대출 규제 후폭풍…강남 초양극화, 외곽 풍선효과 우려
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 주택담보대출 최대 한도 6억원이라는 고강도 대출규제 카드를 꺼내들면서 서울 강남권을 중심으로 과열된 부동산 시장의 분위기가 어느정도 가라앉을 것이란 전망이 나온다.
다만 고가 아파트 매수자의 경우 대출 규제 영향을 상대적으로 적게 받는 반면 중저가 아파트가 밀집된 서울 외곽지역 지역 실수요자의 대출까지 제한되는 만큼 서울 내 양극화는 한층 심화될 것으로 관측된다.
◆ 정부, 주담대 6억원 상한 도입…수도권 부동산 숨고르기 예고
27일 금융위원회와 기획재정부, 국토교통부 등 부동산 관계기관은 수도권·규제지역 주택담보대출 만기 30년 이내 축소, 주택구입목적 주담대 여신한도 6억원 제한 등을 골자로 한 가계부채 관리 방안을 발표했다.
이번 대출 규제를 통해 최근 급등하던 서울 등 수도권 부동산 시장이 일정부분 조정될 것으로 예상된다. 주담대가 막힌 다주택자의 추가 주택 매입 수요가 급감하는 것은 물론, 1주택자의 상급지 갈아타기 수요도 위축될 것으로 예상된다.
특히 강남 3구(서초·강남·송파)와 마용성(마포·용산·성동)을 비롯해 '한강 벨트'의 과열 양상이 진정될 것이라는 전망이 나온다. 주담대 최대 한도가 6억원으로 제한되면서 현금을 보유한 수요자들을 제외하면 내 집 마련이 어려워졌기 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 급등하던 서울 집값 상승에 제동이 걸리면서 과열 양상을 보였던 한강 벨트 주거지 내 아파트 거래량도 숨을 고를 전망"이라며 "한강 변 일대 아파트 호당 평균가격이 약 15억원에 육박하는 상황에서 자기자본을 9억~10억원 정도 준비하지 않고선 대출을 통한 주택구입이 어렵게 됐다"고 말했다.
이번 금융규제는 수요자의 상환능력과 담보가치를 중심으로 한 여신정책을 정량 대출 규제로 선회하는 등 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제를 능가하는 수준이란 평가도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역 지정이나 LTV 조정과 같은 종전의 조치와 비교하기 어려울 정도로 강력한 조치"라며 "매입 수요를 직접적으로 억누르기에 시장을 관망세로 돌리는 효과가 나타날 것"이라고 말했다. 다만 장기적인 정책도 마련해야 한다고 당부했다. 그러면서 "당장 강력한 규제로 효과가 일부 보이겠지만 장기적인 정책효과를 기대하기엔 충분치 않다"면서 "(규제를 통해) 시장이 안정화되는 기간 동안 동시에 경제성장과 물가안정을 이끌어 내야 한다"고 덧붙였다.
◆ 6억 대출 규제 후폭풍…강남 초양극화, 외곽 풍선효과 우려
결국 대출 없이 주택을 매수할 수 있는 여력이 있는 고소득·자산가들 위주로 시장이 재편돼 강남 등 초고가 시장은 '초양극화'로 이어질 가능성이 높다는 지적이 나온다. 특히 대출이 어려워진 중산층 이하 실수요자의 경우 서울 내 진입 자체가 막히면서 무주택 서민들의 주거사다리가 끊길 것으로 예상된다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "결국 서울 내 초양극화가 더 심화될 것으로 보인다"면서 "단기적인 수요 억제 정책으로는 대출규제가 가장 효과적이지만 장기적으로 봤을 땐 부작용이 더 많을 수밖에 없다"고 말했다.
중산층의 경우 매수에 나서기 보다 전월세에 머물게 되면서 시장의 양극화를 심화시킬 수 있다는 목소리도 나온다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "역대 정부에서 정책자금을 규제대상으로 삼은 건 흔치 않은 일"이라며 "정책자금 대상자들이 집을 소유하기 보다 전세입자로 남을 가능성이 높아지고 이럴 경우 결국 전세가격 상승, 집값 상승을 야기하면서 시장의 양극화가 심화될 수 있다"고 말했다.
일각에선 대출한도가 축소되면서 서울 외곽 중저가 밀집 지역이나 경기도 수원, 과천, 안양과 같은 지역으로 수요층의 관심으로 옮겨갈 수 있다는 전망도 나온다.
이 연구위원은 "대출한도에 걸리는 금액대의 주택에 대한 매수 수요가 집중될 수 있다"면서 "강남이나 마용성 지역보다 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악,구로)의 매수가 늘어날 수 있다"고 내다봤다.
함 랩장은 "노·도·강과 금·관·구 등 서울 외곽지역으로의 풍선효과가 발현되지 않는지 주의할 필요가 있다"면서 "수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있으므로 실수요 목적의 주택 구입이 나타날 수 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
