2단계 시행 후 전체 거래량 감소… 규제에서 더 강한 규제 기저 효과
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 1·2단계가 적용된 이후 전국 아파트 시장의 거래 양극화가 더욱 심화됐다는 조사 결과가 나왔다. 올 7월부터 대출 시 가산금리가 더 늘어남에 따라 한도가 줄어 시장 관망세가 짙어질 것으로 보인다.
22일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 한국부동산원의 아파트 매매거래 통계(가구수 기준)를 분석한 결과, 스트레스 DSR 1단계 시행 전 6개월(2023년 8월~2024년 1월) 전국 아파트 월평균 거래량은 20만4226건이었다. 시행 직후 6개월(2024년 2월~7월) 간은 25만8995건으로 26.8% 증가했다.
스트레스 DSR은 대출 심사 시 실제 금리에 가산금리를 더해 차주의 상환능력을 평가하는 제도다. 실질적인 대출 한도를 줄여 과도한 가계부채를 억제하는 목적이 있다. 지난해 2월 1단계가 처음 시행됐고, 같은 해 9월부터 적용 범위와 강도가 강화된 2단계가 도입됐다.
같은 기간 서울 아파트 거래량은 1만7582건에서 3만1837건으로 81.1% 늘었다. 경기는 44.4%(4만9854건→7만1999건), 인천은 43.8%(1만2056건→1만7335건) 증가했으며 지방은 12만4734건에서 13만7824건으로 10.5% 뛰었다. 규제 시행 전 '막차 수요'와 기준금리 인하 기대감과 함께 봄 이사철이 맞물리면서 거래량이 증가한 것으로 해석된다.
스트레스 DSR 1단계 시행 전 대비 시행 직후 6개월 동안 서울 내에서 거래량이 가장 크게 증가한 곳은 광진구로, 122.7%(370건→824건) 늘었다. 이어 ▲마포구 120.4%(710건→ 1565건) ▲강동구 110.7%(964건→ 2317건) ▲서초구 109.3%(800건→1674건) ▲성동구 106.3%(808건→1667건) 순이다. 광진·마포·강동 등 비강남권이 강남3구(강남·서초·송파구)보다 거래 증가 폭이 더 컸다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "중산층과 상위 중산층 실수요자 비중이 높고, 대출이 필요한 계층이지만 DSR 규제 기준 내에서 상환이 가능한 안정적 소득 수준을 갖춘 수요가 많은 지역"이라며 "상대적으로 입지에 비해 가격이 저평가돼 있다는 인식, 정비사업 기대감, 기준금리 인하 기대, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 개발 호재 등이 맞물리며 '지금 아니면 늦는다'는 심리가 강하게 작용한 것으로 보인다"고 말했다.
스트레스 DSR 2단계 시행 전(2024년 3~8월), 시행 후(2024년 9월~2025년 2월)에는 지난해 10월과 11월 두 차례 기준금리가 떨어졌음에도 거래량이 감소했다. 전국은 18.6%(27만3578건→22만2739건) 줄었다. 서울과 경기, 인천은 각각 33.8%(3만6781건→2만4356건)과 24.2%(7만7671건→5만8882건), 인천은 31.7%(1만8414건→1만2568건) 감소했다. 지방은 14만712건에서 12만6933건으로 9.8% 하향 조정됐다.
서울에서는 1단계 시행 전후 거래량이 많이 증가했던 마포구가 2단계 시행 이후 43.5% 감소(1828건→1033건)했다. 감소율 순으로는 ▲은평구 -42.6%(1499건→861건) ▲광진구 -41.1%(930건→548건) ▲성동구 -40.8%(1939건→1147건) ▲성북구 -38.2%(1948건→1204건) 등이다.
양 위원은 "1단계 대비 더욱 강화된 대출 심사 요건에다 비상계엄 사태 등 정치적 불확실성이 시장에 영향을 미치면서 관망세가 짙어진 결과"라며 "1단계 대출 규제에서 더 강한 2단계 규제라는 점에서 기저 효과의 영향도 컸다"고 말했다.
스트레스 DSR 2단계와 3단계 시행을 앞둔 올 3월 기준 강남 3구와 용산구의 전월 대비 아파트 거래량은 폭발적으로 증가했다. 용산구는 올해 2월 88건에서 3월 247건으로 180.7% 뛰었다. 강남구는 173.7%(331건→ 906건), 서초구는 86.5%(252건→470건) 늘었으며 송파구는 389건에서 724건(86.1%)으로 급증했다.
양 위원은 "올 7월로 예정된 스트레스 DSR 3단계는 모든 가계대출에 확대 적용되는 만큼, 지방이나 수도권 외곽의 거래 위축은 한층 더 강화될 가능성이 있다"며 "반면 서울과 과천 등 경기 일부 지역은 자산가 중심 시장으로 재편돼 큰 영향은 없을 것"이라고 말했다.
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