[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 다주택자에 대한 규제를 푸는 것을 골자로 한 정부의 1·3대책은 꽁꽁 얼어붙어 있던 부동산 시장에 영향을 미치고 있는 걸까. 일단 정부 통계를 살펴보자. 한국부동산원의 주간 매매 및 전세동향에 따르면 전국 아파트값은 1월 23일(부동산원 조사 시점) 4주 연속 하락폭이 둔화되고 있다. 서울 아파트의 경우 지난해 12월 26일 -0.74% 최저 하락률을 기록한 이후 4주 차에는 -0.31%로 하락률이 한 달 만에 절반 이상 둔화되는 모습을 보였다.

규제지역 해제에 포함되지 않은 강남3구도 낙폭 둔화가 두드러졌다. 이는 다주택자 세제 중과 해제와 함께 앞으로 추가 해제 및 토지거래허가제 해제 등 기대감이 반영된 것으로 분석되고 있다. 실제 현장에서도 급급매물이 일부 거래되고 집주인의 매물 회수 현상이 나타나나고 있다. 지금까지 한 달간 상황을 놓고 보면 정부의 의도대로 연착륙하는 모양새를 띠고 있다.

그렇다면 설 이후도 하락 낙폭을 줄여가며 반등세로 이어질 수 있을까. 집값 반등은 장담하기 어렵다. 오히려 불확실성이 더 높아지고 있다. 지금 벌어지고 있는 전세 시장의 대혼란 때문이다. '빌라왕' 전세사기가 대표적이다. 문재인 정권 내내 천정부지로 치솟은 집값은 대표적인 서민거주형태인 연립, 다세대주택에도 예외가 아니었다. 매매든 전월세든 아파트를 구하지 못한 서민들이 빌라로 몰리면서 악덕업자들 사기거래의 먹잇감이 됐다. 악덕업자들은 빌라 수십, 수백 채를 사들이는데 세입자의 보증금과 금융권 대출 돌려막기로 악용했다.

지난해 집값 급락과 금리 급등이 맞물리면서 '깡통전세'가 속출했고 이 과정에서 이 같은 전세사기의 유형이 도처에서 드러난 것이다. 피해는 고스란히 세입자들의 몫이 됐다. 정부가 부랴부랴 대책 마련에 나섰지만 '사후약방문'격이다.

문제는 여기서 그치지 않고 있다는 점이다. 전국에서 발생하고 있는 역전세대란은 또 하나의 가계부실의 뇌관으로 떠오르고 있다. 집값이 오르고 있는 와중에도 무리하게 시행한 '임대차 2법'이 전셋값과 집값의 동반 급등에 불을 지르더니, 이번엔 거래 침체와 급락의 지렛대가 된 것이다.

특히 2년 전 시세 최고점에 전세를 계약했던 '세입자들의 반란'이 무섭다. 이들은 전셋값이 하락하는 게 뻔히 보이는데 계약연장청구권을 쓸 이유가 없다. 실제 2년 계약 만기 뿐만 아니라 계약기간이 2년 미만인 세입자들 조차도 집주인에게 전세 보증금 반환을 요구하는 일이 빈번해졌다. 부동산 시장이 더욱 나락으로 떨어지는 이유다. 임대인과 임차인의 갈등으로 임의경매건수도 급증하고 있다.

정부가 전세사기대책에만 집중했지, 정작 역전세대란에 대해선 딱히 내놓지 못했다는 근거다. 단기 대책도 서둘러야겠지만 중기적으로는 임대차2법은 반드시 손 봐야할 대책이다. 일각에선 정착 단계에 있는 임대차2법 고수를 주장하지만 이대로 둘 경우 시장 변환기에 또 다시 집값과 전셋값을 급등시키는 악수로 작용할 개연성이 높다.

점입가경은 '미(未)입주대란'이 현실화되고 있다는 점이다. 업계에 따르면 올해 수도권 입주 예정물량은 18만여가구에 달한다. 지난해 보다 4.8% 증가한 수준이지만 지금과 같은 시장 상황에선 '입주폭탄'이다. 기존 집을 팔아 입주할 계획이었던 수분양자들의 경우 집값 급락으로 새 아파트 잔금을 치를 엄두를 내지 못하는 가구들이 급증하고 있다. 세를 놓으려 해도 세입자 구하기가 하늘의 별따기인데다, 입주물량이 몰린 단지에선 전셋값이 더욱 약세를 보이는 게 일반적이어서 이 마저도 대안이 되지 못하는 상황이다. 전세로 살던 입주예정자들 역시 보증금을 돌려 받아야 하는데, 제때 받지 못해 발을 동동 구르는 상황이 속출하고 있다.

이는 건설사들에겐 엄청난 부담이다. 잔금을 받지 못하면 금융권에 제때 차입금을 갚기 어렵게 된다. 결국 가계발 부실이 기업, 금융권으로 번지는 연쇄 파산위기를 맞게 될 수 있다. 정부가 1·3대책으로 특례보금자리론을 내놓은 것도, 금융권 대출금리를 끌어내리도록 한 것도 이 때문이다. 하지만 역전세와 미입주대란을 막기에는 많이 부족해 보인다. 근본적 해법이야 금리 인하겠지만 그게 정부 뜻대로 되는 게 아니어서 더욱 답답하다. 정부의 추가적인 대책이 시급한 때이다. 

dbman7@newspim.com