주택 매매거래량 '역대 최저'· 수도권 미분양 급증…침체 방증
'핀셋규제' 남발 전 정부 '풍선효과' 부작용…'찔끔식 규제완화' 골든타이밍 놓칠 수 있어
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 부동산시장은 여러 요인의 영향을 받는 시장이다. 공급과 수요 , 금리, 대출 등 거시경제지표에 영향을 받는다. 실물 경제 요인 외에 심리적 요인도 크게 영향을 받는다. 특히 정부 정책은 시장에서 즉각 반응하는 경우가 대부분이다.
정부 정책은 규제를 완화 또는 강화하는 방향에 따라 부동산 시장의 민감도가 높지만 개발과 교통 호재 뉴스도 부동산심리를 자극하는 재료이다.
하지만 지난달 25일 정부가 '출퇴근 30분시대'를 내세운 광역급행철도 계획 발표는 예상보단 시장이 요동칠 수준까진 아니었다. 수도권광역급행철도(GTX)-D·E·F 신규 노선과 A·B·C 연장노선 발표는 강력한 지역 호재임에도 집값엔 별 영향을 미치지 못했다. 동탄과 인덕원 등의 아파트가 GTX 수혜지로 부각되면서 집값이 급등했던 과거와는 다른 모습이다.
일단 노선이 지나거나 역 설치가 예상되는 지역은 GTX에 대한 기대감이 공통적으로 높긴하다. GTX 호재 수혜지역으로 거론되는 일부 아파트 호가가 2억원 뛰었다는 뉴스도 보도되기도 했으나 대부분 지역에선 아파트값이 실제 오른 가격에 거래돼 반영된 곳은 없는 것으로 보인다. 이는 정부의 '2기 GTX' 계획이 '총선용'이어서 실현 가능성이 높지 않기 때문이란 시각도 있긴 하다.
하지만 교통 호재는 계획, 착공, 개통 시기에 맞춰 집값이 오른다는 속설이 있다는 점에 비춰본다면 현재 부동산 시장은 침체가 깊다는 것을 방증하는 것이다. 앞서 발표된 1·10부동산대책도 이와 크게 다르지 않다. 발표 된지 한 달 가까이 됐지만 시장의 지표는 여전히 꽁꽁 얼어 붙어있다.
한국부동산원이 지난 1일 집계한 '1월 다섯째 주(1월29일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향' 에 따르면 전국 주택매매시장은 10주째 하락 추세를 이어가고 있다. GTX에 대한 기대가 높은 수도권의 하락폭은 오히려 확대되고 있다.
이들 대책들이 발표되기 이전의 부동산 지표들도 이미 내리막길을 보이고 있다. 최근 2023년 12월 주택통계에 따르면 주택 매매 거래량(신고일 기준)은 3만8036건으로 전월보다 16.2% 줄어 4개월 연속 감소세다. 2019년 12월(11만8000건)과 2020년 12월(14만건) 거래량에 한참 못 미치는 수준이다. 서울 아파트 거래량은 1천790가구로, 월간 거래량이 1000건대로 다시 떨어지면서 역대 최저급으로 떨어지고 있다.
꾸준히 감소하던 미분양 주택도 10개월 만에 다시 증가세로 돌아섰다. 지난해 12월 말 기준 전국의 미분양 주택은 6만2489가구로 전월보다 7.9%(4564가구) 늘었다. 특히 수도권 미분양은 1만31가구로 한 달 새 3033가구 급증했다.'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택 규모도 3달 연속으로 1만 가구를 넘어섰다.
이런 지표를 파악한 국토교통부는 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'이란 이름으로 1·10부동산대책을 발표한 것일텐데, 여전히 나아질 기미는 보이지 않는다.
물론 국토부도 정책효과를 내기 위해 각종 시행령과 후속조치를 발표하는 등 '속도전'을 벌이고 있어 시장반응을 좀 더 지켜볼 필요는 있다. 하지만 그 같은 노력에도 시장 지표가 호전될지에 대해선 여전히 미지수라는 시각이 우세하다. 국토부가 규제완화 기조를 내세우긴 했지만 폭과 범위가 미흡하다는 지적 때문이다.
전 정부가 '핀셋규제'를 남발한 탓에 집값을 잡기는 커녕 다른 지역으로 집값 급등을 유발한 '풍선효과'을 초래했다는 지적을 반면교사(反面敎師)로 삼을 필요가 있다. 극심한 거래부진과 미분양 증가의 주된 요인이 고금리 기조와 대출 규제 추세 때문인 현재 상황에선 수요를 유인할 수 있는 모든 규제완화 대책을 강구해야 한다. 현 지표상에서도 나타났듯이 지금은 수도권과 비(非)수도권, 아파트와 비(非)아파트를 구분지어 '찔끔식 규제완화'를 해야 할 때가 아니다. 이제는 좀 더 과감한 수요진작 관점에서 대책이 필요하다.
박상우 국토부 장관은 지난 첫 기자간담회에서 1·10대책이 규제완화를 통한 주택시장 안정화 대책임을 강조한 바 있다. 박 장관은 정책 타이밍을 '계절에 맞는 옷'에 비유했는데, 시장은 아직 제대로 된 옷을 입지 못해 여전히 감기몸살에 시달리고 있는 형국이다. 따뜻한 옷을 입히려면 설 전후가 적기인 듯하다. 또 '총선용'이냐는 비난을 두려워하기 보단 내수 경기를 살릴 '골든 타이밍'을 놓치지 않는데 전력을 다해야 한다.
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