추가 완화 기대에 버티기 돌입하면 집값 전망하기 어려워
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 윤석열 정부 출범에 맞춰 시행되는 '다주택자 양도소득세 중과 한시적 유예' 조치로 인해 집값이 잡힐 지 여부에 관심이 쏠린다.
새 정부의 규제 완화 기대감에 최근 서울 아파트값은 15주 만에 상승 전환했다. 이런 상황에서 양도세 완화 조치로 매물이 늘면 집값도 하향 안정세를 보일 것이라는 전망이 많다.
대통령직인수위원회가 앞서 지난 3월 말 기획재정부에 다주택자 양도세 중과세율을 1년간 한시적으로 배제해줄 것을 요청한 뒤 실제로 서울의 아파트 매물이 증가하고 있다. 이렇게 매물이 쌓이면 대출규제와 이자 부담 때문에 수요가 시들해지며 결과적으로 집값이 '우하향' 기조를 보일 것이라는 분석이다. 다만 1년간의 한시적 조치가 전체 시장에 미칠 영향은 상당히 제한적이라는 인식도 강하다.
◆새 정부 양도세 완화 방침에 대선 이후 서울 아파트 매물 증가
10일 기획재정부에 따르면 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해서는 10일부터 1년간 양도세 기본세율(6∼45%)만 적용하고 중과(2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트 추가)세율이 배제된다. 다주택자들의 매물 출회를 유도해 거래 절벽을 해소하고 집값을 안정화하려는 목적이다.
인수위의 다주택자 양도세 완화 계획이 발표된 이후 주택시장이 실제로 반응하기 시작했다. 서울의 아파트 매물이 큰 폭으로 늘어난 것이다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 9일 기준 서울 아파트 매물은 대선 직후인 3월 10일과 비교해 12.0% 증가했다. 매물 증가세는 개발 호재가 있거나 고가 아파트가 밀집한 지역보다 중저가 아파트가 몰린 비(非)강남권에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 이 기간 잠실 주공5단지 외에 집값 상승 요인을 찾기 힘든 송파구가 3014건에서 3648건으로 매물이 21.0% 늘며 최대 증가 폭을 나타냈다. 이어 ▲강북구(936건→1114건, 19.0%) ▲성북구(2433건→2862건, 17.6%) ▲성동구(1966건→2295건, 16.7%) ▲광진구(1159건→1344건, 15.9%)가 상위 5위권에 포함됐다.
대통령 집무실 이전에 따른 개발 호재와 재건축·재개발 기대감이 있는 ▲용산구(921건→1025건, 11.2%) ▲강남구(4026건→4420건, 9.7%) ▲서초구(3742건→4055건, 8.3%)는 각각 13위, 19위, 22위를 기록했다. 이들 3개 지역의 경우 인수위의 양도세 완화 발표가 있은 직후 한동안 매물이 줄어드는 현상을 보이기도 했다. 이는 강남권 중심의 이른바 '똘똘한 한 채' 수요의 영향으로 풀이된다. 어쨌든 지금으로선 서울의 아파트 매물이 빠르게 쌓이고 있는 셈이다.
◆급매물 소화하기 힘들어 당장 집값에 미칠 영향 제한적 전망
이처럼 서울 주택시장에서 아파트 매물이 늘어날 경우 집값은 하향 안정화할 가능성이 높다. 더욱이 대출 이자 부담이 가중되는 금리 상승기와 맞물려 집값 하방 압력은 더욱 커질 수 있다. 매물이 쏟아져도 거래가 뒷받침되지 않을 경우 가격은 떨어지게 돼 있기 때문이다. 그러나 이는 단기적 전망에 그친다.
이번 양도세 완화 조치가 부동산 시장 전체에 유의미한 영향을 미칠 만한 비중 있는 정책이 아니라는 게 전문가들의 의견이다.
우선 매도시한이 촉박한 점이 정책 효과 한계의 원인으로 지목된다. 다주택자들이 보유세 기산일인 6월 1일 이전에 집을 팔기에는 시간적으로 여유가 부족하다는 것이다. 다주택자들이 보유세를 아끼기 위해 급매물을 내놓더라도 기한 내에 빠르게 소진될 가능성이 낮다고 보기 때문이다.
이로 인해 급매물을 거둬들이고 올해 보유세를 일단 납부한 후 향후 시장 상황을 봐가며 매도 여부를 고민하는 다주택자들이 적지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다. 다주택자들이 매도 시기를 늦출 경우 보유세 부담을 고려해 호가를 더욱 높일 가능성이 커 결과적으로 집값 안정에 악영향을 끼칠 여지도 다분하다.
일각에서는 부동산 규제 완화에 대한 기대로 '버티기'에 들어갈 다주택자들도 적지 않을 것이라는 전망이 나온다. 윤석열 정부는 재건축·재개발 규제를 완화하고 향후 부동산세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토한다는 계획이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "양도세 한시 완화 조치로 단기간에 집값이 떨어질 것을 예상할 정도로 현재 급매물 물량이 절대적으로 많은 것은 아니다"라며 "새 정부의 부동산 정책이 구체화되기 전에 세금 이슈 하나 만으로 집값을 전망하기에는 제약이 따른다"고 말했다.
dream78@newspim.com
