[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부가 주택 공급 활성화를 위해 분양가상한제 개편 카드를 꺼내들었지만 그 효과와 필요성에 대해서는 의문이 이어지고 있다.

원자잿값 인상분과 이주비 등을 반영하는 '미세조정' 수준으로는 공급량을 늘리는 데 한계가 있을 것이라는 관측이 많다. 그렇다고 분양가상한제를 폐지하는 것과 같은 급진적 변화를 주기도 쉽지 않다는 지적이다. 집값 불안 등 부작용을 일으킬 가능성이 높기 때문이다. 분양가상한제가 '계륵'과도 같은 존재라는 평가가 나오는 이유이기도 하다.

원자재 가격 상승으로 공사비 부담이 커지고 있는 건설사들은 분양가상한제 개편으로 다소 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 다만 개편 이후 따라올 후폭풍에 대해서도 예의주시하는 분위기다.

◆원자잿값 인상분+이주비 등 정비사업 발생 비용 가산비 형태 반영

30일 정부에 따르면 국토교통부는 내달 분양가상한제 개편 방안을 발표한다.

원희룡 국토부 장관은 23일 열린 기자간담회에서 "주택 공급을 촉진한다는 의미에서 6월 이내로 분양가상한제 개선 방안을 내놓기 위해 관련부처와 협의를 진행하고 있다"고 말했다. 그는 "조합 이주비나 원자잿값 인상 등 누구나 수긍할 수밖에 없는 분양가 상승 요인이 있을 때 가격을 인위적으로 억누르면 부작용이 있을 수 있다"고 설명했다.

분양가상한제 구성 항목은 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비로 이뤄져 있다. 정부는 현재 원자잿값 인상분을 공사비에 반영하고 조합 이주비 등 정비사업의 특수성으로 인해 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영하는 방안을 검토하고 있다. 원자잿값 급등에 따라 증가하는 공사비는 매년 3월과 9월, 그 외 3개월의 시차를 두고 이뤄지는 기본형 건축비 고시를 통해 분양가에 반영할 수 있다. 정부가 기본형 건축비을 인상하는 것에서 나아가 분양가상한체 자체를 손보기로 한 것은 현재 분양가 갈등으로 수도권 재건축·재개발 사업 단지의 분양이 대거 지연되고 있기 때문이다.

문재인 정부는 노무현 정부 시절인 2007년 처음 도입됐다가 박근혜 정부에서 폐지된 민간택지 분양가상한제를 2020년 7월 부활시켰다. 공공택지에서 민간택지로 확대 적용되면서 분양가상한제가 도심 주택 공급을 막는 요인 중 하나로 지적돼왔다.

원희룡 장관은 간담회에서 "분양가상한제는 아파트 가격 상승을 막는 안전장치"라면서 "한꺼번에 막기(폐지하기)에는 (집값 불안 등) 부작용이 커서 신중하게 접근할 필요가 있다"고 말했다. 시장에서는 이를 분양가상한제 폐지나 축소가 아닌 기준을 합리화하는 미세 조정을 염두에 둔 발언으로 해석한다.

부동산 시장에서는 현재 거론되고 있는 분양가상한제 미세 조정 방식이 적용될 경우에도 분양가가 최소 10% 이상은 오를 것으로 보고 있다.

◆"미세 조정으로 주택 공급량 눈에 띄게 늘리긴 힘들 것" 전망

부동산 전문가들은 정부가 분양가상한제 개편 방향을 기준 합리화에 둘 경우 주택 공급량이 크게 늘어나긴 힘들 것으로 보고 있다.

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 "건설 자재비, 인건비 등이 상승하면서 건설 단가가 50% 가까이 뛰었다는 얘기가 현장에서 나오고 있는 상황에서 분상제 미세 조정만으로는 이를 맞춰줄 수 없다"면서 "주택 공급 물량이 늘어나는 데 한계가 있을 것"이라고 전망했다. 서 교수는 이어 "아파트 신규 물량의 분양가가 오르면 주택 수요자들의 부담이 가중되고 기존 아파트값도 자극할 수 있기 때문에 정부가 분양가를 완전 자율화하기도 쉽지 않을 것"이라면서 "정부가 현 상황에서 나름의 고육지책을 쓰고자 하는 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "일부 분양가 상승 요인만으로 서울의 아파트 공급이 크게 늘어날 것으로 예상할 수는 없다"면서 "정부가 기준 합리화로 개선 방향을 잡은 것은 지방선거를 앞둔 시점에 불필요한 움직임과 시장 자극을 최소화하고자 하는 것으로 무난한 결정"이라고 평가했다.

건설업계는 정부가 분양 시장의 꼬인 실타래를 풀기 위한 작업에 나선 데 대해선 긍정적인 반응을 보이면서도 아직은 상황을 지켜보자는 분위기다.

건설사 한 관계자는 "원자재 가격이 급격히 오르고 있는 상황에서 분양가 상한이 조정되면 숨통이 다소 트일 것"이라면서도 "소비자 부담이 과도해지는 부분도 간과할 수는 없으므로 결국 조정 수위가 어느 수준에 이를지를 보고 대응책을 마련해야 할 것으로 보인다"고 말했다.

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