[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 금융당국이 이재명 대통령 주재 부동산 대토론회에서 청년·서민 실수요자를 보호하면서도 가계부채와 주택시장 불안을 완화하기 위한 새로운 주택금융 관리 체계를 제안했다.

특히 고가주택 담보대출에 추가 비용을 부과하는 '거시건전성 관리부담금' 제도를 도입해, 무분별한 레버리지와 가수요를 억제하는 동시에 취약계층 지원 재원을 마련하자는 정책 제안이 눈길을 끌었다.

다만 규제 실효성과 함께 고가주택에 대한 이중규제 논란도 제기될 수 있어, 다각적인 논의가 필요하다는 지적이다.

김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 23일 청와대에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 "현재 주택시장은 자산가격 상승 기대에 따른 가수요로 왜곡돼 있으며, 단기적으로는 수요 억제, 중장기적으로는 공급 확대가 병행돼야 한다"고 진단했다. 한국금융연구원은 금융 정책을 담당하는 금융위원회의 산하 연구기관이다. 

그는 "주택담보대출 수요를 탄력적으로 조정할 수 있는 새로운 가격 규제가 필요하다"며, 기존 양적 규제 위주의 주택금융 정책을 보완하는 수단으로 부담금 제도를 제시했다.

김 위원은 지난 15일 금융위 주재로 열린 '부동산 금융정책 국민 의견 경청 토론회' 논의를 바탕으로, 청년·실수요자 배려와 전세대출, 이주비 대출 등 주요 이슈도 함께 짚었다.

청년층 주거 지원과 관련해서는 전반적인 대출 규제 완화보다는 임차·매매 수요를 분리해 정책모기지 등 목표형 지원을 확대하고, 실수요 선별 요건을 더욱 엄격히 적용해야 한다고 제언했다.

전세대출의 경우 이미 '주거 사다리'의 일부로 자리 잡았지만, 자기자본 없이 무한 레버리지를 허용해 전세·매매가격 상승과 갭투자, 역전세 리스크를 키웠다는 점을 지적하며 실수요 요건을 강화한 점진적 축소가 필요하다고 밝혔다.

정비사업과 관련해서는 주택 공급 확대를 위해 일부 금융규제 완화가 불가피하다고 보면서도, 이주비 대출 규제 완화가 시장 전반에 '완화 신호'를 보내 가수요를 자극하지 않도록 설계를 조정해야 한다고 강조했다.

특히 다주택자와 비거주 임대인의 이주비 대출은 실수요로 보기 어려운 만큼 규제 강화가 필요하다고 밝혔다. 정책 효과가 후행적이고 비대칭적이라는 점을 들어 "목이 마르다고 소금물을 마실 수는 없다"며 "규제 완화의 부작용이 규제 강화 효과보다 훨씬 클 수 있다"고 경고했다.

핵심 제안인 거시건전성 관리부담금은 고신용·고자산 차주가 고가주택을 담보로 과도한 대출 자원을 사용하는 경우, 그 사회적 비용을 부담금 형태로 환수하는 구조다.

그는 외화건전성부담금, 교통유발부담금과 유사한 준조세적 성격으로, 기존 조세 체계와도 병행 운용이 가능하다고 설명했다.

부담금은 고가 또는 고액 주택담보대출에 정밀하게 부과함으로써 고가주택이 전체 시장 가격을 선도하는 효과를 일부 차단하고, 향후 금리 인하 국면에서 가계부채와 자산가격 과열을 억제하는 장치로 활용할 수 있다는 구상이다.

또한 부담금 수입을 저소득·저신용 등 주거 취약계층을 위한 정책금융 재원으로 활용해 실수요자 지원과 거시건전성 관리를 동시에 달성하는 선순환 구조를 지향한다.

그는 통화정책과도 분리해 운용할 수 있어, 금리는 시장에 맡기되 별도의 가격 규제를 통해 금융 안정을 추구할 수 있다는 점을 장점으로 제시했다.

다만 "주택시장이 갈아타기 수요자가 동시에 공급자이기도 한 복잡한 구조인 만큼, 부담금이 기존 양적 규제, 세제, 주택 공급 정책 등과 어떻게 조합될지에 대한 정교한 설계가 필수적"이라고 강조했다.

그는 "거시건전성 관리부담금은 만병통치약이 아니라, 실수요자 중심 주택금융 체계를 위한 하나의 도구"라며 "청년과 서민 실수요자 보호, 주택시장 안정, 가계부채 관리라는 세 가지 목표를 동시에 추구하는 방향으로 정책 논의가 진전돼야 한다"고 말했다.

peterbreak22@newspim.com