[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 아파트값이 강남을 넘어 수도권 전역으로 확산 조짐을 보이자 이재명 정부가 임기 초반 대출 규제 카드를 1호 부동산 정책으로 꺼내들었다. 수요 억제를 위해 돈줄을 줄여 부동산 시장 과열 진화에 나선 것이다.

과거 문재인 정부 시절에도 깜짝 대출 규제를 통해 집값 잡기에 나선바 있지만, 이번 대책의 강도가 한층 강화됐다는 평가를 받는다. 6년 전 부작용으로 패닉바잉 현상까지 초래했지만 이 대통령이 부동산 수요 억제와 공급 확대 등 추가 정책 수단이 상당수 남아있다는 자심감을 내비치면서 당분간 관망세가 이어질 것이란 전망이 나온다.

◆ 예고 없는 급제동…시장, 일단 멈춤

3일 부동산업계에 따르면 정부가 첫 부동산 대책으로 대출규제를 시행하면서 강남을 비롯해 마용성(마포·용산·성동), 한강변의 거래 위축으로 부동산 시장 관망세가 당분간 이어질 것으로 관측된다.

정부는 지난달 27일 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표했다. 서울을 포함한 수도권 내 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하고, 유주택자에 대해선 주택담보인정비율(LTV)을 0%로 적용하는 사실상 대출 자체를 금지하는 수준의 조치를 발표했다. 디딤돌대출, 버팀목대출 등 정책대출도 축소시켰다.

단순한 규제를 넘어 '사전 경고 없는 급브레이크'라는 평가가 나온다. 특히 강남 3구, 마용성 등 주요 인기 지역 위주로 불장이 이어지자 정부가 규제지역을 확대하는 대신 '돈줄' 자체를 아예 조여버린 것이다.

이는 앞서 문재인 정부때와 비슷한 행보다. 지난 2019년 문재인 정부는 '12·16 대책'을 발표했다. 당시 15억원 초과 아파트에 대해 주담대를 전면 차단했고 9억원 초과 주택에는 LTV를 절반으로 낮추는 등 고강도 조치를 내놨다.

하지만 효과는 크지 않았다. 한국부동산원에 따르면 12·16 대책 직후 서울 주간아파트 매매가격은 0.20% 상승했다. 다만 일주일만에 0.10%로 상승폭이 축소됐다. 반면 수도권은 같은기간 0.18%에서 0.14%로 0.04%포인트(p) 떨어진데 그쳤다.

서울 고가 주택의 거래가 일시적으로 줄긴했지만 자금 여력이 부족한 수요자들이 규제에 걸리지 않는 중저가 아파트로 몰리며 수도권 외곽은 상승세가 이어진 것이다. 결국 두 달여 만에 조정대상지역을 확대하는 등 추가 대책을 내놓았지만 이후에도 집값은 불안정한 상태를 유지했다.

이재명 정부의 대출규제 이후에도 서울 아파트 가격 상승폭은 다소 둔화한 것으로 나타났다. 지난달 30일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.40% 상승했다. 여전히 상승세를 보이곤 있지만 전주(0.43%) 보다 다소 축소됐다.

◆ 대출 막았지만 공급 부족 땐 다시 뛸 수도…"후속대책 마련돼야"

이재명 정부가 첫 부동산 대책으로 초강수 수요 억제 대책을 놓으면서 서울 집값 과열 양상은 당분간 주춤할 것으로 예상된다. 게다가 이재명 정부의 6·27 대책이 문재인 정권의 12·16 대책 보다 한층 더 강력한 규제인데다 이달부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면서 관망세가 이어질 것으로 보인다.

특히 과거에는 특정 지역·가격대에 초점을 맞췄던 반면 이번에는 수도권 전역과 주택 소유 여부를 가리지 않고 적용된다는 점에서 파급력이 크다는 평가를 받는다. 이에 강남을 비롯해 마용성, 한강변의 거래가 위축되면서 노도강, 금관구 등 서울 외곽지역에 풍선효과가 나타날 것이란 우려가 있었지만 아직까지 소강상태가 이어지고 있다.

다만 지금과 같이 주택공급이 부족한 상태가 이어진다면 금리 인하 추세와 맞물려 집값이 다시 치솟을 가능성이 높은 상황이다. 대출 규제는 집값 급등기 단기적으로 시장 과열을 진정시키는 효과가 있지만 추가적인 대책이 마련되지 못한다면 장기적인 관점에서 본면 결국 우상향으로 갈 것으로 관측된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "이제까지 대출규제와 토지거래허가구역 지정이 집값 안정의 효과를 거두지 못했다"면서 "단기적으로 효과는 있지만 결국 우상향할 수 밖에 없다"고 말했다.

서울의 한 공인중개사무소 관계자는 "이미 매수 문의가 눈에 띄게 줄었고 강남은 물론 성동·용산 등도 관망세가 짙어지는 분위기"라며 "정부의 다음 수가 공급 확대에 집중되지 않으면 불안 심리는 오히려 더 커질 수 있다"고 우려했다.

이러한 상황을 의식한 듯 이 대통령은 이날 열린 취임 30일 기자회견에서 최근 시행한 부동산 대출규제에 대해 "부동산 수요를 억제하는 정책으로는 이것말고도 많이 남아있다"며 "투기 수요가 부동산 시장을 교란하는 데 전체 흐름을 바꿀까 한다"고 언급했다.

업계 관계자는 "이번 대출 규제는 그동안의 규제 중에서도 손꼽히는 강도로 시장에 주는 충격이 꽤 크다"며 "강남이나 주요 인기 지역 중심의 과열 양상에 제동이 걸리는 것은 물론 실수요자들까지 자금 조달이 어려워져 거래 절벽이 불가피할 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com