[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울에서 법인이 주택을 사들여 장기간 임대해도 종합부동산세 합산배제를 받기 어려운 현행 규제를 손질해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 정부 또한 기업형 민간임대 공급을 늘리기 위해 합산배제 확대와 적용 주택의 가격 기준 상향을 검토했지만 세제당국과의 협의에 발목을 잡혀 장기 과제로 남았다.

◆ 공공만으론 수요 못 따라가…기업형 임대 세제 개선 검토

24일 국토교통부에 따르면 기업형 민간임대주택 공급을 늘리기 위해 종합부동산세 합산배제 범위를 확대하는 방안이 검토되고 있다.

지난 13일 발표한 주택 신속공급 방안을 마련하는 과정에서도 조정대상지역 내 신축 매입임대주택에 합산배제를 허용하는 방안 등을 논의했지만 최종 대책에는 담기지 않았다. 세제당국과의 협의가 쉽지 않아서다.

정부가 종부세 완화를 검토한 것은 공공임대만으로 늘어나는 임대 수요를 모두 감당하기 어렵다고 판단했기 때문이다. 민간의 공급 역량을 활용해 장기간 안정적으로 운영되는 임대주택 공급 기반을 확대할 필요가 있다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "공공임대 확충만으로는 임대 공급이 충분하지 않다"며 "민간 임대 분야의 공급도 중요한 역할을 하고 있어 앞으로 확대해 나갈 필요가 있다"고 말했다.

종부세 합산배제는 일정 요건을 충족한 임대주택을 종부세 과세표준을 계산할 때 주택 합산 대상에서 빼주는 제도다. 현재 민간매입 장기일반·공공지원 민간임대주택은 ▲임대 개시 당시 공시가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 ▲10년 이상 임대하면서 임대료 증가율을 5% 이내로 제한의 요건을 충족하면 적용받을 수 있다. 30가구 이상을 임대하면 가격 기준은 수도권 9억원, 비수도권 6억원으로 높아진다.

다만 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에서 임대사업자 등록 등을 한 장기일반민간임대주택은 합산배제를 받을 수 없다. 당시 법인을 통한 주택 매입이 세제·대출 규제를 우회하는 수단으로 활용될 수 있다고 보고 규제를 강화한 데 따른 것이다.

◆ 공시가격 기준도 3억원 올라가나…투자 문턱 낮춘다

이는 지난해 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역으로 지정되면서 기업형 민간임대업계의 현안으로 다시 떠올랐다. 예컨대 A법인이 서울에서 신축 주택 100가구를 매입해 10년 이상 장기임대하려 해도, 조정대상지역에서 새로 등록한 매입임대에 해당하면 종부세 합산배제를 받을 수 없다.

기업형 임대사업자는 여러 주택을 장기간 보유하는 것을 기본으로 한다. 보유기간 내내 세 부담이 발생한다면 사업성을 떨어뜨려 신규 투자를 주저하게 만드는 요인이 될 수 있다.

업계에서는 종부세 부담이 장기 임대주택에 대한 신규 투자를 막고 있다며 제도 개선을 요구해왔다. 서울시도 등록 민간임대 활성화를 위해 조정대상지역 내 종부세 합산배제를 다시 적용해달라고 정부에 건의한 바 있다. 이런 이유로 국토부 이번 공급 대책을 마련하는 과정에서 조정대상지역 내 법인이 신축 주택을 매입해 장기임대하는 경우 종부세 합산배제를 허용하는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 

비조정대상지역에서는 합산배제 대상 임대주택의 공시가격 기준을 현행보다 일괄적으로 3억원 높이는 방안도 언급됐다. 기준이 상향되면 기존에는 가격 요건을 초과해 합산배제를 받지 못했던 주택까지 대상에 포함돼 기업형 임대사업자의 보유세 부담과 투자 문턱을 낮추는 효과가 있다. 그러나 세제 당국과의 협의가 원활하게 진행되지 않아 이번 대책에선 빠졌다.

◆ 종부세는 장기전…금융·임대료 규제부터 완화

정부는 세제보다 금융과 임대료 규제를 먼저 손질했다. 기존 10년 공공지원 민간임대에 20년 이상 운영하는 장기임대 유형을 추가하고 20년형의 주택도시기금 출자 한도를 총사업비의 11%에서 14%로 높였다. 임차인이 변경될 경우 임대료를 당시 시세의 95% 수준으로 다시 조정할 수 있도록 해 장기 운영에 따른 사업성 저하도 보완했다.

주택도시보증공사(HUG) 보증을 활용한 '임대주택 담보 장기 모기지'도 신설한다. 건설기간과 임대운영기간을 합쳐 최대 34년간 HUG 보증을 바탕으로 시중은행에서 사업자 대출을 받을 수 있도록 하는 방식이다.

신축 비아파트를 매입하는 등록임대사업자의 대출 규제도 이달 31일부터 완화된다. 일반 주택매매·임대사업자가 준공 후 1년 이내 신축 비아파트를 매입하면 LTV를 규제지역 30%, 비규제지역 60%까지 적용하고 민간임대주택법상 등록임대사업자는 규제지역 여부와 관계없이 최대 60%까지 허용한다.

종부세는 후속 과제로 남았다. 국토부 관계자는 "장기적으로 업계 의견을 듣고 재정경제부와 협의해 개선해 나갈 부분"이라며 "종부세 합산배제는 중요한 이슈인 만큼 관련 논의를 계속 이어갈 필요가 있다"고 말했다. 

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