[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 도심 주택공급 확대를 위해 서울시가 12년 만에 개발제한구역(그린벨트) 해제를 검토하는 가운데 땅 거래가 급증하고 있어 주목된다.

정부 및 지방자치단체가 그린벨트를 풀어 개발에 나서면 그 지역뿐 아니라 주변으로도 개발 호재가 영향을 미친다. 이에 토지 가치가 상승할 것으로 기대한 투자수요가 토지시장에 빠르게 유입된 것으로 풀이된다. 다만 그린벨트 해제를 앞두고 지역적으로 기획부동산이 늘고 있다는 점은 투자 시 유의할 부분이다.

◆ 그린벨트 해제 기대감...토지 거래량, 연초 대비 60% 증가

25일 부동산업계에 따르면 주택공급을 위해 서울지역 개발제한구역 해제가 공식화되자 땅값이 급등세를 보이고 있으며 특히 지난 2000년대 중후반 활개를 쳤던 기획부동산도 다시 나타날 조짐을 보이고 있다.   

한국부동산원 통계자료에 따르면 지난 7월 서울 토지 거래량은 2만1501필지로 연초 1만3480필지 대비 59.5% 급증했다. 월별 토지 거래량이 2만필지 이상 기록한 것은 지난 2021년 12월 이후 32개월 만이다.

토지 거래시장은 2022년 하반기 부동산경기 악화와 맞물려 빠르게 위축됐다. 월별 1만5000필지 넘게 거래되던 거래량은 8월부터 1만필지 수준으로 감소했고 9월부터는 1만필지를 밑돌았다. 작년 2월 1만5000필지로 회복한 토지 거래시장은 이후 1만3000~1만4000필지 수준을 오르내렸다. 지난 6월 1만6824필지로 늘어난 토지 거래량이 7월 2만필지를 돌파한 것이다.

토지 거래시장도 강남권 지역이 주도하고 있다. 지난 7월 서울에서 동대문구가 1706필지 거래로 가장 많은 손바뀜이 이뤄졌다. 이어 강남구 1387필지, 강동구 1350필지, 송파구 1222필지, 서초구 1170필지 등이 뒤를 이었다. 1000필지 이상 거래된 자치구는 7곳으로, 이중 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 모두 포함됐다.

이런 시장 분위기는 그린벨트 해제 기대감으로 토지 가치가 상승할 것이란 기대감이 반영된 결과다.

올해 1월 정부는 위축된 민간주택 공급을 보완하기 위해 공공주택 물량을 당초 계획(12만5000가구)보다 1만5000가구 늘어난 14만가구 이상 확대 공급하기로 했다. 서울은 주택을 신규로 공급할 땅이 없기 때문에 그린벨트를 일부 해제하겠다는 뜻을 내비쳤다. 이어 지난달 '8·8 부동산 공급 대책을 통해 수도권 그린벨트를 일부 풀어 2030년까지 수도권에 8만가구를 추가로 공급하겠다고 재차 강조했다.

서울시는 오는 11월 그린벨트 해제 지역을 포함한 구체적인 주택 공급계획을 발표할 계획이다. 청년·신혼부부를 주요 대상으로 한 공공주택 공급이 핵심이다. 그린벨트 해제지역으로는 서초구 우면동, 강남구 세곡동, 송파구 방이·오금·마천동, 강서구 김포공항 인근 등이 유력하게 거론되고 있다.

◆ 기획부동산 지분 쪼개기 마케팅 '주의보'...매도호가 급등도 부담

그린벨트 해제 기대감에 토지 거래시장에 투자수요가 유입되고 있지만 무리한 투자는 주의해야 한다는 지적이 나온다. 주택과 달리 적정 가치를 분석하기 어려울 뿐 아니라 개발호재 기대감이 이미 가격에 많이 반영됐기 때문이다.

우선 기획부동산이 늘고 있어 매수 전 꼼꼼한 사전점검이 요구된다. 기획부동산은 개발이 불가능하거나 가치가 낮은 토지를 매입한 후 지분을 쪼개 판매하는 방식을 주로 활용한다. 지분을 많게는 수백 명에게 필지당 수천만원을 받고 나눠 판매한다. 소액 투자가 가능하다 보니 투자자들이 쉽게 접근하는 경향이 있다. 특히 용도지역 중 자연녹지, 개발제한구역, 보전산지, 공익용 산지 등은 개발이 제한돼 땅을 매수하더라도 가치 상승이 어려울 수 있다. 특히 도로와 접하지 않는 맹지(盲地)도 적지 않다. 

최근 땅 거래가 늘면서 가격도 덩달아 뛰었다는 점도 부담이다. 그린벨트 해제 예상지역은 연초 대비 40~50% 뛰어 향후 시세차익이 높지 않을 수 있다는 지적도 나온다.

강남구 세곡동 A공인중개소 대표는 "그린벨트 해제가 가능할 지역으로 예상되는 토지 임야는 연초 3.3㎡당 300만원 안팎이었는데 개발 기대감이 확산하면서 최근에는 450만원 정도로 상승한 상태"라며 "해당 지역에 거주하지 않으면 아파트 입주권을 받을 수 없고 매도호가 또한 단기간에 급등했기 때문에 투자 전 가치 평가를 면밀하게 해볼 필요가 있다"고 조언했다. 

leedh@newspim.com