[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지방과 수도권 일부 지역을 중심으로 불 꺼진 아파트가 늘어난 가운데, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화로는 문제 해결이 어려울 것이라는 분석이 나왔다.

14일 한국금융연구원은 주택 과잉 공급과 고분양가가 지방의 미분양 급증 원인이라는 조사 결과를 내놨다.

전국 미분양 주택 규모는 2021년 9월 말 1만4000가구로 저점을 기록한 이후 고금리 장기화, 분양가 급등, 공급과잉 등의 요인이 겹치며 2022년 2월 7만5000가구까지 급증했다. 이는 장기 평균(2006년 10월~2025년 1월, 6만8000가구)보다 7000여 가구 많은 수준이다.

이후 신규 분양이 줄어들며 올 2월 7만61가구까지 줄었으나 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 비수도권을 중심으로 지속적인 증가세를 유지하고 있다. 같은 기간 2만3722가구로 전체 미분양의 33.7%를 차지했으며, 2022년 12월 말(11.0%) 대비 약 23%포인트(p) 상승했다.

연구원은 공급과잉과 경기변동, 금리 수준, 정부 정책, 인구구조 급변 등을 이유로 발생하는 미분양 주택 규모가 지역별로 큰 편차를 드러낸다고 봤다. 지역별 변동요인을 분석하기 위해 수도권·5대 광역시(세종시 제외)·8개 도로 구분해 실증 분석한 결과, ▲주택공급 증가율 ▲재고 주택 가격 대비 신축 분양가 비율 ▲시장금리가 미분양 주택 증가율에 큰 영향을 받는 것으로 나타났다.

수도권보다는 비수도권에서 과하게 공급된 주택과 고분양가가 미분양 증가율에 미치는 영향이 더 컸다. 이는 국내 지역 간 인구 이동으로 인한 가구수 변화가 크기 때문이다. 

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "미분양 주택이 늘어나면 기존 PF 사업 부실 확대, 건설업 부실 등을 유발할 수 있어 최근 정부는 DSR 규제의 한시적 적용 유예 등 금융규제 완화를 추진하고 있다"며 "그러나 지방을 중심으로 한 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 효과는 미미할 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "DSR 규제 완화는 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐만 아니라 정책의 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다"고 우려했다.

미분양 해소를 위한 근본적 대책은 PF 사업 정상화와 지역별 거점도시 육성에 있다는 의견이 제시됐다. 신규 PF 사업 위축과 인허가·착공 실적 감소가 향후 공급 불안으로 연결되지 않도록 우량 사업장에 유동성을 지원해 PF 사업을 정상화하고, 지역별로 특화된 공급관리 대책을 세워야 한다는 주장이다.

신 연구위원은 "단기적으로는 건설사의 자구노력을 전제로 하고, 경기침체 지속 여부 등에 따라 위기 단계를 구분해 대책을 마련하되 세제 감면이나 공공의 미분양 주택 매입 확대까지 생각해야 한다"며 "궁극적으론 지역별 거점도시 육성을 통한 인프라 확충과 특화산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본적인 해법이 될 것"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com