국내 부동산시장이 좀체로 침체국면에서 벗어나지 못하고 있다. 무엇보다 불확실성이 가장 큰 요인으로 작용하면서 건설업 수익성 악화와 PF 부실화 등 다양한 리스크로 인해 불황을 넘어 위기론까지 대두되는 상황이다. 이에 '부동산은 입지'라는 대세론마저 사그러지고 있어 심각하다. 지난해 12월 수도권광역급행철도(GTX) A노선 개통으로 운정~서울역 이동시간이 22분에 가능해지면서 파주시 운정신도시가 주목을 받았다. 특히 운정중앙역 주상복합아파트는 초역세권에 유·초·중·고 학교 인접 및 상업시설 이용이 용이한 초특급 입지다. 그럼에도 1~6블록의 6개 블록 중 3·4블록은 시행사 사업취소로 인해 사전청약(사청) 당첨자 반발 등 혼란을 겪었다. 해당 부지는 최근 재입찰을 실시했으나 업체 한 곳만 단독입찰할 정도로 부동산 경기가 침체일로다. 이같은 영향으로 당초 입지에 따른 비전과 가능성에 따라 의욕적으로 추진한 운정중앙역 일대 GTX역세권 특별계획구역 개발마저 난항을 거듭하고 있다. 이에 GTX역세권 특별계획구역에 대한 현황과 전망 등을 상·중·하 3차례에 걸쳐 살펴본다. 

GTX 운정중앙역 일대 개발 조감도. [사진=파주시] 2025.04.18 atbodo@newspim.com

[파주=뉴스핌] 최환금 기자 = 운정신도시 GTX-A 운정중앙역 일대가 하루가 다르게 변화되고 있다.

GTX역세권 특별계획구역으로 지정돼 추진된지 만 5년이 지나면서 개발계획이 점차 가시화되는 모습이다. 파주 운정3지구는 한국토지주택공사(LH)가 시행하면서 개발계획과 실시계획이 변경을 거듭하자 국토교통부에서 2020년 9월에 변경승인한 것을 계기로 본격화됐다.

당시 변경승인은 GTX운정역(가칭)을 기준으로 약 3만6363㎡ 규모 부지에 6개의 주상복합용지와 업무시설용지 그리고 문화시설용지가 들어서는 내용이다.

전체 부지 중심에 GTX역사를 쾌적하고 여유롭게 이용하기 위한 광장이 조성되는 등 GTX운정역 역세권에 교통광장, 문화공원, 수변공원 등 '트리플' 광장을 조성하기로 했다. GTX역사 상부에는 광화문광장 1.5배 규모의 교통보행광장(2만8000㎡)이 조성돼 GTX 이용객에 편의를 제공하고 랜드마크 경관을 연출하는 열린 공간으로 자리매김할 것으로 보인다.

교통보행광장은 GTX역사 북측의 문화공원 광장과 좌측의 청룡두천 수변공원 광장까지 연결돼 다양한 문화행사와 전시, 공연을 아우르는 시민문화광장의 역할을 할 것으로 기대된다.

또한 GTX역세권 중심상권 형성에 따라 기존 상업용지의 공간구조가 재편됐으며, 업무복합용지(2만6000㎡), 문화시설용지(1만8000㎡), 주상복합용지(11만4000㎡) 등이 추가 신설되는 등 GTX역세권 전체구역(36만㎡)이 특별계획구역으로 확대, 지정됐다.

GTX 운정중앙역 일대 개발 현장. [사진=최환금 기자] 2025.04.18 atbodo@newspim.com

특별계획구역 지정을 통해 GTX역세권 필지는 개별분양이 아닌 현상설계 공모 등 창의적 건축설계안이 반영될 수 있도록 공모절차가 진행될 예정이다. 또한 GTX운정역 환승센터는 상업·업무·문화·주상복합 용지가 연계돼 복합기능이 반영되는 환승시설로 개발된다.

운정3지구는 이번 변경계획 승인으로 공동주택용지가 다소 축소(8만6000㎡)되고 주상복합 용지가 신설(11만4000㎡)됐으며, 타 신도시 대비 평균용적률이 낮았던 밀도계획을 주택수요를 반영해 공동주택 7개 블록의 용적률을 상향하고 평균평형을 조정함으로써 정부 주거복지 로드맵에 따른 인구계획(3162호 5869명 증가)이 수립됐다.

파주시는 향후 신도시 주요거점에 생태육교 등을 설치해 신도시 전체를 아우르며 심학산까지 이어지는 녹지축을 형성해 푸른 신도시로 추진할 방침이다. 그리고 상업·업무·도시지원 용지 등을 통해 자족기능이 강화될 수 있도록 LH와 지속적으로 업무협의를 추진해 나갈 계획이다.

그 외 공공·편익사업으로 ▲운정3지구 A37블록 공동주택 부지에 독립된 종합사회복지관을 건립해 다양한 사회복지프로그램, 생활체육실, 복지상담실 등을 운영할 계획이며 ▲심학산 인근 문화공원 부지 내에 파크골프장(18홀 규모)과 각종 조경시설 설치, 청룡두천 인근 체육공원 부지에 다양한 체육시설과 파주시 자체 다목적체육관 건립하는 등 시민들의 건강증진과 여가생활 공간을 제공할 계획이다.

현재 시점에서 볼 때 계획안대로 진행되거나 여러 상황에 취소된 사안도 있다. 그 중에 하나가 GTX초역세권을 문화/복합/업무/상업/주복의 8개 부지로 둘러싸는 랜드마크로 조성한다는 계획으로 2022년에 사전청약을 진행했으나 일부 블록이 취소된 사례다.

이른바 주상복합(주복) 용지 사전청약은 1·2블록, 3·4블록, 5·6블록으로, 각 블록별 위치는 GTX 운정역을 중심으로 주복 용지가 알파벳 C자 형태로 감싸고 있는 모양새다. 용지 분양결과 시행사 두 곳이 맡았다. 전체 6개 블록 중 1·2, 5·6블록은 인창개발, 3·4블록은 DS네트웍스에서 블록별로 나눠서 청약을 진행했다.

GTX 운정중앙역 역세권 특별계획구역 개발계획도. [사진=파주시] 2025.04.18 atbodo@newspim.com

사전청약 청약 기준일은 6개 블록 모두 2022년 6월 10일이며 당첨자 발표일이 1·2블록은 6월 28일이고 3·4블록이 29일, 5·6블록이 30일이다. 입주 예정일은 1·2, 5·6블록은 2027년 5월이며 DS네트웍스가 시행을 맡은 3·4블록은 2026년 8월이다.

이 같은 청사진을 기반으로 운정중앙역 역세권 개발에 나서 사전청약으로 시동을 걸었다.

운정3지구 주상복합 1~6블록은 총 2118세대 규모로 많은 편이나 블록별 개별 단지가 250~400세대 가량으로 사실상 여러 블록으로 청약 수요가 나뉘게 된다. 더구나 당첨자 발표일이 1·2, 3·4, 5·6블록으로 각각 다르게 구성돼 있어 2개 단지별 블럭으로 각각 1곳씩, 총 3곳에 동시 지원이 가능했다.

6개 블록의 주택형 구성도 약간 달랐는데, 1·2, 5·6블록은 전용면적(이하 전용) 85㎡ 초과 물량이 50%나 있어 특별공급 대비 일반공급분이 많았고, 전용 60㎡이하 물량이 없어 1인 가구 생애최초 특별공급이 불가능했다.

반면 3·4블록은 전용 60㎡ 이하 물량이 있어 1인가구 생애최초 특별공급이 가능하고, 4블록은 전 타입이 전용 85㎡ 이하 물량으로 특별공급 물량이 많았다. 청약 결과 1·2블록의 특별공급 경쟁률 전체 평균은 1블록 12.08 대 1, 2블록 8.5 대 1이다. 전체적으로 국평이라고 불리는 84㎡ 타입(34평형)의 경쟁률이 1블록 20.4 대 1, 2블록 15.6 대 1로 가장 높게 나왔다.

1블록과 2블록의 일반공급 경쟁률 전체 평균은 1블록 41.71 대 1, 2블록 27.3 대 1이다. 84㎡ 타입(34평형)의 경쟁률은 최고 34.7~48.2 대 1 수준, 89타입 평균 경쟁률은 25.3~46.4 대 1 수준이었다. 3블록과 4블록의 특별공급 경쟁률 전체 평균은 3블록 18.8 대 1, 4블록 10.0 대 1이었으며, 일반공급 경쟁률 전체 평균은 3블록 45.7 대 1, 4블록 19.6 대 1이다.

5블록과 6블록의 특별공급 경쟁률 전체 평균은 5블록 9.7 대 1, 6블록 10.8 대 1 이었으며, 일반공급 경쟁률 전체 평균은 5블록 30.2 대 1, 2블록 34.8 대 1이다.

GTX 초역세권의 입지에 6개 블록이 동시에 나온 이번 사전청약은 분양가상한제가 적용됨에도 흥행에 성공하면서 주목을 받았다. <계속>

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