고분양가에 역풍 맞은 후분양 아파트, 서초·여의도도 '불안'

기사입력 : 2023년02월09일 16:38

최종수정 : 2023년02월09일 16:38

'래미안 원펜타스', '상도 푸르지오 클라베뉴' 등 분양예정
집값 급락에 분양가 메리트 떨어지고 고금리에 자금마련 부담
주택 매수심리 악화에 흥행몰이 장담 못해

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 분양가 인상을 위해 후분양을 택했던 단지들이 청약에서 연이어 고전하면서 올해 예정물량도 흥행몰이에 어려움을 겪을 것으로 보인다.

후분양 아파트는 선분양보다 사업 안정성이 높다는 장점이 있지만 주택경기 하락기에는 역풍을 맞고 있다. 집값 하락이 가파르다 보니 분양가격이 주변 시세를 앞지르는 경우가 대부분이기 때문이다. 주택 매수심리가 좀처럼 살아나지 않아 분양가격이 흥행을 결정하는 중요한 열쇠가 될 것으로 보인다.

◆ 청약열기 하락에 서초·여의도 후분양 단지도 '긴장'

9일 부동산업계에 따르면 분양시장이 급속도로 얼어붙자 올해 예정된 후분양 단지들이 미분양 확산에 긴장하고 있다.

올해 분양이 예상되는 주요 후분양 단지는 ▲서울 서초구 '래미안 원펜타스' ▲동작구 '상도 푸르지오 클라베뉴' ▲영등포구 '브라이튼 여의도' ▲대구 '범어 아이파크' ▲대구 '반고개역 푸르지오 엘리비엔' 등이다.

하반기 분양예정인 서초구 래미안 원펜타스(신반포 15차)는 총 641가구 중 292가구가 일반분양 물량이다. 예상 분양가는 3.3㎡당 6000만원 초중반으로, 전용 59㎡ 타입은 12억~13억원, 84㎡ 타입은 16억~17억원 정도가 검토되고 있다. 입주시기는 2023년 11월이다. 서초구 일대는 최근 4~5년간 집값이 가파르게 상승했기 때문에 이 단지의 분양가는 주변 시세와 비교해 3.3㎡당 1500만~2000만원 안팎 저렴하다. 다만 앞서 분양한 단지 바로 옆 원베일리의 3.3㎡당 평균 5653만원과 비교하면 높은 가격이다.

상도 푸르지오 클라베뉴(상도11구역)의 예상 분양가는 3000만원 초중반이다. 총 771가구 전부가 일반에 공급되며 2024년 2월 입주 예정이다. 전용 59㎡ 타입은 8억~8억5000만원, 전용 84㎡ 타입은 10억5000만~11억원 수준이 예상된다. 주변 단지인 상도두산위브트레지움2차의 전용 84㎡는 작년 11월 최고가(16억원) 대비 4억원 하락한 12억원에 거래됐다. 상도중앙하이츠빌 전용 84㎡는 12억원까지 치솟았다가 지난달 8억6000만원에 손바뀜했다. 최근 거래가를 감안하면 상도 푸르지오 클라베뉴의 분양가가 상당히 저렴하다고 인식되긴 어려운 상황이다.

이 때문에 분양가격이 흥행 성패에 최대 분수령이 될 것으로 보인다. 후분양 아파트는 공정률이 60~80% 이상일 때 예비 수요자가 해당 아파트를 확인하고 분양받을 수 있는 제도다. 입주 시기가 지연될 가능성이 낮아 선분양 대비 사업 안정성이 높은 분양방식으로 분류된다. 통상 분양 이후 1년 이내 입주가 빠르다는 것도 장점으로 꼽힌다.

하지만 주택경기 침체가 본격화하면서 상황이 돌변했다. 주변 시세가 최고가 대비 30~40% 급락하자 후분양 단지의 분양가격이 주변 시세를 뛰어넘는 사례가 적지 않은 것이다. 시세 상승기에는 더 높은 분양가를 감안해서라도 향후 미래가치를 감안해 청약에 도전하는 수요가 많지만 반대의 경우에는 청약보다는 주변의 급매물로 눈길을 돌리는 수요가 대부분이다. 이 때문에 서울 주요 입지의 단지라도 후분양 아파트의 흥행을 장담하기 어려운 상황이다.

◆ 고금리에 자금마련 부담 커져... 흥행 관건은 '분양가'

앞서 선보인 후분양 단지도 대부분 청약 미달 사태를 빚었다. 주택매수 심리가 최악으로 치달은 것도 이유지만 분양가가 주변 시세보다 저렴하지 않다는 인식이 큰 영향을 미쳤다.

지난달 분양에 나선 주요 후분양 단지는 ▲서울 강동구 '더샵 파크솔레이유'(삼익빌라 재건축) ▲서울 마포구 '마포더클래시'(아현2구역 재건축) ▲경기도 안양시 '평촌센텀퍼스트'(덕현지구 재개발) ▲부산 수영구 '남천 자이'(삼익타워 재건축) 등이다.

평촌센텀퍼스트는 평균 청약경쟁률이 0.3대 1에 불과했다. 전용 84㎡ 분양가가 10억원 안팎으로 주변 시세보다 1억~2억원 높다. 계약률마저 저조하자 조합측은 긴급하게 분양가를 10% 인하는 할인분양으로 대응하고 있다. 청약 경쟁률이 평균 54대 1로 흥행을 기록할 것으로 보였던 부산 남천자이도 계약률이 정작 30%에 그치는 부진을 보였다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "고금리 환경에서 후분양 단지는 빠른 시기에 자금을 마련해야 하다 보니 큰 인기를 끌지 못하고 있다"며 "집값 급락에 분양가가 주변 단지보다 비싸다는 인식도 흥행에 걸림돌로 작용하고 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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