[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 신생아 특례대출이 시행된 이후 정책 모기지 '유동성' 효과가 나타나며 주택시장에서 중저가 매물로 분류되는 9억원 이하 거래가 늘어나고 있다.

주택경기 침체기를 맞아 시세 조정 폭이 컸던 데다 매수가격 부담이 상대적으로 낮은 것이 중저가 매물에 관심이 늘어난 이유로 풀이된다. 그럼에도 대출한도가 줄어드는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행, 매도물량 증가, 경기둔화 우려 등으로 거래시장에 미치는 온기가 장기간 지속되기 어렵다는 관측도 나온다.

◆ 신생아 특례대출 이후 내집 마련 수요 증가

12일 서울시 부동산정보광장과 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 7일까지 신고된 지난 2월 서울 아파트 거래 총 1653건 중 9억원 이하 아파트 거래는 954건으로 전체의 57.7%를 차지했다.

전달 전체 거래 2509건 중 55.1%가 9억원 이하 아파트였던 점을 감안할 때 9억원 이하 거래 비율은 소폭인 2.6%p(포인트) 증가했다. 하지만 이달 7일까지 신고된 3월 거래 건수는 67건으로 표본은 적지만 9억원 이하 아파트 거래가 차지하는 비율이 70.1%에 달한다. 신생아 특례대출이 중저가 매물의 거래 증가로 이어졌다는 평가가 나온다.

함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장대우는 "올해 들어 정책금융을 이용할 수 있는 9억원 이하 매물에 수요가 몰리는 모습"이라며 "총선을 앞두고 GTX, 그린벨트 해제 등이 시장 기대감을 높이고 정책이 발표된 것도 영향을 미친 것으로 보이다"고 말했다.

지난해 말부터 이어진 가격 조정도 매수세를 자극한 요인이다. 경기도 지역 대부분은 2021년 기록한 최고가 대비 30% 이상 가격 조정이 이뤄진 상태다. 서울도 강남, 용산구 등 중심부를 제외하고는 최고가 대비 20% 이상 하락한 단지가 적지 않다. '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출받은 투자자) 수요가 많았던 노원구, 도봉구 등의 일부 단지는 40% 넘게 하락하기도 했다.

신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)에 대해 저리로 주택구매·전세 자금을 대출해 주는 제도다. 주택 가격 9억원 이하, 전용 85㎡ 이하인 주택이 대상이다. 대출 금리는 연 1.6~3.3%로 시중은행보다 1~3%p포인트 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있다. 지난 1월 29일 시행 이후 3주 동안 이뤄진 신청 금액은 3조3928억원으로, 전체 예산(32조원)의 10% 정도가 소진됐다.

◆ 스트레스 DSR, 매도물량 증가 등 관망세 확산 요인도 다수

이처럼 신생아 특례대출 도입 이후 중저가 매물 거래가 늘었지만 지속해서 시장에 온기를 미칠지는 불투명하다.

지난달 26일부터 금융당국이 스트레스 DSR을 시행하면서 대출한도가 줄었다. 연 소득이 5000만원이면 기존에는 변동형 한도로 3억3000만원까지 빌릴 수 있었지만 앞으로는 3억1500만원으로 줄어들고, 내년에는 다시 2억8000만원까지 떨어진다. 대출한도와 금리는 주택시장에 미치는 영향이 크다. 자금마련 여력이 낮아지면 내 집 마련을 미루는 수요가 늘어날 여지가 있다.

이를 반영한 듯 주택시장에 매도물량이 다시 증가하고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 6일 기준 8만 149건을 기록했다. 서울 아파트 매물이 8만건을 넘어선 것은 지난해 11월 3일(8만 452건) 이후 처음이다. 1년 전인 지난해 3월(5만8804건)보다는 36.4% 증가한 수치다. 시장에 매물이 쌓이면 매도호가가 더 낮아지고 거래 정상화가 쉽지 않다.

부동산R114 여경희 연구원은 "신생아 특례대출 시행으로 내 집을 마련하는 수요가 늘어나긴 했으나 시장 불확실성이 여전해 효과가 장기적으로 나타날지 미지수"라며 "스트레스 DSR 시행, 고금리 장기화, 경기 위축 등도 관망세 확산에 영향을 미치는 요인"이라고 말했다. 

leedh@newspim.com