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[김정태의 부동산주간뷰] '전지적 정부 시점'의 둔촌 주공과 은마…속내는

기사입력 : 2023년01월22일 07:00

최종수정 : 2023년01월22일 10:26

둔촌 주공 살리기 이면은 기업연쇄도산 방지와 금융시장 안정에 초점
은마 제재, 특정 집단의 사익이 공익의 국가사업 제동 안된다는 본보기

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 설날을 앞 둔 지난 주 부동산 시장에선 2개의 특정 아파트 단지가 이슈메이커가 됐다. 올림픽파크포레온(둔촌 주공)과 은마아파트가 그 주인공이다.

이들 단지는 강동구와 강남구를 대표하는 대규모 재건축 아파트라는 공통점을 갖고 있다. 둔촌 주공은 이미 일반분양을 마치고 계약까지 진행된 단지인 반면, 은마아파트는 최근에서야 서울시의 심의통과를 받은 초기 재건축 단지라는 점이 다르긴 하다. 하지만 무엇보다 큰 차이점은 정부 정책(공권력)에 따라 희비가 엇갈린 단지들로 이슈의 중심에 서 있다는 점이다.

둔촌 주공은 청약 당첨자의 계약률이 과연 몇 %에 도달할 것인지 초미의 관심사가 됐다. 국내 언론은 물론 블룸버그와 같은 외신까지도 뉴스로 집중적으로 보도할 정도였다. 관심이 집중된 이유는 1·3대책 효과의 시금석이 되는 단지로 주목 받았기 때문이다.

정부는 공교롭게도 둔촌 주공의 계약 시작일인 1월 4일 직전인 전날 전격 발표했다. 예고는 했다지만 국토부를 비롯한 기획재정부, 금융당국 등 정부 주요 부처가 예상보다 빠르고 광범위하게 발표할지는 몰랐다는 게 대체적인 시장의 평이었다. 발표시점 뿐만 아니라 대책의 내용을 뜯어보면 정부의 '맞춤형 대책'이라는 말이 나올 수 밖에 없다.

강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장 모습.<사진=윤창빈 기자>

당초 둔촌 주공의 흥행 실패 요인으로 꼽혔던 핵심 중 하나가 대출규제였는데 이 족쇄가 풀린 것이다. 정부는 12억원 이상 분양가에 대한 중도금과 15억원 이상 주택담보대출(주담대) 대출 금지를 풀었다. 이 뿐만 아니다. 전매제한 기간도 8년에서 1년으로 대폭 단축돼 입주 전이라도 매매가 가능해졌다. 2년 거주의무도 폐지돼 입주하지 않고 전월세를 줄수 있게 됐다. 여기에 1주택자라도 기존 주택 처분 의무도 없어져 매매 압박에서 벗어나게 됐다. 이 모든 게 소급 적용됨으로써 둔촌 주공의 당첨자들은 정부 규제 때문에 계약을 주저할 이유 대부분이 사라지게 된 것이다.

이 같은 정부 대책의 첫 수혜를 입게 된 둔촌 주공은 지난 19일 정당계약을 마쳤다. 정당계약이 통상 3일 간 진행되는 것과는 달리 둔촌 주공은 이례적으로 무려 15일간에 걸쳐 진행된 것도 당첨자의 계약률을 극대화하기 위한 조치라는 점은 쉽사리 알 수 있다.

계약률은 공식적으로 발표되지는 않았지만 70% 가까운 것으로 대부분 매체가 보도했다. 이를 두고 정부의 1·3대책 효과에 의문을 갖는 시장의 평가도 있다. 둔촌 주공을 위한 전방위 규제해제에도 정당계약이 70% 선에 머물렀다는 자체가 냉각된 시장을 녹여내기는 역부족이란 지적이다.

일면 수긍이 가는 얘기다. 노른자위의 입지로 관심이 집중된 단지 치고 완판의 결과가 나오지 않았다는 점을 든다. 문제는 주목 받는 단지도 이러한 결과인데 관심이 덜한 신규 분양 예정단지들은 더욱 안 좋을 수 있다는 전망 때문에 비관적이라는 것이다.

다만 정당 계약률이 다소 낮더라도 또 한 번의 기회를 준 것이 '정부의 한 수'다. 일명 '줍줍'의 규제도 푼 것이다. 미계약 물량에 대한 무순위 청약을 무주택자와 거주 지역 한정으로 제한했던 것을 주택소유 유무 관계없이 전국 어기서서 청약 할 수 있도록 푼 것이다. 이 때문에 '둔촌 주공 일병 살리기'라는 말이 나오는 이유다.

반면 이슈 중심에 선 또 하나의 아파트 단지가 은마아파트이다. GTX-C노선의 지하관통을 반대하는 은마아파트 재건축위원회와 입주자대표회의에 대한 불법행위가 있다며 중앙부처인 국토부가 직접 발표한 것이다. 특히 GTX 반대 집회에 재건축추진위가 공금 1억원을 유용했다며 정부가 직접 수사의뢰를 했다고 밝힌 것은 이례적이다. 통상 강남구청이나 서울시 등 지자체가 나설 사안으로도 볼 수 있는데 정부의 강경한 대응이 관심을 끌었다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지의 모습.<사진=윤창빈 기자>

특히 국토부는 항목별로 이들에 대한 수십 건의 위법사항을 조목조목 따져가며 보도자료에서 구체적으로 나열했다. 일부 행위에 대해선 관련 법을 고쳐서라도 바꾸겠고 밝혀 결연한 의지가 느껴질 정도였다.

심지어 해외 순방 중인 원희룡 국토부 장관까지 나섰다. 원 장관은 이날 개인 사회관계망서비스(SNS)을 통해 특정 단지를 왜 제재를 하는지에 대한 정당성을 직접 밝히기도 했다. 그는 "재건축은 해야 하지만 GTX가 내 발 밑으로 지나가서는 안 된다는 극단적 이기주의를 더 이상 받아들일 수 없다"며 "집 한채의 만분의 일의 지분을 가진 은마아파트 추진위 관계자의 근거 없는 선동으로 매일 서울로 출퇴근해야 하는 30만 수도권 주민의 발을 묶을 수 없다"고 말했다. 강경한 어조가 그대로 느껴지는 대목이다. 

정부가 특정 민간단지에 대해 콕 찍어 특혜에 가까운 대책을 내놓거나 징벌적 제재를 가하는 게 '공권력의 오버'가 아니냐는 지적도 나오는 게 사실이다. 십 수년간 취재해 온 기자로서도 과거 국토부와 비교해선 보기 어려운 행보이다.

하지만 정부 정책의 속내는 따로 있음을 이해 할 필요는 있다. 수도권 교통난 해소라는 공익의 국가 사업을 특정 집단이 사적인 이익을 위해 태클 건 자체가 용납돼선 안 될 문제지만 이 같은 선례가 확산, 재연되지 않도록 본보기로 삼을 수 밖에 없었을 것이다.

또 둔촌 주공 살리기는 프로젝트 파이낸싱(PF)발 위기를 차단하기 위한 표본이 됐을 뿐 정부의 큰 그림은 기업 연쇄도산 방지와 금융시장 안정의 더 큰 과제를 풀기 위한 고육지책(苦肉之策)이였을지 모른다.

경기침체를 넘어서 경제위기가 닥칠 수도 있다고 하는 2023년이다. 연초부터 무역강국인 우리나라가 100억달러의 무역적자를 기록했다는 우울한 소식이 들린다. 좋든 싫든 정부의 전지적 시점(全知的 視點)이 두드러지는 한 해가 될 것으로 보인다.

dbman7@newspim.com

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'네옴시티' 사막에 선뵈는 'K-주택'…모듈러 기술로 중동 주택시장 접수 사우디아라비아 정부의 네옴시티 프로젝트가 본격 가동 되면서 우리나라는 비롯한 전세계 스마트 기업들의 관심이 집중되고 있다. 첨단 스마트도시로 조성될 네옴시티 프로젝트는 건설은 물론 IT, 제약·바이오 분야 첨단 기술의 각축장이 될 것으로 전망되며 이를 뒷받침할 금융의 '진화'도 예상되고 있다. 이에 따라 단순 외화벌이를 겨냥한 '제2 중동붐'이 아닌 도약의 기회란 분석이 나오고 있다. 뉴스핌은 우리 업계에 있어 도약의 기회가 될 네옴시티 수주전략과 중동 진출 노하우를 살펴보는 자리를 마련한다. [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 사우디아라비아 네옴시티 관련 주택 사업 수주를 위해 국내 건설사들이 모듈러주택 건설 기술을 토대로 '맞손'을 잡는 등 발 빠르게 움직이고 있다. 삼성물산, 포스코건설을 필두로 GS건설을 비롯한 대형 건설사들은 물론 중소형 건설사들도 시장에 뛰어들고 있다. 사우디 정부는 사람이 살지 않는 사막 한가운데에 저탄소 친환경 미래형 도시 네옴시티를 만들려 하고 있다. 2030년까지 거주 인구 100만명, 궁극적으로는 900만명을 수용할 수 있는 규모를 갖추겠다는 계획이다. 주택 공급 분야에서 공기를 단축시키고 탄소배출을 줄일 수 있는 모듈러 공법을 채택한 이유다. 우리 정부 역시 지원을 아끼지 않고 있다. 지난해 11월에 이어 올해 초 사우디를 찾아 사업 협력관계를 공고히 하는 한편 국내 기업들의 해외 진출을 돕기 위해 공공기관과 모듈러주택 관련 민간단체와 함께 '모듈러주택 정책협의체'를 출범시켰다. 26일 건설업계에 따르면 사우디 네옴시티에 모듈러 주택이 들어설 것으로 알려지면서 그동안 기술개발을 위해 협력 강화에 나서거나 기술력 확보에 주력한 국내 건설사들이 수주를 따낼 것이란 전망이 나온다. GS건설이 용인기술연구소에 설치한 스틸모듈러주택. [사진=GS건설] ◆ 삼성물산·포스코건설 '맞손'…코오롱글로벌·GS건설, 해외 모듈러 회사와 협업 모듈러 주택은 기존 현장 중심의 시공에서 벗어나 구조체를 포함해 건축 부재의 70% 이상을 공장에서 사전 제작한 뒤 공사 현장에서 조립해 설치한다. 공기가 단축되는데다 건축 폐기물과 탄소배출량을 감축할 수 있어 친환경적 공법으로 각광받고 있다. 다만 아파트 위주의 국내 주택시장에선 다소 생소하다. 특히 대형 건설사들은 모듈러 주택 건축 경험이 부족한 상황이다. 그런 만큼 세계적 수준의 첨단 주택건설기술을 보유한 국내 건설사도 진입이 쉽지 않을 것이란 우려도 나오고 있다.   가장 활발한 움직임을 보이고 있는건 삼성물산이다. 삼성물산은 지난해 12월 라트비아 모듈러 건설사 '포르타프로'와 글로벌 모듈러 건설시장 진출을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 양사는 각사의 산업 노하우와 경험을 바탕으로 라트비아를 비롯해 해외의 다양한 개발사업에 참여할 계획이다. 앞서 지난해 9월에는 포스코건설, 포스코A&C와 모듈러 사업 협력을 위한 업무협약(MOU)을 맺었다. 협약을 통해 국내와 해외 모듈러 연계사업 공동수행을 추진하고 모듈러공법의 상품성 향상을 위한 공동 연구개발을 진행하고 있다. 포스코건설도 지난해 삼성물산과의 협약을 맺은 이후 모듈러 시장 진출 계획을 공고히 하고 있다. 한성희 포스코건설 대표는 올해 신년사에서 "공동 주택뿐만 아니라 오피스의 그린 리모델링을 활성화하고 고층 모듈러 기술을 지속 확보해 친환경 건축과 강건재 활용 확대에 앞장서야 하겠다"고 강조했다. 코오롱글로벌 역시 해외 모듈러사업으로 활로를 찾는다는 방침이다. 이를 위해 모듈러 건축기술을 보유한 중국의 '브로드 코어 디지털 테크놀로지'와 MOU를 체결했다. 협약에 따라 양사는 내년말까지 사우디아라비아의 네옴시티 프로젝트를 비롯해 모듈러 건축 등 탈현장공법(OSC) 전반의 건설 기술 활용 및 중장기적 상호협력을 약속했다. GS건설은 2020년부터 폴란드 목조 모듈러 회사 '단우드'와 영국 스틸 모듈러 회사 '엘리먼츠 유럽'을 동시 인수하며 모듈러를 신사업 먹거리로 삼고 경쟁력 강화에 나서고 있다. DL이앤씨와 현대엔지니어링은 나란히 공공주택 건설 사업을 수주해 모듈러 주택 건설에 나서는 등 현장에서 직접 기술력을 쌓아가고 있다. 네옴신도시 현장 모습 [사진=국토부] ◆ 정부 화력 지원 '가시적 성과'…"mou 단계지만 긍정적" 정부의 꾸준한 지원도 가시적인 성과물로 나타나고 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 24일 사우디아라비아 현지에서 야시르 빈 오스만 알-루마이얀 사우디 국부펀드 총재와 면담하고, 삼성물산과 사우디 국부펀드(PIF)간 모듈러 협력 관련 상세 MOU를 체결했다. 이번 MOU는 지난해 11월 무함마드 빈 살만 사우디 왕세자 방한 당시 윤석열 대통령과 빈 살만 왕세자가 참석한 한-사우디 투자 포럼에서 체결한 모듈러 협력 MOU를 구체화한 것이다. 삼성물산은 앞으로 사우디에 모듈러 주택 및 건축물 제작 시설을 설립·운영하면서 네옴시티 등 사우디를 포함한 중동지역의 메가 프로젝트에 본격적으로 진출하는 발판을 마련하게 됐다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난해 11월 사우디 네옴시티 수주 지원을 위해 '원팀코리아' 단장 자격으로 출장길에 올랐다. 이후 두달여만인 이달 24일 한번 더 중동 출장길에 올랐다. 첫 출장 이후 정부는 국내 건설업체들의 해외 진출을 위해 다방면으로 물심양면 지원에 나서고 있다. 우선 정부는 산·학·연·관이 참여하는 모듈러주택 정책협의체를 출범시켰다. 국내 모듈러주택 산업을 활성화시켜 기업들의 해외 진출을 적극 지원하기 위해서다. 또 빈 살만 왕세자에 이어 마제드 알 호가일 도시농촌주택부 장관 방한을 계기로 '제1회 한-사우디 주택협력포럼'을 개최했다. 포럼 이후 알 호가일 장관은 서울시장, 삼성물산 사장, LG CNS 사장 등 주요 인사와 면담을 갖고 주택과 스마트시티와 관련된 현장을 직접 둘러본 것으로 알려졌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "모듈러 주택은 실내에서 작업을 하기 때문에 날씨의 영향을 크게 받지 않아 공기가 단축되고 인력도 적게 든다"면서 "아직은 MOU 단계인데다 한국과 단독 계약을 한게 아니지만 긍정적으로 볼 수 있다"고 말했다.    min72@newspim.com 2023-01-26 07:00
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