반영되지 않는다는 것이다.

화성동탄2 C14는 주상복합용지에 들어서는 분양전환 공공임대주택이다. 건설 중인 주택에 입주해 6년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택하는 방식으로 공급됐다. LH는 실제 분양전환 시점을 2035년경으로 예상했다.

중요한 것은 분양전환 시 집값이다. LH는 입주할 때 정하는 입주 시 감정가와 6년 뒤 분양전환 당시 감정가를 평균해 산정하기로 했다. 주변 집값이 오를수록 입주자가 내야 할 금액도 함께 커지는 구조다. 입주 시 감정가는 당장 내야 하는 집값이 아니라 향후 분양가격을 계산하기 위한 첫 번째 기준가격으로, 해당 단지의 경우 ▲전용 52㎡ 5억6800만원 ▲전용 84㎡ 9억600만원이었다.

청약 대상은 소득과 자산이 일정 수준 이하인 무주택자로 제한됐다. 청년 특별공급은 월평균 소득 140% 이하이면서 본인 자산 2억7000만원·부모 자산 10억1100만원 이하여야 했다. 청년 외 공급은 월평균 소득 100~130% 이하, 가구당 총자산 3억5400만원 이하가 기준이었다.

입주예정자들은 현재 정해진 입주 시 감정가가 높은 상태에서 향후 6년 동안 주변 집값까지 오르면 최종 분양가격이 더 높아질 수 있다는 점을 문제삼고 있다. 협의회는 전용 84㎡ 주변 시세가 분양전환 시점에 16억원이라면 최종 분양가격을 약 11억7300만원으로 추산했다.

전용 모기지를 최대 5억원까지 이용해도 6억7300만원의 자기자금을 마련해야 한다. 주변 시세가 20억원이면 필요한 자기자금은 8억5300만원, 25억원이면 10억7800만원으로 늘어난다는 계산이다.

이 회장은 "자산이 3억원 안팎이어야 들어갈 수 있는 공공주택에 당첨됐지만, 정작 6년 뒤 집을 사려면 수억원의 현금을 준비해야 한다"며 "분양전환 시에는 시세에 맞춰서 가기 때문에 입주 시 감정가만이라도 조정해달라는 것"이라고 말했다.

◆ 주상복합이냐 공공임대냐…택지비 기준 놓고 시각차

C14 부지의 용지 성격도 도마에 올랐다. 주상복합용지는 감정평가액을 기준으로 택지가격을 정하는 반면, 공공임대주택건설용지는 조성원가 또는 조성원가 이하를 기준으로 공급한다.

LH는 지구단위계획상 C14가 여전히 주상복합용지인 만큼 택지비에 감정평가액을 적용해야 한다는 입장이다. 입주예정자들은 실제로 공공임대주택이 공급되는 만큼 공공임대주택건설용지로 보고 조성원가를 적용해야 한다고 맞서고 있다.

같은 부지를 두고 적용해야 할 가격 기준을 다르게 보는 만큼 입주시감정가 산정에서도 갈등이 이어지고 있다. 이 회장은 "주변 주상복합용지와 비교해 C14의 ㎡당 택지비가 상대적으로 높다"며 "감정평가 과정과 산정 근거도 확인할 필요가 있다"고 주장했다. 

좌장을 맡은 유선종 건국대 부동산학과 교수도 이런 충돌이 제도 설계 단계에서 선택형 공공임대의 성격과 가격 산정 원칙을 명확히 정하지 못한 데서 비롯됐다고 봤다. 유 교수는 "선택형을 공공성이 강한 임대주택으로 볼지, 향후 분양을 전제로 한 주택으로 볼지에 따라 적용 기준이 달라질 수 있다"며 "가격 산정 원칙을 다시 정립할 필요가 있다"고 강조했다.
 
◆ 분양 포기하면 청약기회도 잃어…"선택권 보완해야"

토론에서는 선택형 공공임대의 분양전환가격뿐 아니라 입주자의 실제 자금조달 능력까지 고려해 제도를 설계해야 한다는 의견이 나왔다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 입주 당시 소득 수준이 향후 주택가격 상승 속도를 따라가지 못할 수 있다고 지적했다. 시세보다 일정 비율 낮은 가격에 분양하더라도 6년간 집값이 크게 오르면 당초 정책 대상이었던 청년이나 저소득층은 실제 분양전환가격을 감당하기 어려워질 수 있다는 설명이다.

김 소장은 "공공임대가 저렴한 비용으로 일정 기간 거주하도록 하는 데 그치지 않고 입주자가 향후 자가로 이동할 수 있도록 연결하는 역할을 해야 한다"며 "분양전환 시 부담을 낮출 수 있도록 저리 장기대출 등 금융지원책도 함께 마련해야 한다"고 제언했다.

LH는 향후 분양전환 시 부담이 커지는 경우 지원 방안을 검토하겠다는 입장이다. 박병호 LH 분양기획처 주택마케팅팀장은 "기존 10년 공공임대에서 분양전환가격을 나눠 내거나 납부를 유예하는 제도를 운영하고 있다"며 "선택형에도 향후 유사한 지원 방안을 살펴볼 수 있다"고 말했다.

분양전환을 선택하지 않은 입주자에게 청약기회를 돌려주는 방안도 제도 개선 과제로 제시됐다. 최원혁 법무법인 대륙아주 변호사는 현재 선택형 공공임대가 낮은 소득·자산 기준으로 입주자를 선별하면서도 분양을 포기할 경우 청약통장과 특별공급 기회까지 잃게 만드는 구조라고 지적했다.

최 변호사는 "선택은 두 갈래의 길이 모두 열려 있어야 선택"이라며 "분양전환을 포기하면 사실상 손실이 확정되는 현재 구조를 손볼 필요가 있다"고 했다.

구체적으로는 공공임대로 전환해 사용하는 용지의 가격 기준을 명문화하고 분양전환가격 상한을 설정하는 방안을 제시했다. 분양을 선택하지 않은 경우 청약기회를 복원하는 방향도 언급됐다. 일부는 행정규칙이나 주택공급 관련 규칙 개정으로 가능하고, 사전청약 추정가격과 실제 가격 간 차이에 대한 규율이나 계약해제권 등은 법률 개정으로 보완할 수 있다는 것이다.

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