[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 지난 9일부터 주택 매각 차익의 최대 82.5%를 세금으로 환수하는 다주택자 양도소득세 중과가 본격 시행되면서 시장에서는 다주택자에 대한 추가 압박 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다.

양도세 부담이 급격히 커진 만큼 다주택자들이 매도 대신 보유를 선택하며 이른바 '버티기'에 나설 가능성이 높다는 분석에서다. 이에 정부 역시 매물 잠김 현상 심화를 막기 위한 후속 대책 마련에 나설 것이란 전망이 나온다.

정부는 지방선거 이후 비거주 1주택자 과세 강화 방안을 중점적으로 검토할 것으로 알려졌다. 여기에 증여나 장기 보유 전략으로 선회하는 다주택자에 대한 규제·과세 강화 가능성도 거론된다. 다만 이재명 대통령이 보유세를 '최후의 수단'으로 언급한 만큼, 시장에서는 보유세의 즉각적인 인상 가능성에 대해서는 다소 엇갈린 전망이 나오고 있다.

◆ 다주택자는 '버티기' 1주택자는 금융 동결로 주택 거래 못해…매물잠김 필연적

12일 부동산 업계에 따르면 양도소득세 중과 재개를 기점으로 다주택자에 대한 정부의 추가 압박 정책이 본격화될 것이란 관측이 나오고 있다.

양도세 중과가 시행된 만큼 다주택자의 행동은 '버티기'로 예상되고 있다. 양도차익의 최대 82.5%를 양도세로 걷어가는 정책에도 불구하고 집을 팔 다주택자는 많지 않을 것이기 때문이다. 이에 따라 매물이 줄어들고 거래도 함께 위축되는 매물 잠김 현상이 예상되고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이미 정리 의향을 가진 다주택자는 9일 이전 대부분 정리했다고 보여지는 만큼 지금까지 집을 안 판 다주택자가 막대한 양도세를 감당하며 팔 확률은 높지 않다"며 "결국 다주택자 매물이 줄어들며 지금까지 안팔린 매물은 회수되는 등 매물잠김 현상이 나타날 것"이라고 말했다. 

대다수 시장 전문가들은 9일 이후 주택시장에 대해 지난 2022년 발생했던 집값 하락이 나타나기 보다 전반적인 박스권 안정세가 이어질 것으로 예상하고 있다. 급매물이 대부분 정리된 것으로 보이며 팔 사람은 이미 팔았기 때문에 추가 매물도 부족해질 것으로 예상돼서다.

실제 올해 들어 정부의 양도세 중과 재개 방침으로 인해 늘어난 매물로 거래가 꾸준히 이어졌지만 5월 들어 줄어든 모습이 역력하다. 지난 4월 서울시내 아파트 거래량은 6105건은 전달인 3월(5461건)대비 10% 이상 늘었지만 약 열흘이 지난 이달 들어선 293건으로 크게 위축된 상태다. 8일과 9일 1200건에 달하는 토지거래허가 신청이 들어온 점을 감안하더라도 지난달 수준을 넘어서는 거래건수를 기록하긴 어려울 것으로 예상되고 있다. 

◆ 장특공 압박으로 비거주 1주택자 매물 유입 유도…보유세 인상 시그널 강화 예상 

이에 따라 정부의 매물잠김 현상에 대처하기 위한 추가 규제 정책에 관심이 모인다. 가장 먼저 시작될 것으로 예측되는 것은 비거주 1주택자에 대한 대응이다. 이 대통령을 필두로 정부에서 여러차례 거론한 만큼 지방선거가 끝난 이후 곧바로 정책이 나올 것이란 시각이 많다. 

즉 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 개편안을 마련한 후 이에 대한 유예기간을 적용하는 것이다. 이렇게 되면 이들 비거주 1주택자들은 장특공제 폐지에 따른 양도세 증액을 피하기 위해 서둘러 집을 매각할 것으로 예측된다. 물론 이들은 보유한 집을 파는 것보다 갖고 있던 집으로 돌아가는 방식을 택하겠지만 이들이 살고 있던 전월세 주택이 매물로 나오면서 매물잠김 현상이 어느 정도 완화될 것으로 예측된다. 다만 이 과정에서 전월세 매물이 크게 줄어드는 것은 불가피한 일로 꼽힌다. 이에 대한 정부의 대책은 없다. 

다음으로 버티기에 들어간 다주택자에 대한 압박이다. 이에 대해서는 보유세 증액이 대처법으로 꼽힌다. 이재명 대통령은 대선 시절부터 "세금으로 부동산시장을 잡지 않겠다"고 밝혔지만 이미 양도세 중과 유예 폐지와 장특공제 개편안을 거론하면서 '세금 압박'은 시작된 상태다. 다만 양도세의 경우 이재명 정부를 비롯해 민주당 정권에서는 부동산 세금이 아닌 '번 돈에 대한 과세'인 소득세로 규정하고 있는 만큼 결국 종합부동산세 인상이 관건이 될 전망이다. 

이 대통령이 여러 차례에 걸쳐 '세금 인상은 최후의 수단'이라고 지적한 만큼 일단 올해 7월 세제 개편에서 종부세 인상안이 나올 가능성은 높지 않을 것으로 보인다. 물론 종부세 산정에서 가장 중요한 역할을 하는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 이명박·박근혜 정부시절까지 유지했던 80%로 되돌리는 것은 시행령으로 할 수 있다. 하지만 이 역시 올해 당장 시행되진 않을 것이란 분석이 많다. 자칫 대통령의 '말 바꾸기'가 될 수 있기 때문이다. 

이에 따라 정부는 당장 보유세 인상보다 보유세 인상에 대한 '시그널'을 강력하게 제시할 것으로 예측된다. 실거래가 대비 공시가격을 뜻하는 이른바 '현실화율'을 지금보다 높이고 내년 이후 공정시장가액비율 인상을 선언하는 방식이 예상된다. 이렇게 되면 시차를 두고 다주택자의 집 팔기가 이어질 가능성이 높다. 

다음으로 증여세에 대한 추가 대응도 예상된다. 다만 증여세는 현 수준도 다른 나라에 비해 높은 만큼 세율을 올려 세금을 강화하는 것보다 먼저 증여에 대한 철저한 검증이 이뤄질 것으로 전망된다. 앞서 이 대통령은 SNS를 통해 '정당한 세금을 내고 증여를 하는 것은 괜찮다'고 말한바 있다. 이에 따라 증여는 세금 확대보다는 법을 회피하는 불법 및 편법 증여에 대한 대응이 있을 것으로 예측된다. 하지만 다주택자를 기준으로 할 때 증여세와 양도세가 비슷해진 만큼 증여세를 좀더 올릴 가능성도 상존하고 있다. 

이은형 연구위원은 "정부가 매물 잠김현상을 극복하기 위해 노력한다지만 금융게 등이 강화된 상태에서 추가로 할 수 있는 일은 많지 않다"며 "다주택자에 대한 추가 압박은 결국 보유세밖에 없는 만큼 이번 세제개편안에서 공정시장가액비율 인상을 추진하는 것도 배제할 수 없는 상태"라고 말했다. 

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