한국토지주택공사(LH)의 민간신축 매입약정 사업이 부동산 개발업계의 주목을 받고 있다. 이 제도는 민간에서 건축 예정이거나 건축 중인 주택을 사전에 매입하기로 약정을 체결하고, 준공 후 매입 및 임대주택으로 공급하는 방식이다.
현 부동산 시장의 침체 속에서 개발사업의 새로운 돌파구로 기대를 모으고 있는 이 사업의 현황과 전망을 심층적으로 살펴보고자 한다.
LH 민간신축 매입약정 사업은 기존의 건설임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택과는 차별화된 공공임대주택 공급 방식으로 주목받고 있다. 민간사업자가 건축하고 LH가 매입하는 구조를 통해 사업자에게는 안정적인 출구전략을, LH에는 효율적인 임대주택 확보 방안을 제공한다.
특히 지난해부터는 매입 규모에 대한 제한이 완화되어, 500세대 이상의 대규모 단지도 매입할 수 있게 됐다는 점이 주목할 만하다. 이는 LH가 공급 물량 확대와 함께 관리 효율성 제고를 도모하는 정책적 의지를 반영한 것으로 평가받고 있다.
매입 대상은 다가구주택, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택), 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등 다양한 주택 유형을 포함하고, 입지 선정에 있어서는 대중교통 접근성, 생활 인프라 구비 여부, 지역 수요도, 주변 환경의 안전성 등을 종합적으로 고려한다.
LH 경기 북부지역본부의 실무 사례를 보면, 지하철역 도보 거리, 면사무소, 하나로마트, 재래시장 등 생활 편의시설과의 접근성을 중요한 평가 요소로 삼고 있다. 최근 연천군 사례에서는 지하철역 도보 접근성, 면사무소 인접성, 하나로마트와 재래시장 존재 여부 등이 긍정적으로 작용하여 매입이 결정된 바 있다.
현재 매입 심사는 서류심사와 매입심의 2단계로 진행된다. 서류심사 단계에서는 절대적 제외 기준을 적용하는데, 예를 들어 500m 반경 내 사격장이나 군부대 존재 여부 등을 검토한다. 서류심사 통과율은 약 80~90% 수준이나, 최종 매입심의 통과율은 50~60% 정도로 파악된다.
매입심의위원회는 설계사, 감정평가사, 한국감정원 직원 등으로 구성되며, 100세대 이상 사업장은 본사에서, 그 미만은 지역본부에서 심의를 진행한다.
사업 진행은 매도신청 및 접수부터 시작하여 서류심사, 매입약정 대상주택 선정 심의, 설계도면 협의, 감정평가, 매입약정 체결, 착공, 준공에 이르기까지 체계적인 절차로 이루어진다. 현재 기준으로 매입 심의까지는 약 40일, 심의 후 약정 체결까지는 설계도면 협의와 감정평가 등을 거쳐 약 2개월이 소요된다. 전체 프로세스는 평균 3개월 정도가 걸리는 것으로 파악된다.
매매대금은 토지와 건물로 구분하여 결정된다. 토지는 감정평가 금액을, 건물은 외부 원가계산 용역기관에서 산정한 금액을 합산하여 매매예정 금액으로 한다. 특히 100세대 이상 사업장의 경우 공사비 연동형 가격 책정 방식을 도입하여 시행사의 원가 변동 리스크를 최소화했다.
이는 2021~2022년 감정평가 가격은 하락하는 반면 시공비는 상승하면서 발생한 수익성 저하 문제를 해결하기 위한 조치였다. 대금 지급은 토지분 선급금, 매입약정금, 기성금, 잔금 등으로 나누어 단계적으로 이루어지며, 최근에는 토지 매입가의 최대 80%까지 선급금 지원이 가능해졌다.
정부는 이 사업의 활성화를 위해 다양한 지원책을 마련했다. 세제 측면에서는 양도소득세 10% 감면, 취득세 10% 경감 등의 혜택을 제공한다. 또한 도시·군 계획 조례로 정하는 비율에 따라 용적률을 최대 120% 범위에서 완화할 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG)를 통한 저리 건설 자금 지원도 가능하다.
주차 기준도 전용 30㎡ 미만 주택의 경우 가구당 0.3대까지 완화 적용이 가능하다. 이러한 지원책들은 민간사업자들의 참여를 독려하고 사업의 안정성을 높이는데 기여하고 있다.
최근에는 분양전환형 임대주택이라는 새로운 방식도 도입되었다. 6년 임대 후 4년 내 분양전환이 가능한 방식으로, 시세의 90% 수준에서 전세임대로 운영된다. 특히 수도권의 경우 매입 규모 제한이 없어져 대규모 단지 개발도 가능해졌다.
다만 택지개발지구와 도시개발사업 지구는 원칙적으로 매입 대상에서 제외되며, 입지에 따라 예외 적용이 가능하다. 이는 LH가 이미 개발 중인 택지에서의 중복 투자를 방지하고, 민간 도시개발사업의 리스크를 회피하기 위한 조치로 해석된다.
현장에서는 품질관리에 대한 중요성이 더욱 부각되고 있다. 공공임대주택 거주 실태 조사에 따르면, 매입임대주택의 경우 건설임대주택과 비교해 만족도의 편차가 큰 것으로 나타났다. 이는 매입임대주택의 특성상 개별 사업장마다 품질 차이가 발생할 수 있기 때문이다.
LH는 이러한 문제를 해결하기 위해 주차, 프라이버시, 채광, 통풍, 방화 등에 대한 설계 기준을 강화하고 있으며, 설계 협의 과정에서도 이러한 요소들을 중점적으로 검토하고 있다.
사업 규모 확대에 따른 리스크 관리도 중요한 과제로 대두되고 있다. 특히 1,000세대 이상의 대규모 단지 매입 시에는 책임준공 관리형 토지신탁 가입을 의무화하는 방안이 검토되고 있다. 또한 토지 확보, 인허가 완료 등 사전절차 리스크와 공사중단 리스크를 구분하여 차별화된 관리 방안을 마련하고 있다.
이는 LH의 재무건전성을 확보하면서도 안정적인 사업 추진을 가능하게 하는 핵심 요소가 될 것으로 보인다.
LH 민간신축 매입약정 사업은 현 시장 상황에서 개발사업의 리스크를 줄이고 안정적인 사업 구조를 제공할 수 있는 대안으로 평가받고 있다. 특히 최근 제도 개선을 통해 매입 규모 확대와 분양전환형 도입 등 혁신적인 변화를 시도하고 있다는 점에서 의미가 크다.
다만 장기적인 관점에서 이 사업 모델의 지속 가능성과 부동산 시장에 미치는 영향에 대한 면밀한 검토가 필요할 것으로 보인다. 개발사와 투자자들은 이러한 시장 변화를 주시하며 신중한 접근이 요구되며, LH와의 협력을 통해 양질의 임대주택 공급에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
향후 딜아고라의 최필주 대표와의 자문을 통해 본 사업의 구체적인 실무 사례와 시사점을 추가로 연재할 예정이다. 특히 실제 사업 수행 경험을 바탕으로 한 현장의 목소리를 담아, 보다 실질적인 정보를 제공할 계획이다.
심준섭 법무법인 심 파트너변호사
서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업
제10회 변호사시험 합격
서울변호사협회 형사법 연수 수료
서울변호사협회 조세법 연수 수료
대한변호사협회 등기경매아카데미 수료
대한변호사협회 등기·부동산 특별연수 수료(369기)
서울변호사협회 건설부동산 연수 수료
現) 법무법인 심 파트너변호사
前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사
現) 리즌아이 주식회사 사외이사
現) 대한변호사협회 전세사기 피해사건 대책TF(구 빌라왕 피해사건 대책TF) 위원
現) 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터자문변호사
現) 대한변호사협회 법률구조재단 법률구조수행변호사
現) 대한변호사협회 기획위원회 위원
現) 서울지방변호사협회재정위원회 위원
現) 서울지방변호사협회청년변호사특별위원회 위원
hyun9@newspim.com
