[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 주택공급 확대에 속도를 내려하고 있다. 부동산 주무부처인 국토교통부 내 1급 간부가 수장을 맡은 주택공급추진단이 구성되고 타부처와의 원활한 협의를 위한 범정부 차원의 공급계획을 잇따라 내고 있다. 이를 실천하기 위해 국회 입법도 정부의 요구대로 추진되고 있다. 

이재명 정부의 주택공급 대책의 방향은 공공이 주도하며 그린벨트 해제 등을 토대로 개발되는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 개발과 도심의 노후지역을 찾아 개발하는 '도심공공주택복합사업'이 양대축을 이룬다고 볼 수 있다. 

수도권 신도시는 1기 신도시를 비롯해 40년 이상 해왔던 전통적인 수법이니 특별할 게 없다 하겠다. 다만 수용 대상 인구가 적고 보상비도 낮은 탓에 개발이 쉬운 장점이 있어 정부와 지자체 즉 공공이 손쉽게 추진하는 사업이다. 하지만 그 필요성에 대해서는 이제 의문이 든다. 주택보급률이 100%를 넘어섰고 도심 주택공급이 쟁점인 시기에 서울과 같은 도심에서 멀리 떨어진 수도권 외곽의 신도시사업이 반드시 필요한가 하는 점이다. 더욱이 그린벨트를 해제해 공공 주택을 짓는 것은 필요성에 대한 의문이 더 커진다.

반면 도심공공주택복합사업은 부족한 도심 주택을 해결하는 동시에 도심 슬럼화를 막는 기법이란 점에서 훨씬 더 효과가 크고 필요성도 높은 사업이다. 

그동안 노후 도심지 및 주거지역 개발은 민간 재정비사업인 재건축·재개발사업이 맡아왔다. 이명박 서울시장 당시 추진했던 뉴타운은 그 부산물도 있었지만 서울의 노후 주거지역을 대대적으로 정비했다는 점에서 후한 평가를 받는다. 하지만 정부가 명시했듯이 민간사업은 그 나름대로 약점이 있다. 바로 '보이지 않는 손' 때문이다. 돈이 되지 않는 사업에 대해선 '보이지 않는 손'이 움직이지 않아서다.

오세훈 시장의 서울시가 시장경제를 존중하며 민간 재정비사업을 활성화하려고 하지만 기대 만큼 효과를 얻지 못하는 이유도 바로 이 '보이지 않는 손' 때문이다. 더욱이 우크라이나 전쟁 이후 치솟고 있는 공사비로 인해 높아진 분담금은 노후 도심과 주거지 개발을 부진에 빠뜨렸다. 그런 상황에서 도심 주택 부족 문제는 심화되고 슬럼화도 가속화되고 있는 상태다. 이같은 상황에서 공공의 개입은 자연스런 현상이다. '보이지 않는 손'이 진입을 꺼린다면 '보이는 손'인 공공이 들어가야한다. 

실제 이명박 서울시장 시절 중구 황학동 삼일시민아파트(현 롯데캐슬 베네치아) 재개발 사례에서 공공주도 도심개발사업의 효과를 볼 수 있다. 시유지와 사유지가 뒤섞여 있던 이 곳은 상권이 발달해있던 이유도 있어 지분 문제와 주민 반발로 재개발이 쉽지 않았다. 재개발이 추진되던 2000년대 초반까지 40년 노후 불량건축물이었지만 '보이지 않는 손'이 방관하며 흉물로 남아있었다. 하지만 서울시의 적극적인 개입과 양보는 삼일시민아파트를 도심을 대표하는 주상복합 단지로 탈바꿈시켰다. 그리고 삼일아파트 이후 60~70년대 지어진 서울의 시민·시범 아파트는 대부분 재개발을 이루지 못한 채 '환갑'을 눈 앞에 두고 있다. 

반면 신도시는 그 효과에 대해 이제 고개가 갸우뚱해진다. 신도시가 지어지면 서울 도심으로의 철도 및 도로 인프라 건설은 필수불가결한 부분이다. 인프라야 지어놓으면 언젠가는 써먹게 된다. 하지만 필요 이상의 재정 낭비 역시 뒤따르는 구조가 된다. 더욱이 인프라는 건설이 다가 아니다. 유지를 해야하는 비용과 수고도 필요하다. 그리고 인구 감소가 시작되는 현 상황에서 수도권 신도시는 40~50년 후 대량 슬럼화가 불가피하다는 문제가 있다.

이같은 상황에서 1989년 천만을 넘어섰던 서울의 인구가 900만명 초반대로 주저 앉았다. 노후 도심개발과 주택 부족문제는 여전히 삼각하다. 지금이라면 서울의 도시계획과 슬럼화 방지를 위해 적극적인 도심 개발은 반드시 수행해야할 일이다. 

2021년 도입된  도심복합사업은 이재명 정부 들어 발빠르게 추진되고 있다. 돈이 안되는 사업이란 이유로 장기 방치되고 있던 서울의 노후 주거지에서도 주민들의 기대 속에 도심복합사업이 적극 도입되고 있다. 특히 법정 용적률 1.4배 인센티브가 주어지는 고밀도 개발사업이란 특성에 따라 신도시에 못지 않은 주택공급 효과를 얻을 수 있다는 점도 도심복합사업의 장점으로 꼽힌다. 

우려되는 부분도 있다. 도심복합사업은 사업성이 낮은 곳에 다량의 인센티브를 주는 것과 함께 수용방식이란 적극적인 기법이 적용된다는 특성이 있다. 이처럼 수용이 일상화되면 수용가로 감정평가액을 지급하는 도심복합사업 기법에 따라 '수용 난민'이 발생할 수 있다. 즉 원하지도 않은 수용을 당하면서 헐값에 살고 있던 집을 비워줘야 하게 되는 것이다. 재개발·재건축도 '이주 난민' 발생을 이유로 비판하는 목소리가 높다. 정부와 지자체가 수용 난민 문제에 적극적으로 대처해야할 이유다. 

아울러 문재인 정부시절 도입된 공공 재개발·재건축처럼 과도한 개발이익 환수를 우선해 앞세우지 않기를 바란다. 노후 도심 및 주거지 개발사업이란 주거환경 개선과 슬럼화 방지가 1차 목표다. 민간이 가져야할 개발 이익을 공공의 이름으로 환수하는 것이 먼저가 아니라는 점을 공공 개발사업자는 명심해야할 것이다. 이와 함께 도심복합사업 확대를 위해 지자체, 개발 당사자인 민간과 함께 충분한 협상을 거친 후 추진하는 방안이 필요하다. 착공 중심의 주택공급계획이 나오더라도 준공이 늦어지는 이유는 바로 주민들과의 협상 부족이기 때문이다. 

개발효과와 함께 개발이익을 공공이 공유할 수 있는 도심공공주택복합사업은 이제 필요성이 확연히 떨어진 수도권 신도시보다 더 중점적으로 추진해야할 개발사업일 것이다. 사업의 결과와 효과를 우선시하는 사업이 되길 바란다.

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