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[부동산전망] ④서울 정비구역·용산 등 침체기 장기적 유망 투자처 꼽혀

기사입력 : 2022년09월12일 07:00

최종수정 : 2022년09월13일 07:41

금리인상과 경기침체 우려에도 틈새시장 주목해야
주변시세보다 저렴, 몸값 탄력적인 분양시장 1순위
재고주택 중 용산 등 핵심지 정비사업 장기적 매력

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 기준금리 인상과 경기침체 우려로 주택시장이 급격히 냉각되고 있다. 집을 사겠다는 매수세는 종적을 감췄고, 향후 시세가 추가 하락할 것이란 분위기가 팽배하다. 그럼에도 주택시장에 사이클이 존재하는 만큼 중장기적 관점에서 유망한 투자처에 관심을 두고 투자 기회를 모색할 필요가 있다는 게 전문가들의 시각이다.

특히 서울 신규분양 아파트와 정책적 개발 호재가 있는 지역이 투자처 1순위로 꼽힌다. 매수자 우위 시장에서 단기적으로 투자 리스크(위험)가 존재하지만 금리가 인하되고 실물경기가 상승 사이클로 전환되면 가장 탄력적으로 움직일 공산이 크기 때문이다.

◆ 주택시장 침체에도 분양시장 1순위 투자처

부동산 전문가들은 집값 하락기에도 투자처로 신규분양 물량을 주목할 필요가 있다고 조언한다. 주택경기가 끝도 없이 침체하기보단 언젠가 회복기가 찾아올 것이란 판단에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 투자에 관심이 높은 수요자라면 장기적인 관점에서 도심 주요 지역의 신규분양을 주목할 필요가 있다"며 "상승 피로감에 급격한 금리인상과 경기침체 우려로 시세가 조정되고 있지만 회복 시기가 도래하면 몸값이 크게 뛸 여지가 있다"고 말했다.

이어 "수요자 선호도가 높은 새 아파트이고 상대적으로 분양가가 저렴해 자금 여력이 있는 투자자라면 시세 하락기에도 진입 시기를 노려볼 만하다"고 덧붙였다.

신규분양 아파트의 분양가는 주변 시세보다 저렴해 재고주택보다는 시세차익이 높은 게 일반적이다. 분양가상한제 적용이 수요자 축면에서는 유리한 것이다.

분양가상한제는 주택의 분양가격을 원가에 연동해 책정하는 제도로 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비, 가산비를 더해 정한다. 공급자가 마음대로 정할 수 없고 심의기구가 제시한 상한선 이하로 분양가를 산정해야 한다. 2020년 7월 30일부터 서울 강남구를 비롯한 18개 구 309개 동과 과천, 하남, 광명 등 경기 3개 시 13개 동에 적용되고 있다. 사실상 주요 지역의 민간택지에서는 분양가상한제가 적용되는 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신규분양 단지는 청약부터 입주까지 최소 2년 이상 걸리기 때문에 중장기적 관점에서 서울을 중심으로 청약통장 활용에 관심을 가질 필요가 있다"며 "재고주택 시장에서는 일반 매물보다 부동산 경매 등을 통해 최대한 저렴하게 매수하는 방법이 좋을 것"이라고 말했다.

최근 몇 년간 서울 지역 분양은 치열한 경쟁이 불가피했다. 부동산시장 규제 등으로 정비사업 진행이 원활하게 이뤄지지 않아 물량 자체가 크게 줄었기 때문이다.

리얼투데이에 따르면 2017년 연간 1만8690가구 공급됐던 서울 지역 신규아파트는 2018년 9672가구, 2019년 1만5051가구, 2020년 1만2475가구를 기록했다. 작년에는 3275가구로 역대 최저치를 나타냈다.

올해는 사업지연 단지가 더해져 4만여 가구가 공급될 것으로 예상됐으나 강동구 둔촌주공(1만2032가구) 등의 대단지 사업 지연으로 공급 규모가 1만여 가구에 그칠 것으로 보인다.

하반기 주요 분양예정 단지로는 ▲서초구 디에이치 방배(3080가구) ▲동대문구 휘경3 재개발(1792가구) ▲마포구 마포더 클래시(1419가구) ▲성동구 청계천 리버뷰 자이(1670가구) 등이다.

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 청약 경쟁률이 낮아진 것도 신규 투자자에 기회가 될 수 있다. 서울의 올해 상반기 청약 경쟁률은 29.4 대 1로 작년 상반기(124.7 대 1)의 4분의 1 수준으로 줄었다. 최저 당첨 가점도 61.1점에서 44.5점으로 하락해 부양가족이 적거나 무주택 기간이 상대적으로 짧은 수요자도 전략적인 접근이 가능해졌다.

◆ 서울 정비사업, 주택공급 확대의 핵심

정책적 수혜 지역을 주목해야 한다는 목소리도 나온다. 우선 아파트 공급 확대를 위해 정부와 지방자치단체가 규제완화를 검토 중인 정비사업 시장이다.

최근 서울시는 '2030 도시·주거환경정비기본계획'을 수립해 도심부에 공동주택, 오피스텔 등 다양한 도심형 주거 유형을 공급하기로 했다. 주거 만족도를 높일 수 있는 녹지공간도 확대하겠다는 계획이다.

사업 확대를 위해 우선 지난 2016년 정비예정구역에서 해제됐던 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정했다. 동대문 일대도 '뷰티·패션사업 핵심거점'으로 개발하겠다는 구상이다. 도심부 외 지역 중 영등포와 청량리, 왕십리, 용산, 성수, 동대문 등 11곳을 정비가능구역으로 지정했다. 이를 통해 과거보다 유연한 정비계획 수립이 가능하다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울에는 신규 공급이 여전히 부족하기 때문에 재건축·재개발 등 정비사업은 여전히 유망한 투자처"라며 "당장 입주하는 것이 아니라 시간이 필요한 사업 유형으로 구축이 신축으로 전환되면 가치가 상승할 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.

정비사업 기간도 단축될 예정이다. 시는 재건축·재개발 정비사업의 시공사 선정 시기를 당초 사업시행인가에서 조합설립인가 이후로 앞당기는 방안을 추진하고 있다. 시공사 선정이 빨라지면 재건축·재개발 사업 기간이 현재보다 1년 이상 빨라질 것으로 보인다. 사업 기간이 단축되면 예산이 줄고 차익 실현 기간이 짧아져 수요자 입장에서는 유리하다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부와 서울시 등이 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업의 지속적인 규제완화를 추진할 것으로 보여 사업이 원활하게 이뤄질 사업지를 선별해 관심을 가질 필요가 있다"며 "사업장별로 행정적 단계가 가시화될수록 투자 매력이 덩달아 높아질 것"이라고 말했다.

서울에서 추진위원회 설립 이상 사업이 진행된 재개발(주택정비형+도시정비형) 사업지는 올해 9월 초 기준으로 273곳이다. 이 중 조합 설립을 마친 사업지는 218곳이다.

재고주택 시장에서는 개발 호재가 풍부한 용산이 서울 내 투자 핵심지로 꼽힌다. 용산구 이촌동, 보광동 등은 한강변과 인접해 있는 데다 용산공원 조성 및 신분당선 연장 등 개발 호재가 예정돼 있다.

용산국제업무지구 개발도 지역 발전에 상당한 파급력을 불어넣을 것으로 보인다. 사업 구역은 용산정비창과 선로 부지, 용산 변전소·용산역 후면 부지 등을 포함해 총 약 49만3000㎡ 규모로 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다.

오세훈 서울시장은 최근 개발구상계획을 발표하면서 "2025년 상업용 드론택시 운행이 가능할 것으로 보이는데 미래 모빌리티, 도심항공모빌리티(UAM)를 포함한 교통 시스템 허브 역할을 용산이 할 것"이라고 강조했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "용산은 개발 호재가 풍부하고 미래 가치가 뛰어나 중장기적 관점에서 접근하면 좋을 것"이라며 "분당·일산 등 1기 신도시 또한 GTX 개통 시 접근성이 획기적으로 개선되고 정비사업 마스터플랜 기대치가 점차 높아지면 몸값이 현재보다 높아질 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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소고기 콕 집은 트럼프...축산농 반발 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 다음 달 1일 한국에서 생산돼 미국으로 수입되는 모든 제품에 '25% 상호관세' 부과를 앞둔 상황에서 한미 간 막판 협상에 돌입했다. 이번 협상에서 미국은 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 제한 철폐를 강하게 요구하며 한국을 압박하고 있다. 정부는 미국 측의 압박으로 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 허용 등 농축산물 비관세장벽 카드를 협상테이블에 올리는 방안을 고심 중이다. 다만 농민단체의 반발과 국민 신뢰가 흔들릴 것으로 예상되면서 '제2의 광우병 사태'가 재현되는 것 아니냐는 우려도 제기된다.  ◆ 美, 30개월령 이상 소고기 압박…韓, 농산물 카드 검토 28일 정부에 따르면 도널드 트럼프 미국 대통령은 호주가 미국산 소고기를 개방했다는 점을 연일 언급하며 한국에도 같은 수준의 개방을 요구하고 나섰다.  도널드 트럼프 대통령은 지난 24일(현지시간) 소셜미디어인 트루스소셜에 "호주가 미국산 소고기를 받아들이기로 합의했다"며 "이제 우리는 호주에 (미국산) 소고기를 많이 팔 것"이라고 게시했다. 도널드 트럼프 미국 대통령.[사진=로이터 뉴스핌] 2025.07.25 mj72284@newspim.com 이어 "우리의 훌륭한 소고기를 거부하는 다른 나라들도 (개방) 요구를 받은 상태"라며 "이 좋은 흐름을 이어가자. 지금은 미국의 황금기"라고 덧붙였다. 트럼프 대통령은 소고기 개방을 거부하는 국가를 구체적으로 명시하지는 않았지만, 관세협상을 앞둔 한국을 겨냥한 것 아니냐는 해석이 나왔다. 제이미슨 그리어 미국 무역대표부(USTR) 대표와 브룩 롤린스 미국 농무부 장관 또한 트루스소셜을 통해 "지난 20년간 비과학적인 무역 장벽 때문에 우리 소고기가 호주 소비자들에게 판매되지 못했다는 것은 터무니없다"는 성명을 발표했다. 이들은 "미국 농축산업자들은 세계에서 가장 안전하고 건강한 소고기를 생산하고 있다"며 "USTR은 불공정한 무역 관행을 타파하고 미국 국민이 주요 시장에 배제되지 않도록 미국의 무역 파트너들과 계속 협상할 것"이라고 밝혔다. 미국이 협상을 진행하는 국가를 대상으로 연일 30개월 이상 소고기 개방을 압박하면서, 한국도 소고기 카드를 협상 테이블에 올릴지 여부를 검토 중이다.  김용범 대통령실 정책실장은 지난 25일 한미 관세협상과 관련해 "협상 품목 아래 농산물도 포함돼 있다"며 "농업이나 디지털 분야는 제이미슨 그리어 미 무역대표부(USTR) 대표와 여한구 통상교섭본부장 간 협상이 계속 이어지고 있다"고 전했다. 당초 정부는 한미 관세협상에서 농업분야 보호를 우선으로 두고, 30개월령 이상 미국산 소고기 개방 등 비관세 장벽을 해소할 카드를 협상 테이블에 올리지 않기로 방침을 정한 바 있다. 한 대형마트의 미국산 쇠고기 진열대 모습 <뉴스핌 DB> 그러나 지난 25일(현지시간) 미국 워싱턴DC에서 열릴 예정이었던 한미 고위급 '2+2 통상협의'가 스콧 베센트 미국 재무장관의 일정 사유로 전날 취소되면서 미국이 한국의 협상 태도에 불편을 느낀 것 아니냐는 지적이 나왔다. 앞서 미국은 우리나라에 대해 25%의 상호관세를 부과하는 행정명령에 서명했다. 이는 오는 8월 1일부터 적용되며, 한미 양국은 관세 협상을 진행 중이다. 트럼프 행정부는 한국에 대해 ▲30개월령 이상 미국산 쇠고기 수입 허용 ▲쌀 시장 추가 개방 ▲유전자변형(LMO) 감자·사과 검역 완화 등을 강하게 요구하고 있다. ◆ 농민단체 "관세협상에 농업 희생양 삼지 말아야"…대정부 투쟁 돌입 정부로서는 30개월령 이상 미국산 소고기 수입에 대해 민감하게 반응할 수밖에 없다. 우선 한국은 현재도 미국산 소고기의 최대 수입국이다. 지난해 미국산 쇠고기 수입액은 22억1000만달러로 집계됐다. 전체 수입액(38억4700만달러) 대비 57.4%를 차지한다. 미국산 쇠고기 수입액은 지난 2004년 1억300만달러에서 2012년 5억2200만달러, 2016년 10억3500만달러로 20억달러를 넘기다 2022년에는 26억2400만달러로 역대 최대치를 기록했다. 지난해까지의 연평균 증가율은 17.5%다. 이재명 대통령 [사진=대통령실] 우리나라는 이른바 '광우병 파동' 이후 30개월령 미만 미국산 소고기만 수입하고 있다. 지난 2008년 한미 쇠고기 협상이 타결됐고, 우리 정부가 30개월령 이상 미국산 소고기까지 수입한다는 사실이 알려지자 이에 반대하는 촛불집회가 전국적으로 열렸다. 당시 이명박 정부 지지율은 취임 2개월 만에 20%대로 폭락했고, 결국 정부는 미국과 소고기 협상을 일부 재협상했다. 다시 말해 현재 국내 소비자들은 30개월령 이상 미국산 소고기 섭취에 대해 안전하지 못하다는 인식이 기반에 깔려 있다. 또 우리나라 연간 쌀 저율관세할당(TRQ) 물량은 40만8700톤으로, 미국 물량이 이중 13만2304톤(32%)을 차지한다. 쌀 개방은 WTO 규약에 묶여 있기 때문에 한미 양자 간 협상체계가 불가능하다. 다만 미국이 소고기 등 농산물 개방을 미루는 국가에 더 높은 관세를 부과할 계획이라는 점을 연일 강조하면서 국익 측면에서 조선·철강·반도체 등 산업을 보호하고 농산물을 희생해야 하지 않겠냐는 의견도 나온다. 농민단체는 정부의 기류에 대거 반발하고 있다. 한국농축산연합회, 한국종합농업단체협의회, 축산관련단체협의회, 농민의길 등 농축산업 단체는 이날 용산 대통령실 앞에서 결의대회를 개최하고 대정부 투쟁에 나선다. 이들 단체는 "미국산 농축산물은 이미 한미 FTA로 전면개방을 한 마당에 관세 추가 인하 및 비관세장벽까지 철폐된다면 농민 생존권 말살과 함께 국내 농업생산 기반 붕괴는 시간문제일 것"이라며 강하게 규탄한다. 이어 "미국산 소고기에 대한 수입연령 제한과 사과에 대한 식물검역은 국내법과 WTO 등 국제협정 등에 따른 정당한 조치이며, 국민건강과 직결된 것으로 절대 포기해선 안 되는 문제"라며 "농축산물을 협상대상에서 제외해 식량주권과 국민건강권을 반드시 사수할 것"을 정부에 촉구했다. 단체 관계자는 "한미 관세협상 추이를 예의주시하면서 요구가 묵살될 경우 대대적인 추가 농민항쟁을 벌이겠다"고 예고했다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 3일 오후 서울 여의도 국회 본청 계단에서 열린 더불어민주당 쌀값정상화법 공포 촉구 결의대회에서 참석자들이 피켓을 들고 구호를 외치고 있다. 2023.04.03 leehs@newspim.com plum@newspim.com 2025-07-28 12:49
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SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실]  주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다.  이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22
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