헬스케어-데이터센터로 영역 확장
인플레 뛰어도 끄떡 없는 이유
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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 쏠쏠한 배당은 리얼티 인컴의 또 다른 투자 포인트다. 매달 배당을 지급하는 업체는 최근까지 55년 이상 배당을 실시했고, 111분기 연속 배당 인상을 강행했다.
연평균 배당 인상율은 4.3%에 달하고, 최근 배당 수익률은 5.4%로 집계됐다. 이는 1%에 머무르는 S&P500 기업들의 평균 배당 수익률을 세 배 이상 앞지르는 수치다.
업체의 배당 정책을 독보적인 수준이라는 평가를 받을 뿐 아니라 배당 인상을 지속적으로 실시할 여력을 갖추고 있다는 데 월가의 공감대가 형성됐다.
금리 인하 가능성은 리얼티 인컴의 매수 심리를 더욱 부추긴다. 페드워치 툴에 따르면 월가의 8월27일(현지시각) 기준 트레이더들은 9월 통화정책 회의에서 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 4.00~4.25%로 25bp(1bp=0.01%포인트) 인하할 가능성을 88.7%로 보고 있다.
미국 부동산 시장은 2022년 3월 이후 이어진 연준의 과격한 금리 인상에 홍역을 치렀고, 최근까지 한파가 두드러진다. 시장 전문가들은 금리 인하가 부동산 시장 상황을 전반적으로 개선시키는 한편 리얼티 인컴의 비즈니스 여건에도 우호적으로 작용할 것이라고 기대한다.
2025년 초 이후 업체의 주가가 시장을 앞지르는 두 자릿수의 상승 기록을 세웠지만 2022년 기록한 고점 74.67달러에서 25% 떨어진 상태다. 강세론자들은 리얼티 인컴이 과매도 영역을 여전히 벗어나지 못했다고 주장한다.
최근 분기까지 실적을 통해 수익성과 성장성이 확인된 데다 5%를 훌쩍 웃도는 배당 수익률을 감안할 때 적극적인 매수 전략이 바람직하다는 의견이다.
월가는 리얼티 인컴의 성장 잠재력과 미래 시장 기회에 대해서도 낙관한다. 국내외 물류와 산업용 부동산 확장을 통한 포트폴리오 다변화를 적극적으로 추진하는 가운데 헬스케어와 데이터센터 등 신성장 분야의 투자에 공격적으로 나서는 전략이 커다란 결실을 거둘 것이라는 기대다.
미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 리얼티 인컴의 임대율(occupancy rate)이 1992년 이후 96% 아래로 떨어진 일이 없다고 전했다. 닷컴 버블과 서브프라임(비우량) 모기지 사태 등 대규모 위기와 경기 침체에 크게 흔들리지 않고 돌파했다는 의미다.
이른바 트리플 넷 리스(NNN)와 장기 계약을 근간으로 한 비즈니스 모델과 신성장 섹터를 적극 공략하는 사업 영역의 다변화 전략을 근간으로 업체가 안정적인 성장과 압도적인 시장 지배력을 이어갈 것이라는 관측이다.
또 다른 온라인 투자 매체 식킹알파는 리얼티 인컴이 연방준비제도(Fed)의 금리 인하에 커다란 반사이익을 얻을 것으로 예상하고, 비중 확대 전략을 추천했다.
오는 9월17일 연준이 통화정책 회의에서 월가의 예상대로 25bp(1bp=0.01%포인트) 금리 인하를 실시할 경우 리얼티 인컴이 강한 상승 모멘텀을 얻을 수 있어 이에 앞서 선제적으로 매입하는 전략을 추천한다고 식킹알파는 전했다.
일부에서는 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인한 인플레이션이 리얼티 인컴을 압박할 수 있다고 우려한다. 물가가 가파르게 상승할 경우 연준이 금리 인하 속도를 늦추거나 긴축 정책 기조를 취할 여지가 높아지고, 이 경우 자금 조달 비용이 상승하는 한편 새로운 부동산 자산 매입에 불리한 여건이 형성될 것이라는 지적이다.
이에 대해 모틀리 풀은 리얼티 인컴이 과거에도 금리 인상 여건에 노련하게 대응했고, 경영진이 여전히 대처할 수 있는 역량을 갖추고 있다고 주장한다.
뿐만 아니라 인플레이션이 업체의 자산 가치에 호재로 작용할 것이라는 기대다. 일반적으로 리츠는 투자자들에게 대규모 자금을 동원해 부동산 자산을 직접 매입, 운영하지 않고도 투자할 기회를 제공하는데 특히 리얼티 인컴은 보험료와 보수관리 비용, 세금을 임차인이 부담하는 구조의 넷 리스 계약을 근간으로 거래한다.
때문에 업체는 인플레이션 상승으로 인한 비용의 변동에 대해 우려할 필요가 없다. 장기 계약을 체결한 임차인이 머물기만 하면 거시경제 여건과 무관하게 임대 수입을 창출할 수 있다는 얘기다.
더 나아가 인플레이션은 일반적으로 실물 자산 가격의 상승을 부추기기 때문에 리츠 업체가 임대료를 인상할 수 있는 여건을 조성한다. 리얼티 인컴은 대부분의 임대 계약에 인플레이션이 상승할 때 이를 반영해 자동적으로 임대료를 인상한다는 조건을 명시한다.
지난 2020~2021년 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 인해 지구촌 경제가 마비됐을 때도 리얼티 인컴의 동일점포임대가 1.7% 떨어지는 데 그친 것은 업체의 비즈니스 모델과 수익 구조가 얼마나 견고한가를 보여주는 사례다.
리얼티 인컴은 과거 금리 여건이 불리한 상황에 강한 저항력을 나타냈다. 미국 10년 만기 국채 수익률이 1996~2008년 사이 평균 5%를 기록했던 시기에 업체의 사업운영수익(FFO)은 연평균 5.2% 상승했다. 10년물 평균 수익률이 2009~2022년 사이 2.3%로 떨어졌던 기간에 업체의 FFO는 연평균 5.4% 늘어났다.
금리 수준의 커다란 변화에도 리얼티 인컴의 수익성이 요동치지 않는다는 의미로 풀이된다. 고금리 여건이 지속된 2025년 상반기 업체의 매출액은 28억달러를 기록해 전년 동기에 비해 7% 늘어났다.
이자 비용이 늘어난 데 따라 전반적인 비용이 6% 뛰었지만 이보다 매출액이 더 큰 폭으로 증가하면서 거시경제 측면의 불리한 여건을 돌파한 셈이다.
안정적인 수익률을 선호하는 인컴 투자자들이라면 업체를 포트폴리오에 담아야 한다는 주장에 설득력이 실리는 이유다.
더 나아가 연준의 금리 인하가 본격화되면 리얼티 인컴의 이자 비용 부담이 낮아질 뿐 아니라 보다 적극적인 인수합병(M&A)을 통해 몸집을 확대하는 데 속도를 낼 전망이다.
모틀리 풀에 따르면 리얼티 인컴의 FFO가 최근 5년 사이 20% 늘어났지만 주가는 상대적으로 완만한 오름세를 보이는 데 그쳤다. 펀더멘털 측면에서 저평가됐다는 계산이 나온다.
업체의 주가는 12개월 예상 FFO를 기준으로 15배의 밸류에이션에 거래되고 있다. 주가가 연초 이후 11% 상승했지만 추가 상승 가능성에 무게가 실린다.
스티펠은 보고서를 내고 리얼티 인컴의 투자 의견을 '매수'로 유지한 한편 목표주가를 68달러로 제시했다. 최근 종가 대비 16% 상승 가능성을 예고한 수치로, 투자은행(IB) 업계의 최고치에 해당한다.
시장 조사 업체 팁 랭크스에 따르면 리얼티 인컴에 대한 분석 보고서를 제공하는 IB는 총 13개 업체로, 이중 3개 업체가 매수 의견을 내놓았다. 보유와 매도 의견은 각각 10건과 0건으로 나타났다. 12개월 목표주가 평균치는 61.80달러로, 5% 선의 완만한 상승 가능성을 제시했다.
shhwang@newspim.com
