공사비 증액 근거 마련으로 공사비 마찰·원가율 감소 기대
분양가 상승에 수분양자 자금부담은 더 커져
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 건설업 리스크를 완화하기 위해 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 토지와 지방 미분양 주택을 매입하기로 하면서 주택공급을 포함한 시장 정상화에 기대감이 높아지고 있다.
단가·물가 인상을 반영해 공사비를 높여주면 건설사의 수익성에도 긍정적인 영향이 기대된다. 다만 무섭게 치솟는 아파트 분양가가 더 높아질 것으로 보여 서민들의 내 집 마련에 대한 비용 부담은 더 커질 것으로 전망된다.
◆ 부실PF, 미분양 매입시 건설업 리스크 완화 기대
28일 정부의 PF 부실 사업장, 미분양주택 매입을 포함한 건설산업 리스크 완화 방안이 발표되자 건설시장 불확실성이 일부 완화될 것이란 분위기가 감지된다.
건설업계에서는 PF 부실 확산뿐 아니라 미분양 증가, 공사비 마찰 등으로 신규 사업에 어려움을 겪고 있다. 원가율 상승으로 이익은 줄고 운영자금 마련을 위한 차입금은 늘어 건설사의 유동성이 악화일로다.
이어 정부가 대응책을 마련했다. 우선 PF 부실 우려가 있는 사업장의 재구조화를 지원한다. LH(한국토지주택공사)가 건설사 등의 보유토지를 역경매 방식으로 매입해 건설사에 유동성을 공급한다. 법 개정이 필요한 매입시 취득세 25% 감면을 전제로 한다. 브릿지론 상환이 어려운 사업장을 공공지원 민간임대리츠가 인수해 안정적인 사업 추진을 지원한다.
미분양 매입으로 신규 착공의 지연을 해소할 방침이다. 기업구조조정 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 세제를 지원한다. 현행 취득세 중과 세율이 12%지만 세제 지원을 받으면 1~3%의 취득세율이 적용된다. 취득가액 6억원 이하는 세율 1%다. 합산 적용하던 종합부동산세는 취득 후 5년간 합산 배제한다.
단가·물가 인상을 반영해 공사비도 높여준다. 입지･건물 층수 등 시공여건을 고려해 일률적으로 적용 중인 공사비 보정기준을 세분화한다. 건물 지하 2~5층은 동일하게 2% 할증을 적용했다면 앞으로 층마다 2~5% 할증률을 차등 적용하는 방식이다. 유형별 공사비 분석대상을 건축에서 토목으로 확대해 주요 토목 구조물(도로, 항만 등)에 대한 적정 공사비를 책정할 방침이다.
민간참여 공공주택의 경우 물가 상승분, 유사 공사의 계약금액 등을 반영해 공사비를 지난해 대비 약 15% 상향 조정할 계획이다. 입찰 탈락한 업체에 대한 보상비도 2배 확대 적용한다. 민간공사는 공사비 분쟁을 예방하고 신속한 조정을 유도한다. 신탁방식 활용시 의사결정을 간소화하고, 신탁방식 전 과정에 대한 컨설팅 강화로 정비사업 분쟁을 줄일 계획이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "건물 붕괴, 자재 누락 등 부실시공과 현장안전에 대한 이슈가 사회적으로 불거지면서, 관련 규제가 강화됐다는 점에서 공사비, 공사기간 증가는 필연적인 측면이 있다"며 "임대주택 인수가격 상향, 미분양 매입 등이 이뤄지면 주택공급 정상화에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
전국 미분양 주택은 지난달 말 기준 6만3755가구로 전달 6만2489가구보다 2.0%(1266가구) 증가했다. 지난해 2월 7만5438가구로 정점을 찍은 뒤 9개월 연속 감소하다가 지난해 12월 이후 다시 증가세로 돌아섰다. 특히 지방이 5만3595가구로 전체의 84.0%를 차지한다.
◆ 공사비 마찰 완화 전망...분양가 상승 불가피
정부가 나서 급격히 상승한 원자잿값을 공사비에 반영할 수 있도록 지원하는 것도 긍정적이다.
공사 자재 및 인건비가 치솟아 건설사의 매출 원가율이 95% 육박하는 실정이다. 코로나19 이전에는 이 수치가 80%대에서 움직였다. 매출액에서 매출원가를 뺀 매출총이익에서 판매비와 관리비를 제외하고 얻는 게 영업이익이다. 결국 적정한 매출 원가율을 맞추지 못하면 실적 개선이 요원한 것이다.
건설업계에서 공사비 마찰로 사업이 멈추거나 지연되는 사례가 적지 않다. 서울 은평구 '대조1구역'(재개발), 서초구 '방배삼익아파트(재건축), 송파구 '잠실진주아파트'(재건축), 서대문 '홍제3구역'(재개발) 등은 공사비 증액을 놓고 조합과 시공사간 마찰로 공사가 지연된 주요 사업장이다. 공공공사도 상황이 비슷하다. 최근 대보건설은 공기 단축 등을 이유로 추가 공사비를 투입했으나 발주처인 LH가 받아들이지 않아 공사를 중단했다. 회사측은 공사비가 750억원인데 예상되는 손실이 300억원이 넘는다는 입장이다.
정부 계획대로 공공공사는 공사비 증액을 신속하게 진행하고 민간공사는 근거 기준을 마련해 공사비 증액을 유도한다면 건설사들의 원가 관리가 한결 수월해진다.
다만 공사비가 커지면 필연적으로 아파트 분양가가 높아지는 부담은 있다. 건설사 공사비를 보존해 주는 만큼 서민들의 주택 마련에 대한 비용 부담이 커질 수밖에 없다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "냉각한 PF사업 정상화와 구조조정에 물꼬를 틀 수 있도록 건설업계에 유동성을 공급해 사업자금 운용의 숨통을 틔워준 것은 바람직한 방향"이라면서도 "공사비 상승분이 아파트 등 분양가 인상으로 이어져 수분양자의 분양가 부담이 더 높아질 수밖에 없다"고 말했다.
leedh@newspim.com
