[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 다음 달 세제개편안을 통해 부동산 보유세와 양도소득세 개편에 나설 것으로 전망되면서 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 실거주 목적의 장기 보유는 유지하되 투자·비거주 목적 보유에 대한 세제 혜택을 축소하는 방안이 거론되는 가운데, 전문가들은 매물 출회 확대와 시장 왜곡 가능성을 두고 상반된 의견을 내놓고 있다.

◆ 세제개편안 앞두고 보유세·양도세 동시 조정론 부상

23일 관가에 따르면 정부는 다음달 발표할 세제개편안에서 부동산 보유세와 양도소득세를 함께 손보는 방안을 검토하고 있다. 실거주 주택과 투자·비거주 목적 주택을 구분해 세 부담을 달리 설계하는 방향이 유력하게 거론된다.

부동산 세제 개편 논의는 대통령실의 메시지 이후 구체화되는 분위기다. 김용범 대통령실 정책실장은 지난 20일 자신의 페이스북에 "보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것이 필요하고 옳은 방향"이라는 내용의 글을 올렸다. 이재명 대통령도 그동안 장기보유특별공제 제도 손질 필요성을 여러 차례 언급해 온 만큼 다음달 세제개편안에 관련 내용이 담길지 시장의 관심이 커지고 있다.

정부의 문제의식은 실거주보다 투자 목적의 주택 보유에 세제 혜택이 과도하게 주어졌다는 데 있다. 최근 수도권 집값 상승세가 확대된 점도 세제 개편 논의의 배경으로 꼽힌다. 서울을 중심으로 매물 부족 현상이 이어지는 가운데, 재건축 단지와 선호 지역을 중심으로 가격 상승세가 나타나고 있기 때문이다.

부동산 빅데이터 업체 '아실' 조사 결과 서울 아파트 매물은 지난달 23일 6만3013건에서 이날 기준 6만1249건으로 2.8% 줄었다. 한국부동산원이 발표한 6월 셋째주 주간 아파트가격 동향(15일 기준)을 분석했더니 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 올랐다. 부동산원 관계자는 "역세권과 대단지, 재건축 추진 단지를 중심으로 매수 수요가 이어지면서 서울 전체 상승세가 유지됐다"고 말했다.

◆ 공정시장가액비율·장특공제 손질…효과 지역별 상이

보유세 개편에서는 종합부동산세 공정시장가액비율 조정이 우선 거론된다. 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 적용하는 비율이다. 현재 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60% 수준이다. 이 비율을 높이면 세율을 그대로 두더라도 실제 세 부담이 늘어난다.

공정시장가액비율은 시행령 개정으로 조정할 수 있어 정부가 비교적 빠르게 꺼낼 수 있는 카드로 꼽힌다. 문재인정부 당시 높아졌던 비율이 윤석열정부 들어 낮아진 뒤 유지돼 온 만큼, 정부가 이를 일정 부분 되돌리는 방식으로 보유세 부담을 높일 수 있다는 관측이 나온다.

다만 보유세 부담을 높이는 방식의 가격 안정 효과는 일률적으로 나타나지 않을 수 있다. 창신대학교 연구진이 2016년 1월부터 2024년 5월까지 수도권 아파트 시장을 분석한 결과, 공정시장가액비율을 강화했을 때 경기와 인천의 집값은 떨어졌다. 반면 서울에서는 공급 부족과 높은 투자 수요로 인해 세금 강화가 가격 하락으로 직결되지 않았다.

성주한 창신대 부교수는 "세 부담을 감내하더라도 서울 핵심 지역 주택을 보유하거나 매수하려는 수요가 유지되면 공정시장가액비율 조정만으로 시장 안정 효과를 내기 어렵다"고 말했다.

양도세 분야에서는 장기보유특별공제 개편이 핵심 쟁점이다. 현재 1가구 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제를 받을 수 있다. 요건을 채우면 공제율이 최대 80%까지 올라간다. 현재 실거주 기간에 따른 혜택은 유지하되 단순 보유 기간에 따른 공제는 줄이는 방안이 거론된다.

비거주 1주택자나 장기간 보유했지만 실제 거주 기간이 짧은 고가 주택 보유자에 대한 혜택 축소가 검토 대상이 될 것으로 보인다. 실거주 목적의 장기 보유는 보호하면서 투자 목적 보유에 따른 세제상 이익은 낮추겠다는 취지다.

장특공제 축소 또한 실시 효과가 즉각 반영되지 않을 수 있다. 서울시립대 국제도시과학대학원이 양도소득세 개편 시뮬레이션을 실시했더니 자산 유형과 보유세 부담 수준에 따라 세 부담 효과가 엇갈렸다.

시뮬레이션은 장특공제를 폐지하고 종합부동산세·재산세 납부분을 양도세에 반영하며, 고가주택 기준을 현행 12억원이 아닌 9억원으로 조정했다는 가정을 전제로 진행됐다. 2024년 20억원 상당의 주택을 매입한 1주택자가 10년 후 이를 매도할 경우, 양도세 실효세율은 13.9%에서 20.6%로 높아졌다.

30억원 규모 서울 주택에 거주하며 경기와 대전에 각각 18억원와 12억원의 비거주주택을 보유한 3주택자의 실효세율은 25.2%다. 이때 종부세 인정률을 50%로 두면 19.2%로 낮아지지만 인정률을 20%로 낮추면 26.2%로 높아진다. 장특공제 개편이 다주택자에게 일률적인 매도 압력으로 작용하지 않고 보유 주택 수와 자산 구성, 종부세 기납부액 인정 범위에 따라 다른 효과를 가져온다는 의미로 해석된다.

◆ "매물 나오긴 하겠지만…세제만으로 집값 안정엔 한계"

시장에서는 세제 개편 강도에 따라 일부 매물 출회가 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "수도권 비거주 주택 보유자 수가 상당수일 것으로 추정되는 만큼 향후 세제 개편 강도에 따라 매물 출회량 증가 및 일부 가격 조정이 발생할 가능성이 있다"고 말했다.

매물이 모든 지역에서 같은 방식으로 나오지는 않을 가능성이 크다. 남 연구원은 "세 낀 매물 형태로 매도할 수 있는 기한이 정해져 있기에 강남권·한강벨트 등 인기지역의 경우 양도차익을 실현하고 현금 증여를 하고자 하는 50~60대 중심으로 매도 움직임이 발생할 것"이라고 덧붙였다.

세제 강화가 시장 안정보다 매물 잠김을 키울 수 있다는 우려도 고개를 든다. 김인만 김인만경제연구소장은 "집값 잡으려고 보유세도 올리고 거래세도 올렸다가 매물 잠김으로 집값이 오히려 폭등했던 문재인 정부 상황이 재현될 것"이라며 "세금 부담이 늘어나면 집을 팔 것이라고 생각하겠지만, 불확실성이 큰 현실을 감안하면 '똘똘한 한 채' 현상은 더욱 강해지고 증여를 통한 부의 대물림도 더 늘어난다"고 내다봤다.

세제가 집값 안정 수단으로만 활용될 경우 사회적 논란이 커질 수 있다는 지적도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "보유세 등의 세제개편으로 집값을 잡겠다는 시도가 거주지역에 따른 신분의 고착화를 초래할 수도 있다는 점에 유의해야 한다"며 "특정 지역에 거주한다는 것이 집값과 함께 매년 보유세를 낸다는 뜻으로 자리잡으면 부동산은 지위재로 확정된다"고 말했다.

아울러 "시장거래가 위축되면서 주택가격의 변동성은 일부 억제할 수 있겠지만, 그걸로 시장가격이 급락하거나 안정되기는 쉽지 않다"며 "세제가 과거에 언급되던 조세평등이 아닌 단순히 집값을 잡는 수단으로 다뤄진다면 논란이 수반될 수밖에 없다"고 덧붙였다.

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