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[부동산전망] ④서울 정비구역·용산 등 침체기 장기적 유망 투자처 꼽혀

기사입력 : 2022년09월12일 07:00

최종수정 : 2022년09월13일 07:41

금리인상과 경기침체 우려에도 틈새시장 주목해야
주변시세보다 저렴, 몸값 탄력적인 분양시장 1순위
재고주택 중 용산 등 핵심지 정비사업 장기적 매력

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 기준금리 인상과 경기침체 우려로 주택시장이 급격히 냉각되고 있다. 집을 사겠다는 매수세는 종적을 감췄고, 향후 시세가 추가 하락할 것이란 분위기가 팽배하다. 그럼에도 주택시장에 사이클이 존재하는 만큼 중장기적 관점에서 유망한 투자처에 관심을 두고 투자 기회를 모색할 필요가 있다는 게 전문가들의 시각이다.

특히 서울 신규분양 아파트와 정책적 개발 호재가 있는 지역이 투자처 1순위로 꼽힌다. 매수자 우위 시장에서 단기적으로 투자 리스크(위험)가 존재하지만 금리가 인하되고 실물경기가 상승 사이클로 전환되면 가장 탄력적으로 움직일 공산이 크기 때문이다.

◆ 주택시장 침체에도 분양시장 1순위 투자처

부동산 전문가들은 집값 하락기에도 투자처로 신규분양 물량을 주목할 필요가 있다고 조언한다. 주택경기가 끝도 없이 침체하기보단 언젠가 회복기가 찾아올 것이란 판단에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 투자에 관심이 높은 수요자라면 장기적인 관점에서 도심 주요 지역의 신규분양을 주목할 필요가 있다"며 "상승 피로감에 급격한 금리인상과 경기침체 우려로 시세가 조정되고 있지만 회복 시기가 도래하면 몸값이 크게 뛸 여지가 있다"고 말했다.

이어 "수요자 선호도가 높은 새 아파트이고 상대적으로 분양가가 저렴해 자금 여력이 있는 투자자라면 시세 하락기에도 진입 시기를 노려볼 만하다"고 덧붙였다.

신규분양 아파트의 분양가는 주변 시세보다 저렴해 재고주택보다는 시세차익이 높은 게 일반적이다. 분양가상한제 적용이 수요자 축면에서는 유리한 것이다.

분양가상한제는 주택의 분양가격을 원가에 연동해 책정하는 제도로 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비, 가산비를 더해 정한다. 공급자가 마음대로 정할 수 없고 심의기구가 제시한 상한선 이하로 분양가를 산정해야 한다. 2020년 7월 30일부터 서울 강남구를 비롯한 18개 구 309개 동과 과천, 하남, 광명 등 경기 3개 시 13개 동에 적용되고 있다. 사실상 주요 지역의 민간택지에서는 분양가상한제가 적용되는 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신규분양 단지는 청약부터 입주까지 최소 2년 이상 걸리기 때문에 중장기적 관점에서 서울을 중심으로 청약통장 활용에 관심을 가질 필요가 있다"며 "재고주택 시장에서는 일반 매물보다 부동산 경매 등을 통해 최대한 저렴하게 매수하는 방법이 좋을 것"이라고 말했다.

최근 몇 년간 서울 지역 분양은 치열한 경쟁이 불가피했다. 부동산시장 규제 등으로 정비사업 진행이 원활하게 이뤄지지 않아 물량 자체가 크게 줄었기 때문이다.

리얼투데이에 따르면 2017년 연간 1만8690가구 공급됐던 서울 지역 신규아파트는 2018년 9672가구, 2019년 1만5051가구, 2020년 1만2475가구를 기록했다. 작년에는 3275가구로 역대 최저치를 나타냈다.

올해는 사업지연 단지가 더해져 4만여 가구가 공급될 것으로 예상됐으나 강동구 둔촌주공(1만2032가구) 등의 대단지 사업 지연으로 공급 규모가 1만여 가구에 그칠 것으로 보인다.

하반기 주요 분양예정 단지로는 ▲서초구 디에이치 방배(3080가구) ▲동대문구 휘경3 재개발(1792가구) ▲마포구 마포더 클래시(1419가구) ▲성동구 청계천 리버뷰 자이(1670가구) 등이다.

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 청약 경쟁률이 낮아진 것도 신규 투자자에 기회가 될 수 있다. 서울의 올해 상반기 청약 경쟁률은 29.4 대 1로 작년 상반기(124.7 대 1)의 4분의 1 수준으로 줄었다. 최저 당첨 가점도 61.1점에서 44.5점으로 하락해 부양가족이 적거나 무주택 기간이 상대적으로 짧은 수요자도 전략적인 접근이 가능해졌다.

◆ 서울 정비사업, 주택공급 확대의 핵심

정책적 수혜 지역을 주목해야 한다는 목소리도 나온다. 우선 아파트 공급 확대를 위해 정부와 지방자치단체가 규제완화를 검토 중인 정비사업 시장이다.

최근 서울시는 '2030 도시·주거환경정비기본계획'을 수립해 도심부에 공동주택, 오피스텔 등 다양한 도심형 주거 유형을 공급하기로 했다. 주거 만족도를 높일 수 있는 녹지공간도 확대하겠다는 계획이다.

사업 확대를 위해 우선 지난 2016년 정비예정구역에서 해제됐던 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정했다. 동대문 일대도 '뷰티·패션사업 핵심거점'으로 개발하겠다는 구상이다. 도심부 외 지역 중 영등포와 청량리, 왕십리, 용산, 성수, 동대문 등 11곳을 정비가능구역으로 지정했다. 이를 통해 과거보다 유연한 정비계획 수립이 가능하다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울에는 신규 공급이 여전히 부족하기 때문에 재건축·재개발 등 정비사업은 여전히 유망한 투자처"라며 "당장 입주하는 것이 아니라 시간이 필요한 사업 유형으로 구축이 신축으로 전환되면 가치가 상승할 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.

정비사업 기간도 단축될 예정이다. 시는 재건축·재개발 정비사업의 시공사 선정 시기를 당초 사업시행인가에서 조합설립인가 이후로 앞당기는 방안을 추진하고 있다. 시공사 선정이 빨라지면 재건축·재개발 사업 기간이 현재보다 1년 이상 빨라질 것으로 보인다. 사업 기간이 단축되면 예산이 줄고 차익 실현 기간이 짧아져 수요자 입장에서는 유리하다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부와 서울시 등이 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업의 지속적인 규제완화를 추진할 것으로 보여 사업이 원활하게 이뤄질 사업지를 선별해 관심을 가질 필요가 있다"며 "사업장별로 행정적 단계가 가시화될수록 투자 매력이 덩달아 높아질 것"이라고 말했다.

서울에서 추진위원회 설립 이상 사업이 진행된 재개발(주택정비형+도시정비형) 사업지는 올해 9월 초 기준으로 273곳이다. 이 중 조합 설립을 마친 사업지는 218곳이다.

재고주택 시장에서는 개발 호재가 풍부한 용산이 서울 내 투자 핵심지로 꼽힌다. 용산구 이촌동, 보광동 등은 한강변과 인접해 있는 데다 용산공원 조성 및 신분당선 연장 등 개발 호재가 예정돼 있다.

용산국제업무지구 개발도 지역 발전에 상당한 파급력을 불어넣을 것으로 보인다. 사업 구역은 용산정비창과 선로 부지, 용산 변전소·용산역 후면 부지 등을 포함해 총 약 49만3000㎡ 규모로 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다.

오세훈 서울시장은 최근 개발구상계획을 발표하면서 "2025년 상업용 드론택시 운행이 가능할 것으로 보이는데 미래 모빌리티, 도심항공모빌리티(UAM)를 포함한 교통 시스템 허브 역할을 용산이 할 것"이라고 강조했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "용산은 개발 호재가 풍부하고 미래 가치가 뛰어나 중장기적 관점에서 접근하면 좋을 것"이라며 "분당·일산 등 1기 신도시 또한 GTX 개통 시 접근성이 획기적으로 개선되고 정비사업 마스터플랜 기대치가 점차 높아지면 몸값이 현재보다 높아질 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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'히든스테이지' 첫 주자 민주·김마누 [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 종합뉴스통신사 뉴스핌이 개최하는 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지'가 드디어 막이 오른다. 20일 오후 4시 10분 유튜브 '뉴스핌TV'를 통해 공개되는 '히든스테이지'는 미래의 한국 대중음악을 이끌어갈 싱어송라이터를 선발하는 경연 대회다. 치열한 예선을 거쳐 본선에 오른 24팀(명)이 매주 2명(팀)씩 출연하여 실력을 겨룬다. 올해로 3회째를 맞이하는 이번 대회의 첫 경연 주자는 민주와 김마누다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 싱어송라이터 민주가 서울 여의도 뉴스핌 본사 스튜디오에서 노래하고 있다. 2025.06.19 oks34@newspim.com 민주(본명 김민주·24)는 스스로를 자유로운 싱어송라이터라고 소개했다. 그만큼 아직까지 정형화된 음악 대신 다양한 장르의 음악을 만들고 부른다는 뜻이다. 지금까지는 고향 부산에서 어쿠스틱 기타 한 대로 세상 사람들과 만나왔다. 이번 '히든스테이지' 출전을 계기로 부산을 벗어나 더 넓은 세상에서 활동할 계획이다. 다섯 살 때 김종국의 '사랑스러워'를 불러서 칭찬을 받은 것이 노래를 시작한 계기가 됐다. 7살 무렵부터는 빅뱅의 열렬한 골수 팬이 됐다. 피아노와 클라리넷을 연주했고, 성악을 공부하면서 합창단에서 활동하는 등 다양한 음악적 경험을 쌓아왔다. 자연스럽게 음대에 진학하여 음악 공부를 이어갔다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 실력파 싱어송라이터 김마누가 서울 여의도 뉴스핌 본사 스튜디오에서 노래하고 있다. 2025.06.19 oks34@newspim.com 밴드 '밍글'로 활동할 당시에 KT&G 상상 라이브 연습실 우승(2023)을 차지했고, 부산 MBC '마이스테이지' 가을 특집 출연(2024), KNN '마실가요, 따스함으로 물들다'에 출연(2024)하는 등 지역에서 음악 활동을 해왔다. 본인이 하고 있는 음악과 달리 개성이 넘치는 영국 싱어송라이터 에이미 와인하우스를 좋아한다. 또 강렬하면서도 파워풀한 여성 로커 제니스 조플린의 음악도 좋아한다. 자신이 갖고 있지 못한 그 '어떤 것'에 대한 갈망의 또 다른 표현인 셈이다. 참가곡은 '언젠가 별이 될 우리에게'와 '수도 없이'라는 곡이다. '너가 외롭고 아프지 않았음 해/ 내가 외로워져 아파지더라도 말야/ 넌 좀 달랐으면 해. 나와는 말야/ 내가 흘린 눈물의 반의 반만 흘렸으면 해'라는 노랫말을 담고 있는 '언젠가 별이 될 우리에게'는 이타적 감성이 돋보이는 노래다. '수도 없이 많은 밤을 새웠어/ 수도 없이 많은 꿈을 꾸어 왔어/ 수도 없이 많은 사람 만나왔고/ 수도 없이 별 수도 없이/ 이제 나는 빈껍데기만 남아/ 아직도 꿈을 꿔/ 아직도 사람들을 만나며/ 밤을 새워'라는 노랫말을 가진 '수도 없이'는 코로나 시국에 인간과 인간 사이의 관계에 대해 만든 노래다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 기타를 들고 노래하는 싱어송라이터 민주. 2025.06.19 oks34@newspim.com 김마누(본명 김지범 ·34)는 보컬 트레이너로 일하는 싱어송라이터다. 4살 때부터 피아노를 치면서 언젠가는 음악을 하게 될 거라는 예감이 한다. 몽환적이면서도 따스한 분위기의 음악인 베드룸팝과 인디록을 지향한다. 베드룸팝의 대표주자인 Mac de Marco의 노래를 좋아한다. 엄청난 훅을 가진 그의 노래들과 일상 하나하나가 밈이 되는 스타일까지 마음에 든다. 제28회 유재하 음악 경연대회에서 1등을 차지했으며 JTBC '슈퍼밴드 1'에도 출연했다. 멜로망스의 7집 앨범 '너랑'의 작곡자이며, JTBC 드라마 '멜로가 체질'의 OST에서 작사와 작곡, 노래까지 하는 등 다양한 활동을 펼쳐왔다. 2022년도 1월 'I'll Be There'로 데뷔했으며 올해 또 다른 앨범 발표와 공연을 준비 중이다. '히든스테이지' 출연을 계기로 국내뿐만이 아니라 크게는 해외 페스티벌 참가 및 글로벌 네트워크 확장을 목표로 하고 있다. 창의적인 사운드와 진정성 있는 메시지를 바탕으로 한국을 넘어 세계 무대에서 활동을 이어가는 것이 꿈이다. 오랫동안 곁을 지켜주고 있는 부모님, 연인, 친구들에게 주는 노래 'I'll Be There'는 김마누의 대표곡이다. '이제 내게 기대/ 내가 늘 옆에 있어 줄게'라는 노랫말처럼 한 편의 멜로영화처럼 아련하고 고요하다. 여기에 비 오는 날의 숨결과 사랑의 리듬을 표현한 'Tiny Couch'를 부른다. 'Tiny Couch'에서 김마누는 사랑이란 거창한 말 없이도 마음을 나누는 일이라고 속삭인다. 'You hum that tune like you always do/ And I'll sing low, just like I promised to/ Your laugh fills me, baby I won't let go'라는 노랫말처럼 말 없이 건네는 따뜻한 위로이자 포옹과 같은 노래다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 싱어송라이터 김마누.2025.06.19 oks34@newspim.com 미래의 싱어송라이터를 선발하는 '히든스테이지'는 서울 여의도 뉴스핌 본사에 마련된 스튜디오에서 녹화 경연을 진행 중이다. 9월 첫째 주 본선 경연이 끝나면 심사위원과 응원단의 점수를 합산하여 톱 10 진출자를 결정한다. 10월 1일 오후 서울 홍릉 콘텐츠진흥원의 콘텐츠 문화광장에서 마지막 톱 10 경연대회를 펼친다.  '히든스테이지' 대상(1명)은 500만 원, 최우수상(2명)은 각 300만 원, 우수상(1명)과 루키상(1명)에게는 각 200만 원 등 총 1,500만 원의 상금이 수여된다. 또 최우수상 수상자에게는 한국콘텐츠진흥원장상, 한국음악저작권협회장상이 주어진다. 본선 진출자 모두에게 포트폴리오로 활용 가능한 라이브 클립 제작, 각종 공연 참여 기회 및 언론 인터뷰 등의 기회가 주어진다. 또 최종 우승자인 대상 수상자에게는 음원 발매를 지원한다. 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원하는 '히든스테이지'는 대중음악계에서도 이미 실력파 싱어송라이터를 발굴하는 대회로 손꼽히고 있다. 제1회 대회에서는 대상을 수상한 에이트레인과 최우수상 수상자인 파일럿과 우수상을 탄 미지니가 배출됐다. 지난해 2회 대회에서는 뉴스핌 '히든 스테이지' 대상에 이찬주, 최우수상은 헤밍·채겸이 차지했다.  oks34@newspim.com 2025-06-20 09:13
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한동훈의 깊어가는 '당권 고민' [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 당권 도전을 놓고 한동훈 전 국민의힘 대표의 고민이 깊어지고 있다. 당초 한 전 대표의 출마에 무게가 실렸으나 최근 '친한(친한동훈)'계 측근들 다수가 출마를 만류하고 있어서다. 출마 땐 승산이 있지만 당내 다수파인 구 '친윤(친윤석열)'계의 벽에 가로막혀 당 쇄신이 사실상 불가능하다는 판단에서다. 대선 참패에도 구 주류는 건재하다. 원하는 후보를 쉽게 원내 사령탑으로 만들었고, 당 개혁안을 다수의 힘으로 저지하고 있다. 원내대표 선거에서 친한계와 쇄신파가 밀었던 김성원 의원이 친윤계의 지원을 받은 송언석 의원에게 완패했다. 30대 60으로 사실상 게임이 되지 않았다. 구 주류가 지배하는 당의 세력 분포를 단적으로 보여준다. 김용태 비상대책위원장이 제시한 개혁안은 이들의 반대로 표류하고 있다. [서울=뉴스핌] 국회사진기자단 = 국민의힘 대선경선에서 탈락한 한동훈 후보가 3일 오후 경기 고양시 킨텍스에서 열린 국민의힘 제5차 전당대회에서 수락연설을 하고 있다. 2024.05.03 photo@newspim.com 이런 상황에서 한 전 대표가 어렵사리 당 대표 자리에 오른다 해도 이들이 비토할 가능성이 높다. 영남 중심의 다수파인 이들이 반대하면 사실상 할 수 있는 게 없다. 전당대회에서 63%라는 압도적 지지로 당선됐다가 이들에 의해 쫓겨난 전철을 밟을 가능성도 없지 않다. 한 전 대표의 출마를 강력히 주장했던 측근들조차 신중론으로 입장을 선회한 배경이다. 물론 한 전 대표가 어떤 결정을 할지는 알 수 없다. 측근들 다수가 반대해도 본인이 출마를 결심할수도 있기 때문이다. 출마 가능성은 여전히 반반이라고 보는 게 맞다. 이준석 개혁신당 의원은 19일 채널A 라디오쇼 '정치시그널'에서 "한동훈 전 대표는 (국민의힘 전당대회에) 안 나온다고 하다가 나올 것"이라며 "한동훈 전 대표가 국민의힘 전당대회에 출마할 것이고, 결국 당 대표로 선출될 것"이라고 전망했다. 이 의원은 지난 대선 경선에서 한 전 대표가 패배한 것에 대해 "누군가는 '한동훈 비토가 세기 때문에 최종 결선 투표에서 진 게 아니냐' 이렇게 얘기하지만 그때 실제로 한덕수 총리에 대한 지지세라는 게 있었다"면서 "그런 분들이 아무래도 단일화나 이런 것에 임할 것으로 예상되는 김문수 후보한테 갔던 것"이라고 봤다. 이 의원은 나경원 의원과 안철수 의원의 출마 가능성까지 거론하며 "한 전 대표가 김문수 후보와 일대일로 만약에 붙는다고 봐도 이길 것"이라고 말했다. 친한계 기류는 출마 만류 쪽이다. 원내대표 선거 완패가 결정적 계기였다. 당 개혁안 표류도 한몫했다. 이런 상황에서 한 전 대표가 설령 대표가 돼도 현실적으로 당 쇄신은 요원하다고 본 것이다. 친한계인 정성국 의원은 18일 YTN 라디오 인터뷰에서 "우리 당이 김용태 비상대책위원장의 개혁안을 받아들이는 태도를 보인다든지, 또는 원내대표 선거에서 송언석 후보가 당선되더라도 치열한 접전이 있었다든지 이런 식으로 당의 변화가 느껴지는 상황에서 한동훈이 등판하면 '우리가 새로운 미래를 열 수 있다'는 기대감을 줄 수 있다"며 "지금 당내 분위기가 아직까지 많이 과거에서 벗어나지 못한다는 느낌을 주고 있다"고 지적했다. 정 의원은 "한 전 대표가 만약 출마를 한다면 가능성은 충분히 제일 높다고 본다"면서도 "지금 굉장히 복잡해졌다. 의견들이 5대 5라고 봤는데, 요즘은 주변에서 '출마하지 말라'는 이야기를 많이 하는 것 같다"고 전했다. 정 의원은 "그러다 보니 한 전 대표가 나와서 이런 당을 이끌어가는 것이 얼마나 힘들까"라며 "저항하는 부분이 있을 수 있다"고 했다.  역시 친한계 핵심인 신지호 전 사무부총장도 이날 기독교방송(CBS) 라디오 인터뷰에서 "저는 개인적으로 이번 전당대회에 출전하는 것은 좀 신중해야 된다는 의견"이라며 "기회가 있을 때마다 매번 출전할 수는 없다. 현실은 그렇다"고 했다. 그는 "친한동훈 그룹 내에서는 신중파가 더 많은 것 같다"고 했다. 그는 "한동훈이라는 존재는 보수 재건의 최강병기인 동시에 최종병기, 마지막 보루"라며 "한동훈이 무너지면 보수 혁신, 보수 재건은 거의 물 건너간다. 그러니까 소중한 만큼 아껴 써야 한다"고 했다. 친한계 인사 중 강력한 출마론자였던 김종혁 전 최고위원도 신중론으로 돌아섰다. 김 전 최고위원은 20일 뉴스핌과의 통화에서 "당의 최대 위기상황에서 한 전 대표가 출마하는 게 맞다는 생각이었지만 최근 원내대표 선거와 당 개혁안 표류 등을 보면서 자괴감이 들었다"고 했다.  그는 "한 전 대표가 대표가 돼도 구 친윤계의 반대로 아무것도 할 수 없는 상황이 될 것"이라며 "출마를 권유하는 게 맞는지 고민스럽다"고 했다. 한 전 대표의 고민이 깊어간다. 한 전 대표는 출마 쪽에 무게를 싣고 조직 확산 작업 등을 해왔으나 측근 그룹의 만류와 쇄신과는 거리가 먼 당 상황을 고려하지 않을 수 없다. 출마냐, 포기냐의 기로에 선 한 전 대표가 어떤 결정을 할지 주목된다.    leejc@newspim.com 2025-06-20 07:50
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