전셋값 1년 넘게 고공행진, 매맷값 불안 견인
'영끌족' 늘고. 청약시장 광풍 부작용
전세시장 안정 없인 매매시장 안정 장담 못해
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 아파트값이 회복세를 넘어 다시 '광풍' 분위기를 연출하고 있다. 정부는 일시적 현상에 그칠 것으로 평가하지만 손 놓고 시장을 관망할 경우 전 정부 때 발생했던 집값 폭등이 재현할 것이란 우려감이 나온다.
주택시장이 추세적 상승장에 진입했는지는 좀 더 지켜봐야 하지만 주택 수요층이 내 집을 장만하려는 심리가 빠르게 개선된 건 부정하기 어렵다. '갈아타기' 수요가 늘어난 데다 추격 매수세까지 나타나면서 지난달 서울 아파트 거래량은 4년 7개월 만에 7000건대를 넘어섰다. 작년 하반기 월간 거래량이 1000~2000건대 수준인 것과 비교하면 분위기가 180도 달라졌다.
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| 이동훈 건설부동산부 차장 |
집값 반등은 장기간 이어진 전셋값 상승이 견인한 측면이 강하다. 서울 아파트 전셋값은 지난주까지 61주 연속 상승했다. 학군, 교통 환경이 우수한 지역은 1년 새 전셋값이 2억~3억원 뛴 지역이 상당수다. 전셋값이 급등하면서 수억원 전세금을 증액해 재계약하기보단 이참에 내 집을 마련하겠다는 심리가 강하게 작용하고 있다.
실제 생애 처음으로 주택을 마련하는 비중이 크게 늘었다. 법원 등기정보광장의 '소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황'에 따르면 올해 상반기 서울에서 생애 첫 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등)을 구입한 이들은 총 2만 906명으로 전년동기 1만4097명 대비 48% 급증했다. 이 중 30대(30세~39세) 비중이 전체의 43.4%(9076건)를 차지할 정도로 절대적이다.
신생아 특례대출 등 정부의 저금리 대출지원도 거래량 증가에 한몫했으나 결국 전세시장 안정화가 선행하지 않으면 집값 폭등을 제어하기 어렵다. 전셋값이 오르면 매맷값은 덩달아 오르는 게 상식이다. 일반적으로 매맷값은 현재 주택의 미래가치를, 전셋값은 현재가치를 반영한다. 현재가치를 반영한 전셋값이 합리적인 가격선을 넘어서면 무리해서라도 임차인들인 매매시장으로 이동할 수밖에 없는 것이다.
이런 현상을 반영한 모습이 청약시장 '광풍'이다. 수억원대 시세차익이 기대되는 경기도 '동탄역 롯데캐슬' 무순위 청약 1가구에 294만명이 몰렸다. 경쟁률은 역대 최고치로 예상을 넘어선 접속자로 청약홈 홈페이지가 마비되는 사태가 초래되기도 했다. 청약통장이 필요 없고 거주 지역을 한정하지 않기 때문에 이런 경쟁률이 가능했다. 특히 청약가점이 낮은 젊은층이 대거 몰린 것으로 추정된다. 서울 양천구 '호반써밋 목동' 무순위 청약 1가구에도 12만명이 몰렸다. 지원 대상을 무주택자로 제한해 그나마 경쟁률이 낮았던 것이다.
더 큰 문제는 전세시장이 안정화할 기미가 보이지 않는다는 점이다. 지난해 수도권 아파트 입주 물량은 15만9000여 가구에서 올해는 14만7000여 가구로 줄고 내년에는 10만가구 수준으로 쪼그라들 것으로 전망된다. 고금리가 장기화한 데다 공사비 상승까지 겹쳐 신규 주택사업이 어려워졌기 때문이다. 입주물량이 줄면 전세공급이 부족해 전셋값 상승을 부채질한다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실, 지방 미분양 확산 등으로 단기적으로 주택공급을 늘리기 쉽지 않은 환경이다.
빌라시장이 주택시장에서 기능을 상실한 것도 전셋값 불안이 커진 이유다. 서민들의 '주거 사다리' 역할을 한 빌라(연립·다세대주택)가 전세사기 여파로 시장에서 외면받고 있다. 거래량은 절반 가까이 줄고, 매수세가 없다 보니 공급도 사실상 끊겼다. 빌라에서 전세로 살던 임차인마저 아파트로 눈을 돌리면서 전셋값 불안이 더욱 가중되는 현상이 연출되고 있다.
정부가 전세시장 안정화를 위해 대책을 내놓고 있지만 실효성은 미지수다. 현재 검토되는 대책은 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 폐지, 전세보증제도 개선, 기업형 장기임대주택 도입 등이다. 또 그린벨트를 풀어 수도권에 2만가구 이상을 추가로 공급할 계획이다. 일부 제도개선은 입법 사항으로 야당의 동의가 필요하고 주택공급 확대는 현실화까지 상당한 시차가 발생한다.
집값이 안정화될 것이란 강한 믿음을 줘야 한다. 급격한 자산가격 상승은 상당한 부작용을 초래한다. '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자) 매수세가 늘어나게 되고 거품이 꺼지면 재산상 피해를 보는 경우도 적지 않다. 임차인이 불안함을 느끼지 않고 생활할 수 있는 전세시장 환경이 조성될 수 있도록 적극적인 지원책이 요구된다.
leedh@newspim.com
