강남3구 매물 증가에 매맷값 낮추는 집주인 증가
서울‧수도권 등 매물량 두 자릿수 증가
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = # 4년 전 서울 도봉구 '북한산아이파크' 전용면적 84㎡과 경기도 안양시 만안구 안양동 '래미안안양메가트리아' 전용면적 59.75㎡를 각각 6억5000만원, 4억6000만원에 매입한 문준혁(63)씨는 1년간 다주택자에 대한 양도소득세(양도세) 중과가 유예가 된다는 소식을 듣고 경기도 안양동에 위치한 '래미안안양메가트리아'를 처분하기로 결정했다.
문씨는 "노후 준비를 위해 당시 시중은행 대출을 모두 받아 현재 거주하고 있는 도봉구 '북한산아이파크'와 안양동 '래미안안양메가트리아'를 총 11억1000만원에 마련했다"라면서 "해마다 종합부동산세와 보유세 등으로 지출하는 금액이 많게는 수백만원에 달했는데 현 정부가 한시적이지만 양도세를 완화해 준다고 하니 경기도에 있는 집을 내놓게 됐다"고 말했다. 문 씨가 현재 보유하고 있는 아파트를 처분할 경우 기존 양도세를 3507만원을 내야 하지만 개정안을 적용할 경우 비과세 기준이 12억원으로 상향되면서 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
윤석열 정부가 다주택자에 대해 양도소득세(양도세)를 무겁게 물리는 중과 제도를 1년 간 배제키로 했다. 이 같은 조치로 서울 지역 아파트를 처분해 10억원 가량 차익을 실현했을 경우 세금은 종전보다 약 3억원 줄어드는 것으로 분석됐다. 전문가들은 양도세 중과로 인해 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 증가한 반면 비인기 지역을 중심으로 매물량이 급증할 것으로 보고 있다.
◆ 양도세 중과 소급 적용에 다주택자 세율 20%↓
15일 기획재정부의 '소득세법 시행령' 개정안에 따르면 다주택자에 대한 양도세 중과가 소급 적용돼 1년간 배제된다. 구체적으로 다주택자가 지난 10일 이후 주택 매매 잔금을 치르거나 등기를 이전하면 양도세 중과세율 적용을 받지 않게 되는 것이다.
현행 소득세법상 조정 대상지역 2주택자가 주택 매매 시 양도세 기본세율(6~45%)에 20%, 3주택자의 경우 30%가 중과된다. 가령 3주택자가 2~3년 보유한 주택 매매해 양도차익이 10억원을 넘을 경우 지방소득세까지 포함하면 최고 82.5% 세율을 적용받게 된다. 그러나 양도세 중과가 배제되면 다주택자의 양도차익이 10억원을 넘더라도 최고세율 45%(지방소득세 포함 49.5%)만 적용받게 된다.
예컨대 조정대상지역내 3주택자가 지난 2019년 8월 7억3300만원에 취득한 서울 양천구 목동 소재 아파트를 이달 중 17억 5000만원에 매매할 경우 현행 소득세법상 내야할 양도세는 7억6502만원이다. 그러나 양도세 중과 배제 시에는 세금이 4억3023만원으로 낮아져 약 3억3500만원 세금이 절감된다.
이와 함께 기재부는 소득세법 시행령을 개정해 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 보유·거주기간 제도도 폐지했다. 현행에선 다주택자가 주택 1가구만 남기고 나머지 주택을 처분하면 1주택자가 된 날부터 보유 기간을 새로 셌다.
이 경우 주택을 수년 간 보유했더라도 1주택자 된 날부터 2년 이상 보유·거주 요건을 다시 채워야한다는 문제가 있다. 앞으로는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1주택 비과세를 적용한다.
이사 등으로 인한 일시적 1가구 2주택 비과세 요건도 완화했다. 현재 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮길 때 1가구 1주택으로 양도세 비과세를 받으려면 신규 주택을 취득한 뒤 1년 이내 종전 주택을 양도하고, 가구원 전원이 신규 주택으로 전입해야 한다.
기재부 관계자는 "(현 정부에서) 과도한 세부담과 규제를 완화하고 매물 출회를 유도해 부동산 시장을 안정화하는 한편 거주 이전 관련 국민 불편을 해소하기 위한 조치"라고 말했다.
◆ 서울‧경기‧인천 두 달 새 매물량 두 자릿수 증가
양도세 중과 한시 배제로 인해 주택시장의 활성화가 나타나고 있다. 우선 서울 아파트 매물량이 증가하고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 대선일인 3월 9일 대비 12.8%(5만131건→5만6568건) 증가했다.
매맷값도 낮추는 매물이 늘어나고 있다. 실제로 서울 송파구 잠실동 트리지움 전용면적 84㎡가 22억 5000만원에 매물로 나왔다. 지난 2월 말 23억1000만원에 실거래된 것과 비교하면 6000만원이 깎인 급매다. 지난해 11월 실거래가 24억 2000만원보다는 1억7000만원 저렴해졌다.
잠실동 트리지움 G공인중개사무소 대표는 "문재인 정부 당시 거래량이 급감하면서 매맷값이 천정부지로 치솟았다"며 "그동안 양도세 때문에 다주택자들이 매물을 내놓기보다는 현 정부 출범 이후 양도세를 낮추겠다는 공약을 기다렸다는 듯이 시세를 낮추는 집주인들이 늘어나고 있다"고 말했다.
송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트 전용면적 84㎡ 호가는 19억5000만원까지 떨어졌다. 지난해 9월 21억원에 신고가로 거래된 가격 대비 1억5000만원 낮은 수준이다. 올림픽훼밀리 인근 P 공인중개사무소 관계자는 "처분 계획을 잡고 있던 집주인들이 하루 빨리 처분하기 위해서 기존 호가보다 약 1억원 가량 낮추는 경우가 늘어났다"며 "다주택자들 대부분 종부세와 보유세 등 세부담을 느끼는 이들이 상당하다"고 현지 분위기를 전했다.
경기도 역시 매물이 증가하고 있다. 이달 경기도 지역 매물은 지난 3월 9일 대비 12.4%(9만8115건→11만370건)로 늘어났다.
시군구 단위로 보면 경기 남양주시가 45.9%(4416건→6443건)로 수도권에서 증가폭이 가장 컸다. 서울에서는 송파구가 21.5%(3039건→3693건) 증가해 가장 폭이 컸고 ▲경기 안양시 만안구 20.1%(1356건→1629건) ▲경기 성남시 수정구 19.8%(856건→1026건) ▲서울 강북구 19.5%(945건→1130건) ▲인천 연수구 19.3%(3984건→4756건) ▲서울 성북구 19.1%(2437건→2903건) 등에서 매물이 비교적 많이 늘었다.
전문가들은 중장기적으로 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 증가할 것으로 보고 있다. 다주택자가 주택을 처분하는 과정에서 서울 강남3구나 목동, 판교·위례신도시와 같은 인기지역의 똘똘한 한채는 지속적으로 보유하는 반면 비인기 지역 주택은 급매 처리하며 하락세가 나타날 것이란 진단이다. 이렇게 되면 지역별 초양극화가 발생할 수 있다는 분석이 나오고 있다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "강남3구나 용산, 1기 신도시 등 대체 불가의 입지, 지금까지의 초강화 규제에서 완화 기대감이 있는 지역은 마지막 똘똘한 한 채일 가능성이 높아 호가로 계약이 체결되며 시장을 견인할 것"이라며 "서울 외곽지역이나 수도권광역급행철도(GTX) 개발 호재만으로 그 가치가 미리 가격에 반영되며 급등한 일부 경기 지역 등은 조정 장세로 이어질 수 있다"고 봤다.
ymh7536@newspim.com
