분양가인하·구조조정·원가절감 등 자체 경쟁력 키우야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기 침체로 전국에 미분양 아파트가 가파르게 증가하고 있다. 이에 건설업계가 정부에 구제의 손길을 요구하고 나서 논란이 커지고 있다.
미분양 증가세가 꺾이지 않으면 지방 건설사를 중심으로 부도 위기에 직면할 것이고, 이는 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 확산으로 이어져 증권사, 보험사, 저축은행 등 금융권 전반에 경영난을 불어올 것이란 논리다. 정부가 적극적인 자세로 미분양을 사들여 공공임대, 영구임대 등 주거 취약계층의 주거복지에 활용해야 한다고 목소리를 높이고 있다.
하지만 건설업계의 요구와 달리 미분양 매입에 신중할 필요가 있다. 여기에는 국민 혈세가 낭비될 우려가 있는 데다 미분양을 줄이는 근본적인 처방책이 될 수 없기 때문이다. 건설사의 '도덕적 해이'도 우려된다.
시장 호황기에는 문어발식으로 사업영역을 넓히며 이익 극대화에 혈안이 됐다가 경기가 꺾여 위기감이 고조되자 정부의 지원으로 위기를 모면하려는 모양새는 시장 논리에 맞지 않는다. 자유시장 경제 체제에서는 손실 또한 사업자가 책임져야할 몫이다. 이에 건설업계는 정부에 미분양 매입을 요구하기 전 원가절감, 기술혁신 등 자구노력이 필요하다.
일단 미분양 아파트가 건설업계 줄도산을 불러올 정도로 '위험 수위'인지 의문이다. 국토부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 아파트는 6만8107가구로 9년 4개월 만에 최대치로 치솟았다. 20년 장기평균선(6만2000가구)을 넘어 위험 수위에 근접했다고 보고 있다. 그러나 과거 수치를 대입하면 단정 짓기 어렵다. 2007년 6만가구 안팎이던 미분양 아파트는 2008년 금융위기를 거치며 8만가구로 늘었고 2009년 3월 역대 최대치인 16만3000가구까지 불어났다. 장기평균선을 그어 추세로 보면 위험 수준이라 얘기할 수 있지만 가장 많았을 때와 비교하면 이를 논하기 이른 측면이 있다.
건설업계의 자체 노력으로도 미분양 아파트의 확산을 어느 정도 막을 수 있다. 분양가를 낮추면 되는 것이다. 주택경기 침체에 거래량 자체가 급감한 것은 현실이다. 그럼에도 최근 분양가격이 비싸다는 인식이 확산하면서 실수요자가 외면한 것이 시장 위축의 가장 큰 원인으로 지목된다. 한 마디로 가격 경쟁력이 부족하단 얘기다.
상품성을 높이기 위해서는 수요자 눈높이 맞는 분양가를 산정해야 한다. 새 아파트라는 장점이 있다지만 입주까지 최소 3년은 기다려야 하고 주변 인프라 개발에 대한 불확실성 등을 감안해야 하는 단점도 있다. 분양가가 주변 시세보다 높다면 소위 '리스크 프리미엄'이 사라진다 셈이다. 집값 불안이 언제 끝날지 모르는 상황에서 청약자가 감소하고 미분양이 늘어나는 것은 어찌 보면 당연한 결과다.
게다가 사업자측은 주택경기 호황기에는 분양가가 주변시세보다 현격히 낮다며 주택도시보증공사HUG)와 지자체의 분양가 심의에 거부감을 드러냈다. 분양가상한제를 피하고자 후분양을 추진한 사업장도 적지 않다. 이 논리라면 최근 급락한 주변 시세를 감안해 분양가를 낮추는 게 합리적이다.
건설업계는 원자잿값 상승으로 불가피하다고 항변한다. 하지만 공사 효율성을 높이고 기술 혁신, 공기 단축을 통해 원가를 절감할 방법은 여러 곳에 있다. 산업군별로 경쟁이 과열되면서 연구개발(R&D) 투자에 대한 경쟁이 치열하다. 건설업계가 시대흐름에 뒤처진 것은 거부하기 어렵다. 매출액 대비 연구개발 비중이 8%가 넘는 삼성전자처럼은 아니라도 0.5%를 밑도는 대형건설사의 인색한 기술개발 투자는 문제가 있다.
올해 분양예정 물량이 27만여 가구다. 금리인상과 경기둔화 우려, 고분양가 등을 감안할 때 미분양은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 과거 법정관리와 워크아웃이란 파도가 휘몰아치던 시대를 재현하지 않으려면 시장 상황을 탓하기보단 위기감을 인식하고 뼈를 깎는 자기성찰이 필요하다.
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