[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 윤석열 정부의 첫 주택공급대책이 이번 주 9일 발표된다. 대선 공약 청사진으로 내건 '250만호+알파(α)' 공급을 구체화하는 내용이 담기는 게 골자다. 주무부처인 국토교통부는 윤석열 정부 출범이후 세 번 째 내놓는 대책이지만 5년간 부동산 정책의 핵심 역량을 보여줄 근간이 될 것이다.

국토부는 발표를 앞 둔 상황에서 구체적 내용을 기자들에게 밝히는 것을 피하고 있지만 어느 정도 방향성은 이미 나와있는 만큼, '미세조정'을 거치고 있다고 밝혔다. 특히 원희룡 장관이 이번 정책의 디테일을 직접 챙기고 있는 것으로 전해져 파격적 내용도 담길 가능성도 높다.

일단 정책의 근간은 고밀개발을 유도하는 시장중심의 민간 주도형 로드맵이 될 것으로 보인다. 이를 촉진하기 위해 절차 간소화, 규제 완화, 세제 혜택 등 민간사업을 지원할 수 있는 다양한 방안이 포함될 전망이다.

일단 공급 규모는 250만호가 기본 골격이지만 +α에 눈길이 간다. 사실 250만호 공급은 대선에서 다른 후보도 밝혔던 주택공급 규모다. 지방과 수도권 외곽의 3기신도시 분양물량 그리고 도심의 재정비 사업 등을 다 끌어 모은 최대치라고 봐야한다.

그런데 +α를 강조한다는 점을 주목할 필요 있다. 결국 수도권 특히 서울 도심에 주택을 얼마나 신속하게 공급할 수 있느냐 관건이다. 최근 집값 상승에는 저금리, 유동성, 전셋값 급등 등 여러 가지 요인이 영향을 미쳤다. 이 가운데 도심의 공급부족이 집값 상승을 촉발 시킨 주된 요인이다. 집값 상승의 시작은 강남에서 비롯된다. 여기에 도심 전세난이 다시 집값을 자극시키는 악화로 작용했다.

이 같은 문제를 해결하기 위해선 도심의 재건축과 재개발의 용적률을 대폭 올릴 수 밖에 없다. 서울의 경우 일반주거지역의 용적율은 현행 최대 300%(인센티브 포함)로 제한돼 있다. 이번 대책에서 역세권 등 도심지역의 용적률을 크게 높일 것으로 예상된다. 최대 500%까지 허용될 것이란 관측이 우세하다. 주거지역 뿐만 아니라 공업·상업·준주거 지역에서의 용적률 완화도 적용될 가능성이 점쳐지고 있다.

신속한 공급을 위해선 행정적 처리 단계와 기간을 단축시켜야 한다. 지자체인 서울시가 '신통기획'을 발표한 것도 이런 이유다. 중앙정부 차원에서 이를 뒷받침 할 수 있도록 도시·건축·경관 등 인허가 단계에서 이뤄지는 각종 심의를 한 번에 진행하는 '통합심의'를 민간 정비사업에도 적용하는 방안이 제시될 것으로 보인다.

특히 재건축 사업의 걸림돌이었던 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금과 안전진단 규제 문제가 이번 정책에서 반영될 가능성이 높다. 조합원들이 가구당 부담해야 하는 금액이 너무 높고 까다로운 안전진단의 문턱을 낮춰야 한다는 시장의 지적이 있어 왔다.

또 재정비 사업의 주체도 공공이 아닌 민간 주도로 활성화 하는 방안도 담길 것으로 예상된다. 그간 공공 주도의 재정비 사업이 주민 호응도 낮고 재정 투입 문제로 계획대로 진척 속도가 나지 않아 도심 공급이 지지부진해 왔다는 것은 주지의 사실이다. 민간에게 각종 특례를 적용하는 민간도심복합사업이 구체화될 것으로 예상된다.

결국 250만호+@의 핵심은 단순 수치를 맞추기 위한 주택공급규모의 발표가 아닌 주거 선호도가 높은 서울 도심과 수도권 1기신도시에 재정비사업과 도심복합개발을 통해 실질적으로 얼마나 많은 주택을 공급될 것이냐가 관전 포인트다.

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