[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부가 조속한 주택 공급을 위해 주택사업 금융 지원을 강화하고 자금 조달 부담을 낮춘다. 단기 공급 확대를 위해 기반시설 기부채납과 개발부담금 등에 대한 한시적 규제 완화에도 나선다. 이와 함께 시대 변화에 맞춰 도시·건축 규제를 전반적으로 개편해 주택 공급 여건을 개선한다는 방침이다.

◆ 주택사업 금융지원 대폭 강화…PF 앵커리츠 신설 및 보증 확대

13일 국토교통부는 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'을 통해 이 같은 내용을 담은 민간 공급 활성화 계획을 발표했다.

국토부는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 위축에 대응해 브릿지론과 본 PF 단계의 자금 공급을 대폭 늘린다. PF 개발앵커리츠는 우수 개발사업에 공공이 먼저 투자해 민간 자금 유입을 유도하는 제도로, PF 시장 경색으로 초기 자금 확보에 어려움을 겪는 사업장을 지원하기 위해 도입됐다.

지난 6월 공공 2000억원과 민간 투자 약 3200억원, 주택도시보증공사(HUG) 보증부 회사채 차입을 통해 1조원 규모의 마중물 자금을 조성한 바 있으며, 이번 대책에서는 한발 더 나아간다. 브릿지론 단계에서 기존 앵커리츠의 주택사업 비중을 70% 이상으로 운용해 오는 9월부터 신속한 투자를 착수하는 한편, 2027년에는 예산 1000억원과 민간 투자 1000억원, 회사채 2000억원을 합산한 4000억원 규모의 주택사업 전용 PF 개발앵커리츠를 신설해 수도권 주택사업의 신속한 착공을 지원할 계획이다. 이를 통해 1년 6개월 단위 재투자 방식으로 5년간 수도권 주택사업 약 1만가구의 신속 착공을 뒷받침할 것으로 기대된다.

본 PF 대출과 관련해서는 HUG와 주택금융공사(HF)의 PF 보증 공급 목표를 대폭 상향한다. 지난 3년간 연평균 13조원 수준이었던 PF 보증 공급 규모를 올해 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원으로 확대 부여해 3년간 연평균 28조7000억원을 공급한다. 기관별로 보면 HUG는 올해 14조원에서 2027년 20조원, 2028년 18조원으로, HF는 올해 9조원에서 2027년 13조원, 2028년 12조원으로 각각 늘어난다. 정부는 이 목표의 이행 여부를 상시 점검할 방침이다.

특히 수도권 사업장의 자금조달 애로를 해소하기 위해 HUG의 PF 보증 제도를 대폭 개선한다. 현행 총사업비 70% 한도를 유지하면서, 수도권의 경우 토지비 보증과 별도로 공사비의 70%(서울 80%)까지 추가 보증하는 특례를 2028년까지 한시적으로 운영한다.

그간 토지비와 공사비를 구분 없이 총사업비 70%로 산정하다 보니 땅값이 비싼 수도권에서는 공사비 재원이 부족해 우량 시공사의 사업 참여가 저조했는데, 이번 조치로 시행사의 자금조달 부담이 크게 줄어들 전망이다. 일반주택(오피스텔 포함)의 PF 보증 신청 시 요구되던 건축 연면적 요건(수도권 5000㎡, 지방 1만㎡ 이상)도 2028년까지 한시적으로 폐지해 소규모 사업장의 보증 접근성을 높인다.

이 밖에 구도심 사업장의 보증 심사 시 구축 아파트 시세만 활용하던 방식을 개선해 유사 생활권 비교, 개발 호재 등을 반영하도록 사업성 평가 방식도 현실화하고, 수기로 관리되던 보증 절차를 전면 전산화해 심사 기간을 1.5개월에서 1개월로 단축한다.

아울러 시공 순위 100위 밖 중소건설사의 주택사업 참여를 지원하는 HUG의 PF 특별보증도 기존 연 2조원 규모에서 연 3조원 이상으로 확대 공급한다. 2027년까지 서울과 경기 지역에서 착공하는 전용면적 85㎡ 이하이면서 분양가 9억원 이하인 주거시설 사업장에 대해서는 PF 대출 금리의 1%p(2028년은 0.5%p)를 재정으로 보조해 이자 부담을 직접적으로 낮춘다. 이 지원은 사업장당 최대 500가구까지 적용된다.

인허가 신청과 동시에 PF 보증 심사를 진행하는 '원스톱 통합심의'를 도입해 기존 대비 약 2개월의 기간을 단축하고, 2027년 12월까지 PF 보증료를 30% 인하하되 보증 승인 후 3개월 내 착공 시에는 10%p(포인트)를 추가 인하하는 등 조기 착공을 적극 유도한다.

◆ 개발부담금 100% 면제·기부채납 완화로 단기 공급 극대화

단기적인 주택 공급을 끌어올리기 위해 사업자들의 비용 부담도 한시적으로 대폭 덜어준다. 주택법상 사업계획 승인을 받아 시행하는 민간 주택건설사업의 경우 사업주체가 지방정부에 사업부지 면적의 최대 8%를 기반시설(도로, 공원 등) 부지로 기부채납해야 하는데, 수도권에서 2027년까지 사업계획 승인을 받을 경우 이 부담률을 4%p 완화하고, 2028년까지 받을 경우 2%p 완화하기로 했다.

다만 이는 승인 후 1년 이내에 실제 착공한 사업장에 한해 적용되며, 도로나 공원 등 기반시설 설치가 반드시 필요한 경우에는 예외적으로 현행 기준을 유지한다. 친환경건축물 인증 시에는 최대 부담률이 더 낮아져, 2027년까지 승인 시 2.8%, 2028년까지 승인 시 4.8%가 적용된다.

또한 개발사업 이익에 매기는 주거시설 개발부담금은 2027년까지 착공하는 전국 사업장에 대해 100% 전액 면제하며, 2028년 착공 시에는 50%를 감면해 사업성을 높인다.

◆ 비아파트 공급 생태계 정상화 및 건축 규제 개편

수도권 주택공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문, 특히 전월세 물량 확대에 핵심적인 일반주택(비아파트) 공급 여건이 크게 개선된다. 정부는 2030년까지 수도권 13만가구 착공을 지원한다는 목표 아래 다세대·다가구 주택, 오피스텔 등 비아파트 전반에 걸친 규제 완화와 금융·세제 지원을 추진한다.

다세대와 다가구 주택의 건축면적(바닥면적) 제한을 기존 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 넓혀 공용부 효율화를 통한 전용면적 증가를 유도하고, 다가구주택의 층수 제한도 3개 층에서 4개 층 이하로 높여 동일 면적에서 가구 수를 약 33% 늘릴 수 있도록 했다. 도시형생활주택으로 다세대를 짓는 경우에는 건축위원회 심의를 거쳐 주변 환경 등에 영향이 적다면 기존 5개 층에서 6개 층까지 유연하게 완화할 수 있도록 주택법 시행령 개정도 9월 중 추진한다.

통상 다세대·다가구 4~5층 부분도 사선 제약 없이 수직 건축을 허용하는 일조 규제 완화도 시행되며, 이는 지난 7월 23일 건축법 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 하위법령 마련 후 연내 시행될 예정이다. 다세대 건물 내 주민공동시설 면적을 용적률 산정에서 완화해 주거 여건 향상을 유도하고, 건설자금 대출 한도 역시 7000만원에서 9000만원으로 확대하면서 금리는 3.5%에서 3.2%로 인하한다.

주택 매매 및 임대사업자가 준공일로부터 1년 내에 최초로 매매계약을 체결하는 신축 일반주택을 매입할 경우 주택담보대출(LTV) 규제를 완화한다. 규제지역은 기존 0%에서 30%로, 비규제지역은 60%까지 대출을 허용하되, 민간임대주택법상 등록임대사업자가 매입하는 경우에는 규제지역 여부와 무관하게 LTV 60%를 적용한다. 별도로 일반주택 신축을 목적으로 멸실 예정 주택(대출 실행일로부터 1년 이내 멸실 필요)을 매입하는 경우에도 규제지역 여부와 관계없이 LTV 60%까지 완화한다.

도심 내 비어 있는 지식산업센터나 상가 등을 주거용(오피스텔 등)으로 전환하기 쉽도록 지원시설 면적 비중 한도를 산업단지 내 및 수도권은 기존 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 한시적(2년간)으로 확대하고, 지식산업센터 입주업체 근로자 외에도 입주할 수 있도록 입주 대상 규제도 푼다. 지식산업센터·상가 등 비주거 시설을 주거 시설로 용도 변경하는 경우 해당 대수선 비용에 대한 취득세를 면제해주는 혜택도 제공된다.

소형 신축 주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하, 아파트 제외)을 구입할 때 취득세·종부세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례는 기존 2027년 12월에서 2028년 12월까지 1년 연장 적용하며, 주택시장 상황 모니터링을 통해 이후 추가 연장도 검토한다. 주택신축판매업자가 소규모 주택 분양 시 취득세 중과 배제를 받기 위한 판매 기한 요건도 기존 5년에서 7년으로 완화해 공급 여건 악화에 따른 사업 리스크를 줄여준다.

◆ AI 시대 맞춤형 도시·건축 규제 개편…모듈러 공법·복합개발 확대

AI 혁명, 산업 구조 고도화, 1인 가구 증가 등 변화하는 주거 수요에 발맞춰 과거부터 이어진 경직된 도시·건축 규제도 대폭 손질한다.

역세권 등 우수 입지에 건설되는 주상복합의 주거 비율 규제가 대폭 완화된다. 상업·업무시설과 주택 간의 탄력적 조정을 위해 조례로 정하는 주거 비율 상한을 기존 90% 미만에서 100% 미만으로 확대하고, 건축허가 대상 주상복합의 주거 비율도 동일하게 100% 미만까지 높인다. 사업승인(주택법)보다 간소한 건축허가(건축법)를 적용받는 가구수 제한을 기존 300가구에서 500가구 미만으로 상업·준주거지역에 한해 2030년 12월까지 한시적으로 완화해 도심 주택 공급을 촉진한다. 이를 통해 2030년까지 2000가구의 추가 착공이 기대된다.

산업 구조 변화로 도심 내 공업 기능의 필요성이 감소한 준공업지역도 주거 공간으로 탈바꿈한다. 과밀억제권역인 서울시에서는 현행 수도권정비법상 공업지역 신규 지정이 불가능하고 대체지정(기존 해제 후 신규 지정)만 가능한데, 이 대체지정 범위를 현행 시·도 내에서 시·도 간(외부 포함)으로 확대해 지방자치단체 간 거래를 통한 주택 공급 협력 프로젝트를 발굴한다. 예를 들어 서울 내 공업·철도시설 등을 경기도로 이전하고 서울시가 공업 물량을 제공하면서 이전 부지에 주택을 공급하는 방식이다.

준공업지역 내 유휴부지·국공유지 등을 공공이 매입·개발해 공급하는 방안도 서울시와 협의해 추진한다. 산업혁신구역 내 산업시설 비율 하한선을 50%에서 30%로 낮춰 산업과 주거 기능이 융복합된 개발을 유도하며, 시범지구인 군포 당정(2200가구)은 사업계획 수립 후 국무회의 의결을 거쳐 공기업 예비타당성조사 면제 절차를 추진해 1년 조기 착공한다. 이를 통해 2030년까지 준공업지역에서 2000가구 착공을 목표로 한다.

공사 기간을 획기적으로 줄이고 안전사고를 예방할 수 있는 모듈러 공법 도입도 가속화한다. 모듈러 공법은 현장과 공장 공정을 병행해 통상 30% 내외(2년에서 1년 6개월)의 공기 단축이 가능하지만, 일반 공법 대비 30% 이상 높은 공사비와 인증체계 부재 등으로 활성화가 부진했다.

이에 정부는 산업 생태계 구축을 위해 공공이 마중물 역할을 맡기로 했다. 한국토지주택공사(LH) 등을 중심으로 2027년부터 2030년까지 모듈러 공공주택 발주 물량을 기존 1만2000가구(연평균 3000가구)에서 2만가구(연평균 5000가구)로 대폭 확대한다. 2030년까지 공공주택 건설 시 일반 공법 대비 초과 소요되는 공사비(호당 7000만원)의 약 50%를 재정으로 지원해 규모의 경제를 유도할 방침이다.

20층 이상 고층 모듈러주택 단지 조성 시범사업도 추진하는데, LH 의왕초평 A4BL(22층, 381가구, 2027년 11월 준공)과 GH 하남교산 A1BL(25층, 400가구, 2027년 2월 착공)이 대표적이다. 아울러 모듈러 특별법 제정을 통해 기술·품질 제고, 진흥구역 지정, 발주제도 개선 등 특례 및 재정 지원을 강화한다.

상가 공실 문제에 대응하기 위한 복합용도 건축물 확대 방안도 제시됐다. 신축 건물의 경우 역세권 등을 '복합용도건축구역'으로 지정해 장래 용도 변경이 쉽도록 처음부터 복합용도로 건축할 수 있게 규제를 완화하고 인센티브를 부여한다. 이미 지어진 기축 건물은 건축·주차장 기준을 건축위원회 심의를 통해 탄력적으로 적용받을 수 있도록 하고, 인허가 절차 역시 경관·교육·교통 등 공동위원회 통합 심의로 간소화해 원활한 주택 전환을 돕는다. 이러한 내용을 담은 특별법 제정도 추진한다.

한편 도심 내 민간이 보유한 미활용 비주거용지 등을 적정 수준의 이익 환수를 전제로 중·고밀 주거용지로 전환하는 제도 개선도 검토하며, 우선 주거용으로 개발 가능한 토지는 LH가 8월부터 공모를 통해 5000억원 규모의 공공토지비축 방식으로 매입한 뒤 주택 공급에 활용할 계획이다.

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