개발사업자 80% "인허가 지연에 피해 입어"…사업계획 22번 바꾼 사례도

기사입력 : 2025년09월23일 09:48

최종수정 : 2025년09월23일 09:48

건축공간연구원 설문 결과 사업자 80% "인허가 지연에 피해 입어"
6개월~1년 지연 40%
국토부, 신속 인허가 전담조직 설치 예정
법령상 근거 마련 목전

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주거·산업 기반을 공급하는 개발사업의 공익성과 경제 파급효과에 비해 인허가 절차는 기준이 불명확하고 변경이 잦은 것으로 나타났다. 사업자의 개선 요구가 빗발치자 정부는 신속 인허가 전담 체계를 구축하고 사전조사와 판단, 협의 절차를 표준화하려는 시도에 나섰다.

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이종민 건축공간연구원(AURI) 연구위원이 22일 '신속 인허가 지원 제도화 토론회'에서 주제발표를 진행하고 있다. 2025.09.23 chulsoofriend@newspim.com

◆ 복잡한 절차로 인허가 장기화… 사업기간·비용 부담 키워

23일 업계에 따르면 전날 이종민 건축공간연구원(AURI) 연구위원은 '신속 인허가 지원 제도화 토론회'에서 이 같이 밝혔다.

부동산 개발사업은 국민 생활환경을 조성·개선하고 국가 및 지역 산업 발전을 위한 시설을 공급하는 등 공익성이 크고, 건설·중개·자재 생산·유통 전 과정을 아우르는 대규모 산업이다. 주거용 건설업의 생산·부가가치·고용 유발 계수는 타 제조업보다 높아 경제적 파급 효과가 크다.

그러나 AURI가 올해 사업자 324명을 대상으로 부동산개발사업 인허가 인식에 대한 설문을 진행한 결과, 80%(252명)가 '인허가 지연으로 피해를 받았지만 사업 지연을 우려해 행정청의 요구를 수용했다'고 답했다. 이들 중 다수는 '이의 제기를 해도 받아들여지지 않을 것이라 생각했다', '추후 불이익이 우려돼 문제를 드러내지 못했다'고 응답했다.

'인허가 지연 피해가 다소 있다'고 응답한 132명에게 사업 지연 기간을 묻자 '6개월~1년 미만'이 40%로 가장 많았았다. '언제 끝날지 몰라 판단 불가'라고 답변한 이들도 10%에 달했다. 총사업비 대비 증가된 금액 비율은 '10~15% 미만'(34%) '5~10% 미만'(27%) '15~20% 미만'(14%) 순이었다.

인허가 지연으로 인한 영향(복수응답)으로는 ▲'비용 증가로 내부 자금사정 악화' 48명 ▲'사업비 증가로 분양가 상승' 46명 ▲'브리지론 대주의 자금회수 압박' 21명 ▲'브리지론 연장 어려움으로 경공매 진행' 11명이었다. 토지매각 등 전면 개발포기를 선택한 응답자도 5명이었다.

건축행정시스템(세움터)에 따르면 승인된 주택건설사업계획 2686건을 분석한 결과 평균 변경 차수는 5회, 최대 22회였다. 이 연구위원은 "1회 변경마다 2~3개월씩 지연된다고 가정하면 약 1년 가까이 사업이 늦어질 수 있어 사업자 입장에서는 큰 부담"이라며 "사업 기간이 길어질수록 자금이 증액되고 분양가 상승 등으로 결국 국민 부담으로 이어지는 악순환이 발생한다"고 말했다.

연구원은 인허가 지연의 원인으로 ▲법령 간 모순·불명확한 유권해석 ▲법정 기준을 넘어선 과도한 조정·인위적 기준 적용 ▲지자체 부서간 상충된 의견과 주민 사이 갈등 ▲각종 영향평가 지연 ▲애매한 이유로 보완 지시·조건 추가 ▲인허가 후 조건 변경 ▲담당 공무원의 고의·전문성 부족 등을 꼽았다. 이 같은 상황이 지속되면 사업자는 협상력이 떨어지고 행정소송까지 가는 사례도 늘어난다.

◆ '신속 인허가 지원센터', 지자체·사업자간 이견 조정 효과 있을까

사업자들은 신속한 인허가를 위해 명확한 유권해석과 제3자 협의·조정 기능을 갖춘 전담 조직이 필요하다고 입을 모은다. 공사비 상승 등으로 개발사업 여건이 악화되는 상황에서 사업이 지연돼 금융비용이 증가하고 분양 가격이 오르는 악순환을 막기 위한 대책이 마련돼야 한다는 의견이다.

AURI는 국토교통부와 함께 '신속 인허가 지원센터' 설립을 추진 중이다. 주요 업무는 ▲구체적인 유권해석 제공 ▲지자체와 사업자 간 이견 직접 조정 ▲그림자 규제 모니터링 및 제도 개선 활동 등을 통한 인허가 담당자 부담 절감 등이다.

총괄 운영을 맡는 인허가 지원센터와 의사결정을 담당하는 신속 인허가 지원위원회, 사전조사·분석을 맡는 전문기관 등 3개 조직으로 구성될 예정이다. 사업자나 지자체가 안건을 제출하면 전문기관이 사실 확인과 법률·유사사례 검토를 거쳐 조사보고서를 작성하고, 지원센터가 지원 여부를 판단해 결과를 통보한다. 필요 시 유권해석과 협의·조정을 위해 전문가 자문·회의를 개최하고 이해관계자 의견을 공식적으로 청취하는 절차가 포함된다.

국토부는 오는 11월 28일 시행되는 '부동산개발사업 관리 등에 관한 법률'에 인허가 지원 근거를 명시할 방침이다. 구체적으로 ▲지원센터 설치 및 전문기관 지정 ▲위원회 분과 운영 및 역할 규정 ▲적극행정 면책 조항 신설 ▲벌칙 규정 정비 등이다.

지원제도는 자발적 신청 방식으로 운영된다. 기존 절차에 문제가 없는 사업자는 그대로 진행하면 되고, 지연 우려가 있을 때만 신청해 지원을 받을 수 있도록 설계된다.

앞선 사업자 설문조사에서 참여자 324명 중 81.4%(263명)이 긍정적 효과를 기대했고, 88.6%(287명)가 제도가 만들어지면 활용하겠다고 답했다. 이 연구위원은 "신속 인허가 지원 제도는 무제한 허가가 아니라 객관적 조사와 전문가 판단을 통해 합리적인 절차를 마련하기 위한 조치"라며 "국토부의 정책적 노하우와 전문기관의 객관성, 위원회의 집단지성 등을 결합해 인허가 지연을 줄이고 국민 부담을 완화해야 한다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com

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[10·15 부동산대책] "2금융권 모두 묶였다" [서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = 이번에 발표된 10. 15 부동산 대책으로 주택매입 자금 조달의 '마지막 통로'로 불리던 2금융권 대출길이 사실상 완전히 막혔다. 그동안 1금융권 대출 한도를 채운 뒤 저축은행이나 캐피털 등 2금융권으로 넘어가 추가 자금을 확보하던 관행이 이번 대책 이후에는 불가능해진다. 정부는 주택시장 안정을 목표로 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 시가 기준 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 일괄 제한했다. ◆ "2금융권 통한 추가 대출도 불가능"…한도·DSR·LTV 일괄 적용 이전까지는 은행권에서 한도를 채운 뒤 2금융권으로 넘어가 추가 대출을 받는 식의 '보충 레버리지'가 가능했지만 이번 대책으로 저축은행·상호금융·보험사·카드사 등 전 금융권이 동일 기준을 적용받게 됐다. 또한 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역의 주담대 LTV(담보인정비율)는 70%에서 40%로 하향되며 전세대출·신용대출을 이용한 주택 구입도 금지된다. 이에 따라 2금융권을 통한 '추가 대출'이나 '신용대출 보완'도 사실상 불가능해졌다. 이번 대책에서 1·2금융권 동일 DSR(총부채원리금상환비율)·LTV 기준을 적용하면서 '2금융권으로 가면 더 빌릴 수 있다'는 공식은 완전히 무너졌기 때문이다. 그동안은 저축은행 등 2금융권은 은행보다 DSR 허용 비율이 상대적으로 높았다. 은행권이 40%이라면, 저축은행은 50~60%였다. 하지만 금리가 조금 더 높았다. 이런 가운데 1·2금융권 동일 DSR·LTV 기준을 적용하면서 2금융권으로 갈 유인이 없어졌다. 만약 2금융권의 금리가 8%이라면 실제 대출 한도는 오히려 줄어든다. 연소득 6000만원 기준으로 은행(금리 4%)에선 약 3억5000만원까지 가능하지만 저축은행(금리 8%)에서는 2억6000만원 수준에 그친다. [서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2025.10.15 hkj77@hanmail.net 금융권 관계자는 "이번 조치로 1금융권이 막히면 2금융권으로 돌던 흐름까지 완전히 끊길 것"이라며 "대출 금리는 더 높은데 한도까지 줄어, 비은행권 대출의 매력은 사실상 사라졌다"고 말했다. 저축은행업계 한 관계자는 "건전성 관리가 예민한 곳들은 지표 관리를 위해 더욱 보수적으로 대출을 실행할 것"이라고 말했다. ◆ "사업자대출·우회대출 차단"…고소득자 레버리지 봉쇄 그동안 일부 고소득층은 사업자등록을 내고 2금융권 사업자대출을 이용해 주택을 매입하는 편법을 사용해왔다. 하지만 정부는 이미 6·27 대책에서 신용대출 한도를 1억원으로 제한하고 사업자대출을 통한 주택자금 유용도 차단한 바 있다. 이에 더해 이번 대책에서 정부는 "주택구입 자금으로 유용되는 사업자대출은 동일한 심사 기준과 DSR 적용을 받는다"며 용도 외 사용 시 대출 회수 및 제재 대상이 될 수 있다고 명시했다. 금융권 다른 관계자는 "이전에는 2금융권 사업자대출로 10억원대까지 자금을 끌어오는 사례가 있었지만 이제는 용도검증 강화로 사실상 불가능하다"며 "소득이 높아도 DSR 제한에 걸려 실수요 외 매입은 어렵다"고 말했다. yunyun@newspim.com 2025-10-15 10:49

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불안이 불지핀 랠리 금값 4200달러 돌파 [시드니=뉴스핌] 권지언 특파원 = 지정학 불안과 연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인하 기대감이 계속되면서 금 가격이 15일(현지시간) 온스당 4,200달러도 뚫고 올랐다. 국제유가는 미국과 중국 간 무역 긴장 격화와 공급 과잉 전망 여파가 계속되며 하락했다. 뉴욕상품거래소(COMEX)에서 금 선물 12월물은 1.2% 올라 4,213.60달러를 기록했다. 금 현물은 장중 한때 사상 최고치인 4,217.95달러까지 상승해 역대 최고가를 경신한 뒤 한국시간 기준 16일 오전 1시 33분 기준 1.3% 오른 온스당 4,196.76달러를 기록했다. 금괴. [사진=블룸버그통신] 주요 통화 바스켓 대비 달러 가치를 보여주는 달러지수는 0.32% 하락해 금값 매력을 더했다. 전날 제롬 파월 연준 의장이 "미국 노동시장은 여전히 '낮은 고용·낮은 해고의 침체(doldrums)' 상태에 있다"고 말하며 완화적(비둘기파적) 톤을 유지했기 때문이다. 스콧 베선트 미국 재무부 장관은 "주식시장이 흔들려도 미국은 중국과의 무역협상 입장을 바꾸지 않을 것"이라고 밝히며 미중 갈등 지속 가능성에 무게를 실었다. 씨티인덱스와 포렉스닷컴의 시장 분석가 파와드 라자크자다는 "금은 지금 완전히 폭주하는 국면에 있으며, 멈출 기미를 보이지 않는다"며 "최근 며칠간 미·중 무역 긴장이 다시 고조되면서, 투자자들이 주식의 롱 포지션(상승 베팅)을 헤지하기 위해 금으로 분산투자를 할 이유가 더욱 늘었다"고 말했다. 시장에서는 10월 금리 인하 0.25%포인트(25bp)를 단행할 확률을 98%, 12월 추가 인하는 100%로 완전히 반영한 상태다. 시장 참가자들은 또한 미국 정부 셧다운(일시적 행정 중단) 상황에도 주목하고 있다. 셧다운으로 인해 공식 경제 지표 발표가 중단되면서, 정책 결정자들의 경제 전망에도 불확실성이 커질 수 있기 때문이다. 유가는 무역 갈등보다 공급 과잉 가능성을 경계하며 하락했다. 런던 ICE선물거래소에서 브렌트유 12월물은 배럴당 61.91달러로 마감하며 전일 대비 0.48달러(0.8%) 하락했다. 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 서부텍사스산원유(WTI) 11월물은 0.43달러(0.7%) 내린 58.27달러로 마감했다. 두 벤치마크 모두 5월 7일 이후 가장 낮은 수준으로, 이틀 연속 최저가를 갱신했다. 석유수출국기구(OPEC)와 러시아 등 비회원 산유국들의 협의체인 OPEC플러스(+) 산유국 연합이 예정보다 빠른 속도로 감산 중단분을 복구하기로 하면서 공급 과잉 우려가 확대돼 유가는 여전히 압박을 받고 있다. 앞서 국제에너지기구(IEA)는 내년 기록적인 공급 과잉 전망치를 상향 조정했으며, 일부 대형 원유 트레이딩 회사들은 "기대보다 빨리 공급 초과 현상이 이미 나타나고 있다"고 경고했다. 뱅크오브아메리카는 "미·중 무역 긴장이 심화되고 OPEC+ 산유국들의 생산이 확대될 경우, 브렌트유 가격이 배럴당 50달러 밑으로 떨어질 수 있다"고 경고했다. UBS의 애널리스트 지오반니 스타우노보는 "유가는 여전히 무역 긴장과 투자심리(리스크 선호)의 변화에 크게 영향을 받지만, 주식시장이 강세를 보이고 있어 일정 부분 제한적인 지지를 받고 있다"고 말했다. kwonjiun@newspim.com 2025-10-16 06:13