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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최근 서울 아파트 시장에서 매매가격과 전세가격, 월세가격이 동시에 오르는 이른바 '트리플 강세' 조짐이 나타나면서 청년·신혼부부의 주거 사다리가 흔들리고 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 전세 매물 부족에 따른 급격한 월세 전환은 자산 형성기에 있는 2030 세대의 고정 주거비 부담을 크게 늘리는 핵심 요인으로 지목된다.

이에 서울 아파트 시장의 현황과 트리플 강세가 주거시장에 미치는 영향을 살펴보고, 전세의 월세화가 진행될 경우 청년층이 부담해야 할 주거비 총액이 얼마나 증가하는지 AI 시뮬레이션을 통해 심층 분석했다.

◆ "전세 씨 말랐나"…2건 중 1건 월세 계약 

서울 아파트 시장에서 전세가 줄고 월세가 급증하는 '월세화 현상'은 통계로도 확연히 증명된다. 서울시 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 임대차 계약 중 월세(반전세 포함)가 차지하는 비중은 이미 절반을 넘어섰다. 불과 수년 전까지만 해도 전세와 월세의 비중이 6대 4 혹은 7대 3 수준으로 전세가 압도적이었지만 최근에는 사실상 거래 2건 중 1건 이상이 월세 계약으로 체결되며 전세의 자리를 빠르게 대체하고 있다.

이처럼 전세가 씨가 마른 배경에는 복합적인 구조적 원인이 자리한다. 가장 큰 단초를 제공한 것은 빌라·단독주택을 덮친 '전세사기 여파'다. 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 공포심에 빌라 전세 수요가 아파트 전세로 대거 이동했고, 이는 아파트 전세 매물의 품귀 현상을 불렀다.

여기에 멈추지 않는 고금리 기조와 정부의 대출 규제 강화(스트레스 DSR 도입 등)가 불을 붙였다. 세입자 입장에서는 높은 금리의 전세자금대출을 일으키는 것보다 차라리 월세를 내는 것이 낫거나, 대출 한도가 안 나와 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 경우가 늘었다. 임대인(집주인) 역시 늘어난 보유세 부담과 금리 비용을 충당하기 위해 전세를 월세나 반전세로 전환하면서 시장의 월세화가 걷잡을 수 없이 가속화됐다.

◆ '트리플 강세'로 선택지 강제…2030에게 '치명적'

현재 부동산 시장의 가장 큰 핵심 키워드는 '트리플(매매·전세·월세) 강세'다. 대출 규제로 매매 수요가 묶여 전세로 주저앉으면 전세가가 오르고, 전세 물건이 부족해 월세로 밀려나면 월세 가격이 오르는 '풍선효과'가 동시다발적으로 작용하고 있기 때문이다.

이 현상이 2030 청년·신혼부부에게 유독 치명적인 이유는 이들이 선택할 수 있는 '선택지'가 사실상 전무한 '외통수'에 걸렸기 때문이다.

매매 시장은 높은 집값과 강력한 대출 문턱 때문에 수중에 모아둔 자본이 부족한 청년층이 진입하기 불가능하다.

전세 시장 역시 매물 자체가 귀할뿐더러 가격이 폭등해 신혼집을 구하려는 이들의 발을 동동 구르게 만든다.

결국 주거 사다리의 마지막 보루로 선택하는 것이 월세 시장인데, 수요가 이곳으로만 몰리다 보니 월세 가격마저 천정부지로 치솟고 있다. 소득 성장이 정체된 상황에서 주거비 지출만 비대해지다 보니, 청년층은 저축을 통해 미래 자산을 형성할 기회 자체를 박탈당하는 '월세 늪'에 빠지게 된다.

◆ 전세 4억~8억원의 월세 전환 부담, 78만~235만원

그렇다면 전세로 살던 집이 월세 또는 반전세로 전환될 때, 청년 가구가 매달 실제로 감당해야 하는 주거비는 얼마나 늘어날까. KOSIS에 따르면 올해 1분기 기준 서울 아파트 평균 전월세전환율은 연 4.7%로 나타났다. 이를 서울 주요 지역의 아파트 전세 시세 4억원부터 8억원까지에 적용해 보증금별 월세 부담액을 시뮬레이션해봤다.

시뮬레이션 결과 전세가 월세로 바뀌는 순간 매달 고정 주거비 부담은 크게 늘어난다. 기존 전세 4억원짜리 주택을 보증금 1억원의 반전세로 전환하면, 줄어든 보증금 3억원에 대해 매달 약 118만원의 월세가 발생한다. 보증금을 2억원으로 높이더라도 한 달 고정 월세는 약 78만원 수준이다.

신혼부부들이 많이 찾는 전세 6억원짜리 아파트의 부담은 더 커진다. 보증금을 1억5000만원으로 낮추고 월세로 전환할 경우 세입자는 매달 약 176만원을 부담해야 한다. 보증금을 3억원으로 맞춘 반전세 형태라 해도 월세는 약 118만원 수준이다. 2030 직장인이나 맞벌이 신혼부부의 세후 소득을 월 400만~500만원 선으로 가정하면, 주거비로만 소득의 20~40% 안팎이 빠져나가는 셈이다.

전세 시세가 8억원인 아파트를 보증금 2억원의 월세로 전환하면 매달 월세는 약 235만원까지 뛴다. 보증금을 4억원까지 높여도 매달 약 157만원을 부담해야 한다. 이는 신혼부부 한 사람의 월급 상당액이 주거비로 소진되는 수준으로, 자산 형성기 청년층의 결혼 자금 마련이나 출산 계획에도 직접적인 부담으로 작용할 수밖에 없다.

◆ 규제 없는 신규 계약 시 월세 200만~300만원

하지만 앞선 시뮬레이션은 어디까지나 서울 아파트 평균 전월세전환율 4.7%를 적용한 계산이다. 실제 현장 분위기는 이보다 더 가혹할 수 있다. 신규 전월세 계약은 주택임대차보호법상 전월세전환율 규제의 직접적인 적용을 받지 않기 때문이다. 법적 상한은 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 사실상 작동하고, 새로 들어오는 세입자에게는 집주인이 제시하는 호가가 그대로 시장가격이 되는 구조다.

전세 품귀가 심화된 상황에서 집주인이 강한 호가를 부를 경우 부담은 더 커진다. 기존 전세 6억원짜리 아파트를 보증금 1억5000만원으로 낮춘다고 가정하면, 평균 전환율 4.7%를 적용한 적정 월세는 약 176만원 수준이다. 그러나 집주인이 월 200만원을 요구하면 실제 전월세전환율은 연 5.33%로 높아진다.

강남권이나 인기 신축 단지에서는 월 250만원, 많게는 월 300만원까지 호가가 형성될 가능성도 있다. 월 250만원일 때 실제 전환율은 연 6.66%, 월 300만원일 경우에는 연 8.0%까지 치솟는다. 월세가 300만원이면 세입자가 부담해야 하는 연간 순수 주거비만 3600만원에 달한다.

이는 대기업 대리급 직장인의 세후 연봉 상당액을 주거비로 쏟아붓는 수준이다. 계약 규제의 사각지대에서 고액 월세 호가가 이어질 경우, 2030 세입자는 소득의 절반 이상을 주거비로 지출하는 이른바 '주거 빈곤층(RIR 50% 이상)'으로 내몰릴 가능성이 커진다.

◆ 청년층 월세 늪 탈출, 정책금융·공공임대가 관건

전문가들은 지금의 월세화 현상과 주거비 폭등을 방치할 경우, 청년층의 소비 위축은 물론 저출산과 고령화 등 국가적 구조 대전환의 위기를 심화시킬 것이라고 경고한다. 집값과 주거비 부담이 출산율 저하의 직격탄이라는 점은 이미 수많은 연구로 증명됐다. 끊어진 주거 사다리를 복원하기 위한 정부와 지자체의 특단의 대책이 시급한 시점이다.

가장 현실적인 해결책으로는 청년 및 신혼부부 대상 정책금융(버팀목, 디딤돌 등)의 한도 확대와 소득 문턱 완화가 꼽힌다. 시중은행의 강력한 가계대출 규제 속에서도 자산 형성이 시급한 청년층만큼은 낮은 금리로 전세 시장에 진입할 수 있도록 정부가 든든한 버팀목이 돼주어야 배짱 월세 시장으로 밀려나는 것을 막을 수 있다.

든든전세나 장기전세(SH·LH) 같은 '장기 공공 임대주택'의 획기적인 공급 확대도 뒷받침돼야 한다. 민간 임대차 시장의 호가 폭등을 제어하기 위해, 최소 10년 이상 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 양질의 공공 주택이 서울 도심 내에 지속적으로 공급돼야 청년층이 주거 불안 없이 자산을 모을 수 있다.

신규 계약이라는 이유로 무자비하게 청년층을 착취하는 고액 월세 현상을 완화하기 위해 월세 세액공제 대상을 현행보다 과감하게 확대해 세금 감면을 통한 실질 소득 보전 효과를 내야 한다. 청년들이 월세의 늪에서 허우적대지 않고 자산을 축적해 자가로 이동할 수 있는 징검다리 정책이 어느 때보다 절실하다.

min72@newspim.com