전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

부동산 PF 통합관리시스템 구축…개발부터 운영까지 맡는 '프로젝트 리츠' 도입

기사입력 : 2025년05월01일 23:36

최종수정 : 2025년05월01일 23:36

국회 본회의 '부동산개발사업 관리법' 제정안, '부동산투자회사법' 개정안 통과
정부, 부동산PF 감독 및 조정 권한 법적 기반 마련
준공 후 운영까지 맡는 프로젝트 리츠 도입

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)사업에 대한 정부 차원의 체계적 관리 기반인 'PF 통합관리시스템'이 구축된다. 부동산개발사업의 당사자를 중재하는 부동산개발사업 조정위원회가 설치되며 PF 대출 시 사업성을 평가하는 기준이 마련된다. 

이와 함께 부동산개발부터 운영까지 가능한 '프로젝트 리츠'와 지역 주민이 지역개발사업에 직접 투자하는 '지역상생리츠'가 도입된다. 

1일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 담은 '부동산개발사업관리법' 제정안과 '부동산투자회사법' 개정안이 이날 국회 본회의를 통과했다. 

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 1일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 국토교통부 소관 5개 법률이 통과됐다.

'부동산개발사업 관리법' 제정안은 지난해 3월 발표한 '건설경기 회복 지원 방안'과 'PF 제도개선방안'의 후속조치로 부동산 PF 사업에 대한 정부 차원의 체계적인 관리 기반을 마련하기 위해 마련됐다.

제정안은 먼저 부동산 PF를 체계적으로 관리하기 위해 부동산개발사업 정보를 한 눈에 볼 수 있는 'PF 통합관리시스템'을 구축한다. 그간 부동산 PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장상황을 사전에 예측하거나 대응하는데 어려움이 있었다. 하지만 앞으로는 PF 사업정보를 한곳에 모아 관리해 시장 모니터링은 물론 지역별·사업유형별 공급 현황을 진단하고 특정지역 사업 쏠림 현상 등도 예방할 수 있을 것으로 기대된다.

이에 따라 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업에 대해 사업자는 사업계획과 추진현황 등을 국토부에 정기적으로 보고해야 한다.

다음으로 사업과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고 사업 정상화를 지원하기 위한 '부동산개발사업 조정위원회'를 설치한다.

지금은 국토교통부 훈령에 근거해 '민‧관합동 PF 조정위원회'가 운영되고 있다. 조정위는 지난해 한해 동안만 72건, 약 20조원 규모 사업을 조정한 성과에도 불구하고 법적 구속력이 부족해 실효성 높은 법정화 요구가 지속됐다.

이번 법률 제정에 따라 종전의 'PF 조정위원회'는 '부동산개발사업 조정위원회'라는 법정위원회로 새롭게 운영될 예정이며 현재 민‧관 공동사업에 한정된 조정대상도 일부 민간사업까지 확대할 수 있도록 했다.

특히 사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입함으로써 조정안의 수용성과 이행 속도 역시 높아질 것으로 기대된다.

각 금융업권별로 개별적으로 운영되고 있는 PF 대출 시 사업성 평가도 보다 내실 있게 운영될 수 있도록 했다. 이에 따라 국토부가 객관적인 PF 사업성 평가기준을 정하고 이를 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정하도록 해 신뢰성 있는 사업성 평가 기반을 갖추게 됐다.

이를 통해 그동안 국내 PF 시장의 구조적 문제로 지적돼 온 시공사‧신탁사의 신용공여 관행도 개선하고 PF 시장의 전반적인 건전성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 보인다.

이번 부동산개발사업 관리법 제정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되며 사업보고 등 주요 절차는 업계의 준비 기간을 고려해 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행할 예정이다.

'부동산투자회사법' 개정안은 지난해 6월 경제관계장관회의에서 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 '리츠 활성화 방안'의 후속조치다.

우선 부동산개발부터 운영까지 가능한 '프로젝트 리츠'가 도입된다. 그간 부동산개발사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로만 운영되는 프로젝트금융투자회사(PFV)에 주로 의존했다. 하지만 저자본-고부채 구조인 PFV는 매각·분양만이 목적인 한시적인 수단으로 장기적인 부동산 산업 발전을 이끌어내는 데는 한계가 있었다.

이에 이번 개정안에서는 안정적인 자기자본을 바탕으로 하면서 개발에서 운영까지 가능한 '프로젝트 리츠'를 도입한다.

프로젝트 리츠는 개발단계에 적합하도록 규제를 합리화한 리츠로서 개발단계와 운영단계에서 규제를 달리한다. 리스크가 큰 개발단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화한다.

다만 프로젝트 리츠가 개발사업이 완료한 후 임대 등 운영단계로 가면 영업인가를 받아야 하고 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고·공시의무를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다.

프로젝트 리츠 도입에 따라 향후 개발과 운영을 따로 하던 이원화된 부동산 개발사업 방식이 '개발에서 운영'까지 같이 하는 통합된 방식으로 변모될 뿐 아니라 개발이 완료된 자산의 취득에 따른 취득세 부담 완화 등 비용 절감 효과도 기대된다.

지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 '지역상생 리츠'도 도입된다. 리츠는 주식 청약 대상을 지역으로 한정하지 않고 발행주식의 30% 이상은 누구나 청약할 수 있도록 하고 있다. 지역상생리츠는 여기에 더 나아가 지역발전 등 공익을 위해 필요한 경우 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 한다. 그럼으로써 산업단지, 프라임 오피스 등 우량 부동산의 발생이익을 지역주민에게 제공할 수 있게 된다.

지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여하는 '지역상생리츠'로 인해 기업과 지역주민이 상생하는 개발모델이 가능해질 것으로 기대된다.

이와 함께 개정안은 리츠 투자자 보호를 강화하고 불필요한 규제를 개선한다. 리츠와 임원 등 이해관계자 거래는 보고에서 공시로 강화해 일반 투자자의 알 권리를 확대하고 리츠가 정관에 기재된 사항을 변경할 때에는 국토부 장관에게 보고하도록 한다.

연기금 등이 50% 이상 출자하거나 총자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성된 리츠인 '공모예외리츠'의 보고·공시의무를 대폭 완화한다. 공모예외리츠는 일반투자자가 참여하지 않기 때문에 상장·공모리츠와 같은 보고·공시 규제가 필요없다. 이에 개정안은 공모예외리츠는 투자설명서·투자보고서를 제출하고, 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 한다.

이밖에 리츠가 경영 제반여건을 고려해 공모의무 이행시기를 결정할 수 있도록 리츠의 공모의무 이행기한도 2년에서 3년으로 확대한다.

이번 부동산투자회사법 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 기존 운영 중인 리츠도 개정안의 요건에 부합하는 경우 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 관련 부칙도 마련했다.

donglee@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
외교부 1차관 인사 충격파 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 국장급에서 일약 차관으로 직행한 박윤주 외교부 1차관 임명에 외교부가 술렁이고 있다. 외교부 조직과 인사를 총괄하는 책임자인 1차관에 현재 실장급(1급)보다 후배 기수인 박 차관을 전격 기용한 배경을 놓고 설왕설래 중이다. 이번 인사는 파격을 넘어 충격에 가깝다. 박 차관은 전임 김홍균 1차관보다 외무고시 기수로 11기 아래이며 나이도 9살이나 어리다. 박 차관이 미국 관련 업무를 오래했다고는 하나 본부 주요 국장도 거치지 않았고 공관장도 특명전권대사가 아닌 총영사를 지냈다. 기수나 나이, 경력 모든 면에서 전례가 없는 인사다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 = 박윤주 신임 외교부 1차관이 11일 오전 서울 종로구 외교부에 첫 출근을 하고 있다. 2025.06.11 gdlee@newspim.com 퇴직한 외교관 출신의 한 인사는 "차관이 실장보다 후배였던 경우는 외교부 역사상 한 번도 없었다"면서 "이 정도 인사면 조직에 미치는 영향이 만만치 않을 것"이라고 말했다. 전남 보성 출신인 박 차관은 민주당 정부에서 요직을 거쳤다. 노무현 정부 출범 때 정권인수위원회를 거쳐 이종석 당시 청와대 국가안전보장회의(NSC) 사무차장 밑에서 일했다. '자주파·동맹파 파동'으로 외교부 북미국장에서 물러난 위성락 현 국가안보실장도 당시 NSC에서 함께 일했으며, 위 실장이 주미 대사관 정무공사일 때도 워싱턴 공관에서 함께 근무했다. 문재인 정부 들어 북미국 심의관과 인사기획관을 거쳐 애틀랜타 총영사로 임명됐지만, 1년여 만에 윤석열 정부 출범과 함께 교체됐다. 외교부가 술렁이는 이유는 단순히 의외의 인물이 발탁됐기 때문만은 아니다. 박 차관 임명이 의미하는 것이 무엇인지에 대한 불안감이 있다. 전례없는 파격 인사로 조직에 충격을 가하고 강도 높은 조직 개편과 체질 개선을 추진하기 위한 인사가 아니냐는 관측이 나오고 있다. 외교부는 민주당 정부가 집권했을 때마다 개혁의 대상이었으며, 실제로 외교부를 '손보려는' 시도도 자주 있었다. 노무현 정부때는 중앙인사위원회·행정자치부 출신의 차관을 임명해 조직 개편을 시도했고, 문재인 정부 때는 주미 대사관의 한·미 정상통화 유출사건을 계기로 외교부 내 '친미 라인'을 제거하기 위해 과도한 징계를 가해 물의를 빚은 적도 있다. 외교부의 한 중견 간부는 "이번 차관 인사가 태풍의 전조일지도 모른다는 불안감이 외교부 내에 있는 것이 사실"이라며 "박 차관 임명이 조직에 활력을 불어넣는 신선한 충격으로 작용하기를 바란다"고 말했다. opento@newspim.com 2025-06-11 16:23
사진
[이재명의 사람들]김현지 총무비서관 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 이재명 정부가 출범한 지 1주일이 지난 가운데 비서실장을 비롯해 수석비서관급 인선도 추가로 이뤄지고 있다. 현재까지 드러난 이재명 대통령 인선의 핵심은 '실용'이다. 인수위원회 없이 출발해야 하는 정부인 만큼 기존에 손발을 맞춰온 인사들을 적극적으로 등용하는 모습이다. 특히 이 대통령이 경기 성남시장, 경기도지사 때부터 호흡을 맞춰온 성남·경기라인 인물들은 정부 요직에 내정됐다. 대표적인 인물이 총무비서관으로 내정된 김현지 전 보좌관이다. 이 대통령의 최측근 중 한 명으로 꼽히는 김 전 보좌관은 이 대통령이 성남시장이던 때 시민운동을 하면서 인연이 닿았다. 대학 졸업 직후인 1998년 당시 변호사이던 이 대통령이 설립을 주도한 성남시민모임에 합류했으며 이곳에서 집행위원장, 사무국장 등을 거쳤다. 이 대통령이 정치를 결심하게 된 계기가 됐던 성남시립병원 설립 운동도 함께했다. 성남시립병원추진위원회에서 사무국장을 역임한 것. 이후 이 대통령이 성남시장에 당선된 후에도 시민운동에 방점을 찍었다. 그는 2011년 성남 지역에서 활동하는 환경·도시 전문가 등이 주축이 된 민관 협력 기구 '성남의제21'에서 사무국장으로 활동했다. 그러다 이 대통령이 2018년 경기도지사에 당선된 후에야 도청 비서관직을 맡으며 본격적으로 이 대통령을 보좌하기 시작했다. 김 전 보좌관은 '그림자 보좌'로 유명하다. 본인이 전면에 나서지 않는 성향이다. 시민운동가로 활동할 때는 지역 언론 인터뷰에도 응하는 등 적극적인 모습을 보였으나 이 대통령이 국회에 입성한 이후에는 언론 노출을 지양해왔다. 또한 김 전 보좌관은 이 대통령에게 직언을 아끼지 않는 것으로 알려졌다. 당 관계자는 "김 전 보좌관은 리스크 관리를 중요시하는 사람이다. 문제가 될 만한 것들은 사전에 차단하려고 하고 조심성이 강하다"고 했다. 이 대통령의 최측근으로 꼽히던 정진상 전 당대표실 정무조정실장과 김용 전 민주연구원 부원장이 각각 대장동 사건과 불법 정치자금 수수 혐의 등으로 사법리스크에 휘말리면서 당직을 내려놓은 영향도 있다. 김 전 보좌관이 정 전 실장과 김 전 부원장의 자리를 대체했다는 이야기도 있었다. 김 전 보좌관이 맡게 될 대통령실 총무비서관은 대통령실 예산을 총괄하는 직책으로 공무원 직제상 1급에 해당한다. 특히 대통령실 2급 이하 행정관 등 실무진 인사에 관여할 수 있다. 이 대통령은 수석급 인선에는 강훈식 비서실장, 우상호 정무수석, 강유정 대변인 등 비교적 친명(친이재명) 색채가 옅은 통합형 인재를 등용하는 한편 실무라인에는 김 전 보좌관처럼 오랜 기간 손발을 맞춰온 '복심'들을 배치하고 있다. 대통령실 1부속실장에 내정된 김남준 전 당대표 정무부실장, 의전비서관의 권혁기 당대표 정무기획실장, 인사비서관의 김용채 전 보좌관 등이 대표적이다. 원외에서 이 후보를 후방지원한 더민주전국혁신회의 핵심인물들도 이재명 정부에서 주요 역할을 할 것으로 보인다. 윤용조 혁신회의 집행위원장은 대통령 국가안보실 비서관으로 배치될 가능성이 크다. 강위원 혁신회의 상임고문은 전남 경제부지사에 내정된 것으로 확인됐다. 내년 지방선거를 앞두고 새 정부와 더 긴밀히 호흡을 맞출 수 있는 점을 고려한 것으로 보인다. heyjin@newspim.com 2025-06-11 17:10
안다쇼핑
Top으로 이동