LH, 신축매입임대 5만가구 공급...공사비 연동형으로 매입가 인상

기사입력 : 2025년02월13일 19:00

최종수정 : 2025년02월13일 20:57

수도권, 공사비 연동형 적용 100가구→50가구 완화
비수도권 감정평가 현실성 문제 제기, 최대 70% 사업 포기
HUG, 도심 주택 특약 보증으로 보증 지원 사업도

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 신축매입임대사업에서 업계가 요구하고 있는 공사비 현실화 문제 해결을 위해 수도권 공사비 연동 기준 완화 등을 꺼내들었다. LH는 올해 수도권을 중심으로 5만가구 이상의 신축 매입임대 주택을 매입한다는 방침이다.

13일 오후 LH는 LH경기남부지역본부에서 주택매입사업설명회를 열었다. 주택매입 사업 설명회는 그 해 LH의 주택매입 목표 및 세부 기준 등을 소개하는 자리다. 건설사, 시행사, 주택 소유자 등 민간의 적극적인 사업 참여 독려를 위해 지난 2018년부터 매년 시행돼 왔다.

이날 설명회에서는 올해 민간 신축매입임대 제도 개선 주요 내용 및 추진 방향에 대한 설명이 이뤄졌다. 신축매입임대 사업은 LH가 사전에 민간의 건축 예정이거나 건축 중인 주택에 대해 매입 약정을 체결하고 준공 후 사들여 이를 임대주택으로 공급하는 것을 말한다.

설명회에는 약 1800명이 참석했다. 설명회가 열린 1층 대회의실 뿐 아니라 이원 생중계가 마련된 3층 회의실에도 건설사, 시행사, 주택 소유자 관계자 등이 몰려 자리가 부족할 지경이었다. 이날 대회의실 앞에는 6개 지역별 상담부스와 주택도시보증공사(HUG) 상담 부스가 마련돼 세부 상담을 진행하기도 했다.

[성남=뉴스핌] 정일구 기자 = 13일 오후 경기 성남시 LH 경기남부지역본부에서 제7회 주택매입 사업설명회가 열리고 있다. 2025.02.13 mironj19@newspim.com

LH는 정부 정책에 따라 민간 비아파트 시장 주택 공급 정상화 등을 위해 인허가·착공 물량이 위축된 수도권을 중심으로 올해 5만 가구 이상의 신축매입임대 사업을 추진할 예정이다. 지역별 공급 물량을 살피면 ▲수도권 4만2000가구 이상 ▲지방권 8000가구 이상으로 주거지원 수요가 높은 수도권 비중이 84% 수준이다.

이목을 끌었던 내용은 매입 가격 산정에 도입되는 신축 매입 공사비 연동형 사업 방식이다. 지금은 신축 매입임대 약정을 할땐 감정평가를 한 금액으로 매입가격을 결정하는 감정평가형이 활용됐다. 국가에서 공인한 주택가격 평가 방식으로 2개 감정평가기관이 산정한 금액을 산술평균한 가격이 매입가가 되는 것이다.

감정평가형의 경우 설계도면 협의 과정까지는 크게 달라지지 않지만, 설계도면 협의 후 매입약정 전 단계인 토지 1차 감정 평가 과정에서 외부 기관의 건물 공사비 산정 및 검증이 추가된다. 주택이 건설된 뒤 매매 계약 체결 전 이뤄지는 토지 2차 감정 평가에서도 설계 변경 및 물가 연동을 반영한 건물공사비를 고려해 매매대금을 산정한다.

다만 감정평가형에 대해 신축 매입 주택의 고가 매입 우려나 공사비 현실화 부족 등의 우려가 제기된 바 있다. 이에 LH가 내놓은 매입가격 결정방식은 공사비 연동형 방식이다. 공사비 연동형은 외부 원가계산 용역기관에서 산정한 금액을 활용하는 방식으로, 민간 사업자의 공사비 원가를 매입 가격에 적정하게 반영할 수 있다는 취지로 도입됐다.

이와 같이 LH에서 규제 완화를 꺼내든 까닭은 감정평가형의 경우 감정평가 금액의 현실성이 낮아 사업성이 떨어지는 경우가 빈번하기 때문이다. 이에 따라 매입 심의를 통과하더라도 사업을 포기하는 사례가 종종 발생한다.

[성남=뉴스핌] 정일구 기자 = 김현준 LH 매입임대사업처 주택매입계획팀 차장이 13일 오후 경기 성남시 LH 경기남부지역본부에서 열린 제7회 주택매입 사업설명회에서 신축매입임대 사업설명을 하고 있다. 2025.02.13 mironj19@newspim.com

이날 김현준 LH 매입임대사업처 주택매입계획팀 차장은 '비수도권의 감정평가 금액의 현실성이 떨어진다'는 질문에 "부동산 경기 침체 등으로 인해 감정평가 기준이 되는 실거래가격이 하락해 평가 금액이 낮아지는 사례가 제일 많이 발생한다"며 "비수도권의 경우 많은 지역은 사업자가 신축 매입을 70% 이상 포기하며 수도권도 20~50% 정도가 사업을 포기하는 걸로 알고 있다"고 설명했다.

다만 감정평가 금액은 독립된 권한을 가진 감정평가 법인에서 관련 법규에 근거해서 산정함으로 LH가 평가 기준을 조정할 수는 없는 상황이다. 이에 김 차장은 "비수도권에 소재해 감정평가 금액이 많이 하락하는 지역이 있어 저희가 대안을 검토 중에 있다"며 "(비수도권) 인구 밀집 지역에 있어서 임대주택 수요가 있다면 50가구 이상이나 100가구 이상 등 공사비 연동 적용을 현재 검토 중이며 결정되는 대로 공고문을 통해서 안내드릴 예정"이라고 언급해 공사비 연동 등의 규제 완화가 차후 검토될 것으로 전망된다. LH는 신축 매입임대 사업 활성화를 위해 공사비 연동형 방식 적용을 수도권은 기존 100가구 이상에서 50가구 이상으로 낮춰 적용하기로 했다.

한편 이날 설명회에는 HUG(주택도시보증공사)의 보증 지원에 대한 내용도 나왔다. HUG가 운영하는 도심 주택 특약 보증은 공공기관과 신축·매입 약정을 체결한 주택 사업자의 금융 부담을 덜어주는 지급 보증 상품이다. 사업자가 은행 대출을 통해 사업비를 마련하면, HUG가 해당 대출 원리금 상환을 보증한다.

[성남=뉴스핌] 정일구 기자 = 13일 오후 경기 성남시 LH 경기남부지역본부에서 열린 제7회 주택매입 사업설명회 상담부스에서 참석자들이 일대일 맞춤형 상담을 하고 있다. 2025.02.13 mironj19@newspim.com

보증 절차는 매입 기관(LH 등)이 매입 심사를 완료하면 HUG에 결과를 통보하고, 사업자는 보증 신청을 진행한다. HUG가 보증 심사를 거쳐 발급하면 은행이 이를 담보로 대출을 실행한다. 이후 매입 기관이 매입 대금을 은행으로 지급하면 대출금이 상환되고 보증이 해지된다.

보증 대상은 30가구 이상 매입 임대 및 특화형 임대 사업이며, 매입 대금85% 기준으로 수도권은 최대 90%, 기타 지역은 80% 이내에서 보증 한도가 설정된다. 다만, 오는 6월까지 체결된 약정에 한 해서는 보증 한도가 최대 90%까지 확대된다. 예를 들어 수도권에서 금년 6월까지 매입 약정을 매입 약정 체결을 완료한 사업장이라고 한다면 보증 한도는 매입 대금의 81%가 되는 것이다. 보증 요율은 연 0.441%, 관리형 토지 신탁 방식의 경우 연 0.261%다.

HUG는 보증 발급 후 공정률에 따라 단계별 분할 보증을 적용하고, 매입 기관이 품질 점검을 수행한다. 준공 후 대출금이 전액 상환되면 보증이 최종 해지된다. 대출 상환 지연 또는 사업 중단 시 HUG가 대위변제를 진행하며, 이후 사업 주체에 구상권을 행사할 수 있다. 신용평가를 비롯한 세부 절차는 HUG 홈페이지 또는 영업점을 통해 확인할 수 있다.

유병용 LH 주거복지본부장은 "올해 신축매입 5만가구를 포함해 총 5만3000가구의 주택을 매입할 예정"이라고 밝혔다. 이에 따라 2026년까지 총 13만2000가구의 매입이 추진될 예정이다.

dosong@newspim.com

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′잠·삼·대·청′ 토지거래허가 해제 [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 강남구 대치동 은마아파트와 선경아파트 그리고 잠실주공5단지를 비롯한 14개 재건축 추진 아파트를 제외하고 잠실·삼성·대치·청담동 4개 동에 대한 토지거래허가구역이 12일 오후부터 해제된다. 시는 이들 14개 재건축 단지에 대해 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획이다. 또 신속통합기획 재건축‧재개발을 추진하는 123곳 가운데 조합설립을 마친 6곳도 토지거래허가구역에서 해제한다. 시는 신통기획 재건축‧재개발단지 가운데 조합설립인가를 마친 곳은 즉각 지정을 해제한다는 방침이다. 12일 서울시에 따르면 시는 이날 제2차 도시계획위원회를 열고 이같은 내용을 담은 '토지거래허가구역 조정(안)' 을 승인했다. 조정안은 13일 공고 후 즉시 효력을 발휘한다. 현재 서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 ▲대치동·삼성동·청담동(강남구)과 잠실동(송파구) 등 국제교류복합지구 일대(14.4㎢) ▲압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축‧재개발 단지(4.58㎢) ▲신속통합기획 및 공공재개발 후보지(7.75㎢) 등 총 65.25㎢ 규모다. 이밖에 ▲모아타운(도로) 11.11㎢ ▲강남·서초 자연녹지지역 26.69㎢ ▲용산정비창(국토교통부 지정) 0.72㎢ 등이 포함된다. [자료=서울시] ◆ 국제교류복합지구 내 재건축 아파트 14곳 제외한 모든 아파트, 신속통합기획 6곳 즉시 해제 먼저 '국제교류복합지구' 인근 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 '즉시' 해제한다. 다만 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳(1.36㎢)은 재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있어 지정을 현행과 같이 유지하기로 했다. 신속통합기획 재건축‧재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 '즉시' 지정을 해제한다. 이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다. 신통기획 단지 가운데 조합설립 인가를 받는 단지는 이번 6곳을 포함해 올해 말까지 모두 10곳, 2026년 39곳, 2027년 10곳이 될 것으로 시는 예상했다. 시는 조합설립인가 이후를 토허제 해제 검토시점을 잡고 있다. 사업시행자(조합)가 설립됨에 따라 사업 시행을 위한 법적 근거가 마련돼 재건축·재개발 사업이 안정적 단계에 접어들었다고 볼 수 있는 시기이기 때문이란 게 시의 설명이다. 다만 사업이 구체화 된 ▲국제교류복합지구 인근지역 재건축 아파트 14곳 ▲압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역 ▲공공재개발 34곳 및 투기과열지구(강남 3구, 용산구) 내 신속통합기획(재건축, 재개발) 14곳 등은 조합설립과 관계없이 '토지거래허가구역' 지정을 현행과 같이 유지한다. 그리고 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획이다. 관리처분 인가 이후에는 조합원 분양신청이 종료되어 권리관계가 최종 확정되는 시기로 투기 가능성이 높지 않다고 볼 수 있다는 게 시의 설명이다. '토지거래허가제'는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 제도로 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 땐 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 한다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용하며 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'는 힘들다. ◆ 서울시, 신통기획 재건축‧재개발 조합설립인가 후 토허제 해제 검토…강남 재건축은 관리처분 이후 [자료=서울시] 이번 토지거래허가제 폐지에 대해 시는 그동안 토지거래허가구역이 광범위하게 지정되거나 이미 개발이 완료된 아파트에 대해서도 매년 재지정을 거듭하다 보니 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았다며 규제완화 이유를 설명했다. 아울러 시가 작년 8월부터 토지거래허가구역 지정 제도의 효과 검증을 위해 실시한 연구 용역 결과 또한 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있으나 시간이 흐르면서 효과가 감소한 것으로 나타났다. 또 지난달 14일 오세훈 시장이 직접 기획한 '규제풀어 민생살리기 대토론회'에서 "재산권 행사를 침해하는 토지거래허가구역 지정 규제를 철폐해 달라"는 시민 의견에 서울시가 신속한 검토를 해제 추진 방향을 답변한 바 있다. 시는 이러한 사회적 요구와 연구 결과 등을 반영해 본격적인 관리방안 마련에 착수, 허가구역 해제 대상, 범위, 시기 등에 대한 면밀한 검토를 펼친 후 발표하기에 이르렀다고 설명했다. 서울시는 이번 토지거래허가구역 해제를 통해 지역단위로 '광범위'하게 지정했던 허가구역을 '핀셋(선별)' 지정으로 전환해 시민들의 재산권을 보호하고, 부동산시장에 활력을 가지고 올 것으로 기대한다고 강조했다. 아울러 해제 기준과 시기 또한 조합원 권리관계가 확정되거나 조합이 구성돼 안정적인 정비사업에 진입한 '조합설립인가'로 확립한 것도 큰 의미가 있다고 덧붙였다. 앞으로 정비구역이 지정되고 조합설립 인가까지 마치면 토지거래허가구역 해제가 가능해져, 그동안 미진했던 많은 재건축, 재개발사업이 탄력을 받을 것으로 전망되고 향후 부동산시장에도 긍정적 영향을 줄 것으로 기대한다는 게 서울시의 이야기다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 "과거 부동산시장 안정화와 투기수요 차단을 위해 운영해 온 토지거래허가제도를 부동산 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 재건축 이슈가 없는 일부지역에 대해서는 해제하고 신속통합기획 대상지 중 사업추진 상황에 따라 해제시기를 규정해 예측 가능성을 높이는 내용의 규제완화를 단행하게 됐다"며 "앞으로 부동산시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고 투기 등 부동산시장 투기행위 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 엄정하게 대응해 나갈 것"이라고 말했다. donglee@newspim.com 2025-02-12 15:16

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틱톡, 세계 최초 시각 인식 AI 공개 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 틱톡의 모기업인 바이트댄스(중국명 쯔제탸오둥, 字節跳動)는 언어 지시가 아닌 시각을 이해해 동영상을 제작하는 '비디오월드'라는 이름의 AI 솔루션을 공개했다. 바이트댄스 산하 더우바오(豆包) AI 대형 모델 팀은 베이징교통대학, 중국과학기술대학과 공동으로 제작한 비디오월드를 발표했다고 중국 제일재경신문이 11일 전했다. 오픈AI가 공개한 AI 동영상 생성 모델인 소라(Sora)는 텍스트를 입력하면 관련된 동영상을 제작한다. 이에 반해 비디오월드는 텍스트나 음성이 아닌 시각 정보만으로 동영상을 제작한다. 시각 정보로 동영상을 제작하는 AI 솔루션인 비디오월드가 처음이라고 매체는 평가했다. 종이 접기 혹은 넥타이 매기 등의 복잡하거나 세밀한 동작은 언어로 명확히 표현하기 어렵다. 비디오월드는 AI가 인간 혹은 사물의 동작을 시각으로 인식해서 동영상을 제작하는 프로그램이다. 바이트댄스는 "비디오월드는 학술 연구 프로젝트로 현재 새로운 기술 방법을 탐색하는 과정에 있을 뿐이고, 제품화되기까지는 시간이 필요하다"고 설명했다. 바이트댄스는 "비디오월드는 바둑 및 로봇 제어 환경 시뮬레이션에서 우수한 성능을 보였지만, 실제 세계 환경에서는 아직 미비점이 많다"고 소개했다. 비디오월드는 바둑 게임에서 프로 5단 수준의 실력을 달성했으며, 다양한 환경에서 로봇 작업을 수행했다는 것이 회사의 설명이다. 또한 바이트댄스는 "수많은 문제를 해결해 비디오월드를 현실 세계의 범용 지식 학습기로 발전시키는 것을 목표로 하고 있다"고 설명했다. 더우바오는 바이트댄스가 2023년 8월 발표한 AI 챗봇이다. 현재 중국 내에서 딥시크에 이어 사용자 수 2위에 올라 있는 AI 대형 모델이다. 더우바오팀은 바이트댄스 내부에 2023년 만들어졌다. 더우바오팀은 최첨단 AI 대형 모델 기술 개발을 전담하고 있다. 연구 방향은 딥러닝, 강화 학습, 대규모 언어 모델(LLM), AI 음성 인식, AI 시각 인식, AI 인프라, AI 보안 등이다. 바이트댄스가 공개한 비디오월드 시연 화면 [사진=제일재경신문 캡처] ys1744@newspim.com 2025-02-11 11:30