[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 1분기 국내 부동산 시장은 수도권을 중심으로 매매가와 임대료가 나란히 오르며 점진적인 회복 흐름을 나타냈다. 눈덩이처럼 불어나는 준공 후 미분양 물량과 정부 규제로 인해 꺾인 집값 상승 기대 심리가 향후 시장 불확실성을 키우는 핵심 변수로 떠오르고 있다.

28일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')이 발표한 '2026년 1분기 부동산시장동향'에 따르면, 올 1분기 주택 매매시장은 수도권과 지방 모두 가격 상승세를 유지했으나 전월 대비 상승폭은 다소 둔화하며 급등보다는 완만한 회복 국면을 보였다. 지난달 수도권 아파트 매매가격은 0.32% 오르며 14개월 연속 상승세를 이어갔으나 전월(0.68%)보다는 오름폭이 줄었다.

눈에 띄는 점은 생애최초 주택 구입 비율이다. 같은 기간 전국 집합건물 매매 중 생애최초 구입 비중은 40.8%를 기록해 여전히 40%를 웃돌았다. 수도권은 43.9%로 높은 비중을 이어간 반면, 지방은 37.5%로 하락하며 지역 간 차별화가 나타나고 있어 정책금융 지원에 기댄 실수요자 중심의 수도권 쏠림 현상이 확인됐다.

임대차 시장에서는 전세 강세와 월세화 현상이 뚜렷하게 교차했다. 지난 2월 전국 아파트 전세가격은 0.30% 상승하며 오름세를 지속했고, 월세통합가격 역시 0.30% 올라 상승폭을 키웠다. 수도권의 전세 수급 불균형이 가격 상승을 견인하는 핵심 흐름으로 작용하고 있다.

동시에 전세 거래량은 줄고 월세 거래가 늘어나면서 전체 전·월세 거래 중 월세 비중이 69.9%에 달했다. 김성환 건산연 연구위원은 "임차 수요가 전세에서 월세나 준월세로 빠르게 재편되며 임대차 시장의 구조가 근본적으로 변화하고 있음을 시사한다"고 말했다.

올해 1~2월 전국 주택 인허가 물량은 3만799가구로 전년 동기 대비 11.9% 감소했다. 주로 민간 부문의 침체(-19.9%)에 기인했다. 3월 분양 물량은 수도권을 중심으로 크게 늘었으나 월별 실적 변동성이 커 불안정한 상태다.

가장 큰 우려를 낳는 대목은 악성 미분양이다. 지난 2월 전국 미분양은 6만6208가구로 여전히 높은 수준을 유지한 가운데, 공사 완료 후에도 주인을 찾지 못하는 준공 후 미분양은 수도권과 지방 모두 늘어 3만1307가구로 급증했다. 김 연구위원은 "2000년대 후반 이후 보기 드문 높은 수치로, 단순한 분양 부진을 넘어 실제 주택 재고 누적이라는 심각한 시장 부담으로 작용하고 있다"고 말했다.

수요와 심리 지표에서도 지역 간 온도 차가 극명했다. 올 2월 매매수급동향은 수도권이 100.9를 기록해 기준선(100)을 넘어선 반면, 지방은 93.2에 그쳐 여전히 매수세 회복이 제한적이다. 연초 124까지 치솟았던 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 3월 들어 96으로 급락해 기준선인 100 아래로 떨어졌다.

김 연구위원은 "거래와 수급 상황은 개선되고 있지만, 최근 가계부채 관리 강화 기조 등 정부의 규제 메시지가 시장에 전달되면서 향후 집값 상승에 대한 낙관적인 기대 심리가 한풀 꺾이고 선별적 매수 접근이 강화되는 것으로 풀이된다"고 설명했다.

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