전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

전세사기 피해자들 행동요령은...선순위 '배당요구 신청'·후순위 '경매 늦춰야'

기사입력 : 2023년04월27일 07:00

최종수정 : 2023년04월27일 07:00

선순위, 배당 요구신청으로 보증금 회수 가능
후순위, 보증금 일부 회수도 어려워…"정부 추가대책 기다려봐야"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이른바 '전세사기 피해자 지원 특별법' 제정에 속도를 내고 있는 가운데 피해자 개별 대처 방안에도 관심이 쏠린다.

전세사기 피해 유형이 다양한 만큼 선순위자인지 후순위자인지에 따라 대처 방식에도 조금씩 차이가 있다. 다만 소액 세입자의 경우 공통적으로 최우선변제금을 받을순 있지만 후순위일 경우 보증금의 대부분을 반환받지 못할 가능성이 높다.

전문가들은 후순위일 경우 경매를 최대한 늦추면서 정부의 추가적인 지원 방안을 기다려봐야 한다고 조언한다.

27일 부동산업계에 따르면 최근 불거진 전세사기 피해자들은 자신의 입장에 알맞은 방법으로 경매에 대응할 것이 요구된다. 

25일 서울 강서구 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터를 방문한 원희룡 국토교통부 장관이 발언하고 있다.[사진=국토부]

◆ 선순위 세입자…배당 요구신청으로 보증금 회수 가능

전세사기 피해자들은 크게 두 부류로 나눌수 있다. 세입자가 선순위인 경우이거나 선순위 채권자에 밀려 후순위인 경우다.

세입자가 선순위인 경우는 주택 매맷값보다 더 높은 전셋값으로 들어간 이후 전세가격 하락시 발생한다. 예를 들어 집주인이 2억짜리 주택을 2억3000만원이나 2억원에 전세로 내줬지만 전세가격 하락으로 다음 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환을 못하게 되는 것이다. 수중에 여유 자금이 없다면 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면서 본인 의도와는 상관없이 전세사기가 되는 것이다.

이럴 경우 집주인에게 선순위 대출이 없고 세입자가 대항력을 갖췄다면 부동산 경매에 대항할 수 있는 법적인 권리를 갖게 된다. 세입자는 전입신고와 확정일자가 경매일보다 빠를 경우 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 '우선변제권자'로 인정된다. 전셋집이 경매에 넘어갔더라도 세입자는 해당 집에 살 수 있으며 낙찰대금에서 보증금을 먼저 받을 수 있게 되는 것이다.

세입자가 선순위인 경우에는 단순하다. 보증금 반환을 원할 경우 낙찰을 받지 않고 배당 신청을 하면 된다. 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 법원에서 집주인과 관련된 채권자들에게 정해진 기간 안에 경매 낙찰대금에서 돈을 받을 것을 요구하는 '배당요구신청'을 하라는 통지서를 보낸다. 해당 기간에 이를 신청할경우 경매를 통한 낙찰 대금을 받을 수 있게 된다.

만일 해당 기간에 배당신청을 못할 경우에는 최우선변제금을 받게 된다. 이 경우 보증금을 100% 회수하긴 어렵다. 임차인 우선매수청구권 역시 실효성은 떨어진다.

임차인 우선매수청구권이란 세입자가 살고 있는 주택이 경매에 넘어가 제3자에게 낙찰됐더라도 세입자가 이 해당 낙찰금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있는 권리다.

하지만 작전세력들이 저가낙찰을 유도할 가능성이 있기 때문에 임차인은 최고가에 낙찰받아야 한다. 예를 들어 피해 주택 감정평가액이 1억원으로 책정됐더라도 응찰자 간에 경쟁이 붙어 최고가가 1억3000만원이 됐을 경우 임차인은 1억3001만원을 내야만 해당 집을 사들일 수 있다.

공인중개사 관계자는 "세입자가 선순위 채권자일 경우에는 낙찰자에게 보증금을 받거나 집을 바로 낙찰받을 수 있다"면서 "경매에 넘어갈 경우 본인이 받더라도 손해를 보는 만큼 선순위 임차인으로 배당신청을 하는 것이 보증금을 반환받기 가장 좋은 방법"이라고 말했다.

◆ 후순위, 보증금 일부 회수도 어려워…정부 추가대책 기다려봐야

선순위와 달리 후순위 피해자의 경우에는 보증금 일부를 돌려받기도 힘들다. 임대인이 주택을 담보로 대출을 받은 경우 선순위 채권자가 은행이 되고 후순위 채권자로 밀리기 때문이다.

최우선변제 제도가 있지만 범위가 넓지 않은데다 근저당 설정시기에 따라 보증금 기준이 달라져 받지 못하는 사례도 나오고 있다. 

최우선변제 제도는 전셋집이 경매나 공매로 넘어가더라도 은행의 선순위 근저당설정(대출)에 앞서 최우선해 소액 임차인에게 일부 금액을 돌려주는 것이다.

보증금 한도는 서울 1억6500만원, 과밀억제권역(강화군·옹진군 등 제외 인천, 부천, 수원, 과천 등)·세종·용인·화성·김포는 1억4500만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택은 8500만원, 그 밖의 지역은 7500만원이다. 서울은 5500만원 이하, 인천 등 과밀억제지역 등은 4800만원 이하, 다른 광역시 등은 2800만원 이하, 그 밖의 지역은 2500만원 이하다.

실제로 미추홀구 전세사기 피해자의 70% 가량은 최우선변제를 받지 못하는 것으로 나타났다. 지난 17일 목숨을 끊은 피해자 A씨 역시 보증금이 9000만원으로 전세 재계약을 할 당시 최우선변제금 적용 보증금이 1억3000만원이었다. 그러나 해당 아파트는 2017년 근저당이 설정됐고 설정 당시 기준인 보증금 8000만원 이하여야 최우선변제금을 받을 수 있어 변제 대상에서 제외됐다.

상황이 이렇자 차라리 경매를 늦추면서 정부의 추가 대책을 기다려야 한다는 목소리도 나온다.

공인중개사 관계자는 "결국 전세사기 피해자들이 원하는건 보증금 회수"라면서 "최우선변제 제도 역시 소액임차인에게 해당되는데다 조건이 까다로워 상당수가 조건에 맞지 않는 만큼 정부의 추가 대책을 기다려볼 수 밖에 없다"고 말했다.

정부는 전세사기 피해를 입은 주택이 경매에 넘어갔을 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입임대로 사들이고 거주권을 보장하겠다는 방침이다. 이와 함께 이미 경매가 완료돼 정부 대책의 사각지대에 놓인 피해자도 구제하겠다는 의사를 내비쳤다. 인천의 경우 경매 절차가 마무리돼 퇴거당한 세대가 240여가구에 이른다는 점을 감안한 조치다.

우선매수청구권도 사용해볼만 하다. 경락 대금으로 보증금을 받지 못하는 세입자가 있는 집은 경매 전문가들도 꺼려하는 '언터처블'로 통한다. 즉 후순위 세입자가 있는 집은 경매가 열려도 수차례 유찰될 가능성이 커서 세입자들은 낮은 가격에 집을 살 수 있다. 특히 선순위자는 자신의 보증금 이하로 낙찰가가 낮아지면 돈 한푼 안들이고 해당 집을 매입할 수 있는 것이다.  

원희룡 국토교통부 장관은 24일 인천시 부평구 인천 전세피해지원센터를 찾아 이미 인천의 경우 경매가 끝나 퇴거당한 세대가 240여가구가 있는 등 피해가 확인된다"며 "지금부터 지원·구제받는 피해자들에 준하는 보완대책을 빠른 시간 내에 구체화할 것"이라며 소급 적용 가능성을 시사했다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수 "선순위자와 후순위자 모두 최우선변제금에 해당된다"면서 "사안별로 전세사기를 당한 유형이 다양하기 때문에 섬세한 해결책을 모색해야 한다"고 말했다.

min72@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15
사진
김승연 회장, 시흥R&D캠퍼스 첫 방문 [서울=뉴스핌] 김아영 기자 = 김승연 한화그룹 회장이 지난해 5월 공식 출범한 한화오션 사업장을 처음 찾았다.  한화그룹은 김승연 회장이 20일 '한화오션 중앙연구원 시흥R&D캠퍼스'를 방문했다고 밝혔다.  김승연 회장(가운데)이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들과 오찬 후 기념촬영을 하고 있다. [사진=한화그룹] 현장을 둘러본 김 회장은 미국 등 글로벌 시장 선점을 위한 초격차 기술경쟁력 확보를 강조했다. 해양 탈탄소 시대를 선도할 그린십(Green Ship) 기술과 방산 기술 혁신으로 조선·해양 분야에서 지속가능한 글로벌 강자로 자리매김할 것을 주문한 것이다. 이날 행사에는 김동관 한화그룹 부회장과 김희철 한화오션 대표이사, 손영창 한화오션 제품전략기술원장도 참석했다. 김승연 회장과 김동관 부회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스의 상업용 세계 최대 공동수조를 방문해 시연을 지켜보고 있다.[사진=한화그룹] 한화오션 시흥R&D캠퍼스는 상업용 세계 최대 규모의 공동수조와 예인수조, 국내 유일의 음향수조 등 첨단 시험 설비를 갖추고 있다. 이를 통해 조선·해양·방산 분야 친환경 초격차 기술 개발을 선도하는 핵심 연구 거점이다. 기술 리더십의 중요성을 강조해온 김승연 회장이 시흥R&D캠퍼스를 찾은 이유이기도 하다.  김승연 회장은 먼저 공동수조(Cavitation Tunnel)를 방문해 연구진의 시연을 지켜봤다. 상업용 세계 최대 규모의 한화오션 공동수조는 길이 62m, 높이 21m의 대형 터널로, 최대 출력 4.5MW 모터와 3600톤의 물을 통해 최대 15m/s의 유속을 형성할 수 있다. 특히, 선박의 추진력을 높이고 수중 방사 소음을 줄이는 연구 성과는 함정의 은밀성과 생존성을 강화하는 방산 기술 개발에도 활용되고 있다. 예인수조를 방문한 김 회장은 임직원들과 함께 수조 내 모형선을 끄는 예인전차에 탑승해 고품질 선박 성능 시험을 참관했다. 한화오션의 예인수조는 길이 300m·폭 16m, 담수량 3만3,600톤으로 세계 최대 규모 최신 시설을 자랑한다. 상선, 함정 등 다양한 선박의 저항, 운동, 조종 성능 등에 맞춤식으로 시험할 수 있다. 김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스 예인수조를 둘러본 후 임직원들과 기념사진을 촬영하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 임직원들과 함께한 자리에서 "여러분은 한화그룹의 자산이자 대한민국 산업의 자산"이라며 "대한민국의 국익과 국격에 기여한다는 뜨거운 사명감을 갖고 연구에 임해주기 바란다"고 당부했다. 이어 "더 밝게 빛날 한화의 미래에 조선해양 부문이 가장 앞에 서 있을 것을 믿어 의심치 않는다"며 "한화 가족 모두는 우리 그룹의 일원으로서 함께 나아갈 한화오션의 미래에 큰 기대를 가지고 있다. 여러분이 가진 무한한 잠재력과 기술 역량으로 새 시대를 선도해 나가길 바란다"고 덧붙였다. 김승연 회장은 3D 프린팅 기술을 활용해 동일한 형상으로 축소된 프로펠러 모형을 제작하여 다양한 성능을 예측·평가하는 모형제작워크샵에 대한 설명도 들었다. 이곳에서 김승연 회장은 한화오션이 수출형 모델로 독자 개발한 2000톤급 잠수함 모형에 'K잠수함 수출로 글로벌 No.1 도약을 기원합니다'라고 적고 친필 서명하며 해외 수출 성공을 기원했다. 한화오션의 2000톤급 잠수함은 현존하는 디젤 잠수함 중 최고로 평가 받는 장보고-III 플랫폼에 기반해 자체 개발한 중형급 잠수함으로 최신 기술과 다양한 요구사항을 적용한 모델이다. 김승연 회장은 직원 식당에서 임직원들과 오찬도 함께 했다.  김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들에게 격려의 메시지를 전하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 한화오션 임직원들에게 "한화는 여러분들이 마음껏 연구 역량을 펼칠 수 있도록 거친 파도를 막아주는 든든한 방파제가 될 것"이라며 굳건한 신뢰의 뜻을 전했다. 한화오션은 시흥R&D캠퍼스의 첨단 인프라를 바탕으로 지속 가능한 해양 솔루션을 개발하고 미래 해양 산업의 변화를 주도하는 글로벌 오션 솔루션 프로바이더로 도약하기 위한 행보를 이어갈 예정이다.  aykim@newspim.com 2024-11-20 15:33
안다쇼핑
Top으로 이동