AI 핵심 요약
beta- 정부가 19일 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원 일몰 연장 여부를 심층 평가하기로 했다.
- 지방 악성 미분양 3만호와 건설사 PF 부실 우려 속에 세제지원 종료 시 지방 부동산·금융시장 충격 가능성이 제기됐다.
- 반면 인구 감소와 공급 과잉 상황에서 미분양 세제지원이 투자 수요만 자극해 실효성과 사회적 편익이 낮다는 비판도 나왔다.
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다주택 중과 피하는 특례…PF 리스크 변수로
"인구 줄어드는데 공급 확대"…실효성 논란도
| 정부가 '국세감면 80조원 시대'를 맞아 조세지출 구조조정에 착수했다. 올해 일몰이 도래하는 79건의 조세특례를 전면 재검토하고, '일몰 1회 연장 후 폐지 원칙'을 도입하며 관행적 감세 연장에 제동을 걸겠다는 방침이다. 다만 여기에는 중소기업·청년고용·부동산 등 민생·산업 전반이 대상에 포함된 만큼, 세제지원 축소와 정책 필요성 사이 충돌이 불가피할 것으로 전망된다. <뉴스핌>은 [2026 일몰조세] 시리즈를 통해 주요 조세특례의 존폐 쟁점과 정부의 감세 재편 방향을 짚어본다.
[2026 일몰조세] 시리즈 |
[세종=뉴스핌] 이정아 김기랑 기자 = 정부가 올해 말 일몰 예정인 '비수도권 준공 후 미분양주택' 세제지원 제도에 대한 재검토에 착수하면서 지방 부동산시장 충격 우려가 커지고 있다.
지방 미분양 적체와 건설경기 부진이 장기화하는 가운데, 업계에서는 세제지원 종료 시 악성 미분양 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험이 확대될 수 있다는 우려를 내놓고 있다.
◆ "악성 미분양 3만호"…지방 부동산 경고등
19일 재정경제부의 '2026년 조세지출 기본계획'에 따르면, 정부는 올해 말 일몰이 도래하는 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원을 심층평가 대상에 포함하고 제도 유지 여부를 검토할 계획이다.
해당 제도는 1주택자가 비수도권 준공 후 미분양주택을 추가 취득하더라도 해당 주택을 주택 수에서 제외해 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있도록 한 한시 지원책이다.
이에 따라 양도세 12억원 비과세와 장기보유특별공제, 종부세 기본공제 등 혜택을 유지할 수 있다. 사실상 지방 미분양 주택 매입 시 다주택 중과 부담을 완화해주는 구조다.
해당 조항은 지난 2024년 말 조세특례제한법 개정을 통해 신설됐다. 정부는 최근 시행령 개정을 통해 적용 대상 주택의 취득가액 기준도 기존 6억원 이하에서 7억원 이하로 완화했다.
현재 지방 부동산시장은 수도권과 달리 거래 침체와 가격 약세가 이어지면서 준공 후 미분양 물량이 빠르게 쌓이고 있다.
국토교통부에 따르면 올해 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만5283호로 집계됐다. 이 가운데 지방 미분양은 4만6671호로 전체의 약 71%를 차지했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양도 3만429호에 달했다.
특히 준공 후 미분양은 실제 입주가 가능한 상태에서도 팔리지 않는 물량이라는 점에서 시장에서는 '악성 미분양'으로 분류한다.
업계에서는 세제지원 종료 시 지방 미분양 적체가 더 심화할 가능성을 우려하고 있다.
특히 지방 미분양 문제가 단순 공급 과잉이 아니라 인구 감소와 지역 경기 둔화, 수요 위축이 복합적으로 맞물린 구조적 문제라는 점도 부담 요인으로 꼽힌다.
준공 후 미분양이 3만호를 웃도는 상황이 이어지면서 지방 건설사 유동성 부담도 커지는 분위기다. 업계 안팎에서는 미분양 장기화가 건설사 PF 부실과 저축은행·지역 금융권 건전성 악화로 이어질 가능성도 거론된다.
다만 해당 제도는 도입 시점이 비교적 최근인 만큼 아직 구체적인 감면 실적은 집계되지 않은 상태다. 세제당국 관계자는 "국세청 통계에 시차가 있어 아직 실적치가 나오지 않았다"고 설명했다.
◆ 인구 줄어드는데 공급 왜 늘리나…실효성 논란도
업계에서는 조세지출 규모 자체보다는 정책 상징성이 큰 제도라는 평가도 나온다. 지방 부동산시장 거래 심리 개선과 미분양 해소 유도를 위해 도입된 대표 세제지원책 가운데 하나라는 것이다.
실제 정부는 지방 준공 후 미분양이 과도하게 누적된 상황을 고려해 지난해 말 일몰 예정이었던 해당 제도를 연장한 것으로 전해졌다.
정부는 올해 조세지출 운영 방향에서 '지방 미분양주택 해소 지원'을 정책 과제로 제시했다. 인구감소지역 주택 수요 확충과 지방 부동산시장 안정화를 지원하겠다는 방침이다.
시장에서는 단순 연장보다는 지원 대상이나 적용 요건을 조정하는 방식의 재설계 가능성도 거론한다. 인구감소지역 중심으로 지원 범위를 축소하거나 실거주 목적 매입자 위주로 혜택을 제한하는 방식 등이 검토될 수 있다는 관측도 나온다.
반면 조세당국 안팎에서는 미분양 세제지원이 실수요 회복보다 투자 수요를 자극할 가능성이 있고, 시장 왜곡 우려도 있다는 지적이 지속된다.
일각에서는 지방 인구 감소와 주택 공급 과잉 상황을 고려할 때 미분양 세제지원의 실효성이 제한적이라는 의견이 나온다.
유호림 강남대 세무전문대학원 주임교수는 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원과 관련해 "지방은 이미 인구 감소와 수요 위축이 동시에 진행되는 상황"이라며 "단순 건설경기 부양 목적만으로 미분양 세제지원을 반복 연장하는 것이 실질적인 정책 효과로 이어질지는 의문"이라고 말했다.
유 교수는 "현재 지방 미분양 문제는 일시적인 경기 침체보다 구조적인 공급 과잉 성격이 강하다"며 "국내 주택 공급률이 이미 인구 100명당 108채까지 공급되는 높은 수준인 상황에서 추가 공급 유인 정책을 계속 유지할 필요성이 크지 않을 수 있다"고 지적했다.
이어 "세제지원 연장으로 건설경기가 일부 살아날 수는 있겠지만, 그 효과가 지역경제 전반의 성장이나 소비 확대 등으로 이어지는 낙수효과는 제한적일 수 있다"며 "건설업 지원 필요성과 별개로 조세지원의 실질적인 사회적 편익을 냉정하게 따져볼 필요가 있다"고 조언했다.
세제당국 관계자는 "상황을 보면서 평가를 진행할 예정"이라며 "성과평가 결과를 토대로 제도 유지 여부와 개선 방향을 검토할 계획"이라고 말했다.
plum@newspim.com
