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'다주택자 양도세 중과 한시 유예'에 매물 쌓인다...집값 잡힐까

기사입력 : 2022년05월10일 06:01

최종수정 : 2022년05월10일 06:01

서울 아파트 매물 증가, 이자 부담 단기적 집값 하락 요인
추가 완화 기대에 버티기 돌입하면 집값 전망하기 어려워

[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 윤석열 정부 출범에 맞춰 시행되는 '다주택자 양도소득세 중과 한시적 유예' 조치로 인해 집값이 잡힐 지 여부에 관심이 쏠린다.

새 정부의 규제 완화 기대감에 최근 서울 아파트값은 15주 만에 상승 전환했다. 이런 상황에서 양도세 완화 조치로 매물이 늘면 집값도 하향 안정세를 보일 것이라는 전망이 많다.

대통령직인수위원회가 앞서 지난 3월 말 기획재정부에 다주택자 양도세 중과세율을 1년간 한시적으로 배제해줄 것을 요청한 뒤 실제로 서울의 아파트 매물이 증가하고 있다. 이렇게 매물이 쌓이면 대출규제와 이자 부담 때문에 수요가 시들해지며 결과적으로 집값이 '우하향' 기조를 보일 것이라는 분석이다. 다만 1년간의 한시적 조치가 전체 시장에 미칠 영향은 상당히 제한적이라는 인식도 강하다.

 

◆새 정부 양도세 완화 방침에 대선 이후 서울 아파트 매물 증가

10일 기획재정부에 따르면 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해서는 10일부터 1년간 양도세 기본세율(6∼45%)만 적용하고 중과(2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트 추가)세율이 배제된다. 다주택자들의 매물 출회를 유도해 거래 절벽을 해소하고 집값을 안정화하려는 목적이다.

인수위의 다주택자 양도세 완화 계획이 발표된 이후 주택시장이 실제로 반응하기 시작했다. 서울의 아파트 매물이 큰 폭으로 늘어난 것이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 9일 기준 서울 아파트 매물은 대선 직후인 3월 10일과 비교해 12.0% 증가했다. 매물 증가세는 개발 호재가 있거나 고가 아파트가 밀집한 지역보다 중저가 아파트가 몰린 비(非)강남권에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 이 기간 잠실 주공5단지 외에 집값 상승 요인을 찾기 힘든 송파구가 3014건에서 3648건으로 매물이 21.0% 늘며 최대 증가 폭을 나타냈다. 이어 ▲강북구(936건→1114건, 19.0%) ▲성북구(2433건→2862건, 17.6%) ▲성동구(1966건→2295건, 16.7%) ▲광진구(1159건→1344건, 15.9%)가 상위 5위권에 포함됐다.

대통령 집무실 이전에 따른 개발 호재와 재건축·재개발 기대감이 있는 ▲용산구(921건→1025건, 11.2%) ▲강남구(4026건→4420건, 9.7%) ▲서초구(3742건→4055건, 8.3%)는 각각 13위, 19위, 22위를 기록했다. 이들 3개 지역의 경우 인수위의 양도세 완화 발표가 있은 직후 한동안 매물이 줄어드는 현상을 보이기도 했다. 이는 강남권 중심의 이른바 '똘똘한 한 채' 수요의 영향으로 풀이된다. 어쨌든 지금으로선 서울의 아파트 매물이 빠르게 쌓이고 있는 셈이다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 윤석열 정부 출범과 함께 오는 10일부터 1년간 한시적으로 중단된다. 1년 동안은 다주택자가 규제지역에서 주택을 팔아도 세금이 무겁게 부과되지 않는 것이다. 이번 조치로 주택을 2년 이상 보유하고 10일 이후 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자는 양도세 중과 유예 혜택을 받을 수 있게 된다. 사진은 9일 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.05.09 mironj19@newspim.com

◆급매물 소화하기 힘들어 당장 집값에 미칠 영향 제한적 전망

이처럼 서울 주택시장에서 아파트 매물이 늘어날 경우 집값은 하향 안정화할 가능성이 높다. 더욱이 대출 이자 부담이 가중되는 금리 상승기와 맞물려 집값 하방 압력은 더욱 커질 수 있다. 매물이 쏟아져도 거래가 뒷받침되지 않을 경우 가격은 떨어지게 돼 있기 때문이다. 그러나 이는 단기적 전망에 그친다.

이번 양도세 완화 조치가 부동산 시장 전체에 유의미한 영향을 미칠 만한 비중 있는 정책이 아니라는 게 전문가들의 의견이다.

우선 매도시한이 촉박한 점이 정책 효과 한계의 원인으로 지목된다. 다주택자들이 보유세 기산일인 6월 1일 이전에 집을 팔기에는 시간적으로 여유가 부족하다는 것이다. 다주택자들이 보유세를 아끼기 위해 급매물을 내놓더라도 기한 내에 빠르게 소진될 가능성이 낮다고 보기 때문이다.

이로 인해 급매물을 거둬들이고 올해 보유세를 일단 납부한 후 향후 시장 상황을 봐가며 매도 여부를 고민하는 다주택자들이 적지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다. 다주택자들이 매도 시기를 늦출 경우 보유세 부담을 고려해 호가를 더욱 높일 가능성이 커 결과적으로 집값 안정에 악영향을 끼칠 여지도 다분하다.

일각에서는 부동산 규제 완화에 대한 기대로 '버티기'에 들어갈 다주택자들도 적지 않을 것이라는 전망이 나온다. 윤석열 정부는 재건축·재개발 규제를 완화하고 향후 부동산세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토한다는 계획이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "양도세 한시 완화 조치로 단기간에 집값이 떨어질 것을 예상할 정도로 현재 급매물 물량이 절대적으로 많은 것은 아니다"라며 "새 정부의 부동산 정책이 구체화되기 전에 세금 이슈 하나 만으로 집값을 전망하기에는 제약이 따른다"고 말했다.

dream78@newspim.com

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뚝뚝 떨어지는 집값에 '깡통전세' 공포...세입자들 '전전긍긍' [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = #"전셋값이 떨어지고 있다는데 웬걸 우리 집은 안떨어지고 있네요. 하지만 집값은 계속 떨어지고 있어 걱정이 큽니다.  지금도 집값 대비 전셋값 비율이 높은데 이 추세라면 계약기간이 끝나는 2년 뒤엔 매맷값과 전셋값 격차가 훨씬 더 줄 수 있잖아요. 자칫 깡통전세가 될 수도 있고요. 그래서 목돈인 보증금을 줄이고 월세를 조금 내는 반전세로 돌릴까 고민입니다" 집값이 전국적으로 고점을 찍고 하락을 시작하자 올해말이나 내년 상반기 만기가 다가오는 전세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 부동산 시장이 막 침체기로 접어든 상황에서 전세 계약을 할 경우 만기가 도래하는 2년 이후 집값이 전세가보다 낮아질 가능성이 있어서다. 실제로 전셋값이 떨어질 것이란 전망이 우세하지만 최근 집값이 내려가는 가운데도 전세값은 상대적으로 덜 내려가고 있는 상태다. 이에 따라 전세가율이 높아지고 있는 추세다. 업계에선 당분간 월세나 반전세 주거 형태가 늘어날 것으로 보고 있다. 우선적으로 전세 보증금을 최대한 낮춰 위험요소를 없애는 것이다. 다만 자금 여력이 될 경우 시세 대비 가격이 크게 떨어진 급매물을 통해 오히려 내 집 마련에 나서는 실수요자들도 늘어날 것으로 예상된다. 5일 부동산업계에 따르면 전셋값 하락 예상이 강한 상황에서 최근 새로 전세 계약을 맺어야하는 수요자들의 불안감이 커지고 있다. 주택 매맷값이 떨어질 것으로 전망되고 있는 만큼 2년 후 전셋값이 매맷값을 넘는 '깡통전세'가 될 수 있을 것이란 우려에서다.  63스퀘어에서 바라본 서울시내 아파트 모습. 2022.08.21 yooksa@newspim.com ◆ 높아진 전세가율·금리 인상…전세입자, 거주형태 고민 깊어져 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.19%)보다 0.01%포인트 줄어 0.20% 하락했다. 지역별로는 세종(-0.40%), 인천(-0.31%), 대전(-0.29%), 경기(-0.27%), 대구(-0.26%), 울산(-0.24%), 부산(-0.20%), 서울(-0.19%), 광주(-0.18%) 등 전국 모든 지역이 약세를 보였다. 전세가격 역시 계약 갱신과 대출 이자 부담에 따른 월세 선호로 수요가 둔화되면서 매매가격과 동반 하락세를 이어갔다. 전국 전셋값은 지난주(-0.19%) 대비 0.02%포인트 떨어져 0.21% 하락한 것으로 나타났다. 다만 매매가에 비해 전세가가 상대적으로 덜 떨어지면서 전세가율이 높아지는 지역이 속출하고 있다. 전세가율은 주택매매가격에 대한 전세가격 비율을 말한다. 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 볼 수 있다. 이런 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 등 세입자가 고스란히 피해를 떠안게 된다. 국토교통부에 따르면 지난 6~8월 기준 수도권에서는 경기 화성(107.7%), 안산 상록구(94.6%), 고양 일산동구(93.8%), 인천 미추홀구(93.3%) 순으로 빌라 전세가율이 높았다. 서울의 경우 강동구(88.7%), 광진구(86.5%), 강서구(86.4%) 전세가율이 80%를 넘어섰다. 아파트 전세가율 역시 수도권이 70%, 비수도권이 80%에 육박한 것으로 나타났다. 전세가율이 높아지면서 올해 말이나 내년초 전세 만기를 앞두고 있는 세입자들은 쉽사리 전세집을 알아보지 못하고 있다. 적어도 내년 상반기까진 집값 하락세가 지속되면서 매매가와 전세가가 동반 하락할 것이란 전망이 우세하기 때문이다. 높아진 대출 금리 역시 전세입자들을 망설이게 하는 요인이다. 잇따른 기준금리 인상으로 올해 말 전세대출 이자율도 연 8%대에 달할 것이란 전망이 나온다. 이처럼 금리가 지속적으로 오르는 점 역시 전세입자들의 불안감을 증폭시키고 있다. 미국의 금리인상 기조가 2023년에도 지속될 것으로 보이면서 한국 역시 금리 인상 기조가 지속될 것으로 보인다. ◆ 전세 고집할 필요 없어…급매물 통해 '내 집 마련' 기회 깡통 전세나 높아진 금리에 따른 이자 상환이 우려되는 전세입자들은 전세 보증금을 낮추는 반전세나 월세 거주형태를 고려하고 있다. 실제로 매매·전세시장 분위기는 침체된 반면 월세시장에선 활발한 거래가 이뤄지고 있다. 여경희 부동산R114 연구원은 "깡통 전세가 부담스러울 경우에는 전세 보증금을 낮춰가는 방안도 생각해 보는게 좋다"면서 "현재 추세를 보면 전세보단 반전세나 월세로 이동하는 수요가 많다"고 말했다. 상대적으로 자금 여력이 있는 전세입자들은 오히려 내 집 마련을 할 수 있는 시기다. 시세 대비 10% 가량 가격이 떨어진 급매물들이 전국에서 쏟아지고 있기 때문이다. 여 연구원은 "지금부터 급매물들이 쏟아지고 있고, 내년 상반기에는 더 많은 매물이 나올 것으로 예상된다"면서 "전세 만기를 앞두고 있는 전세입자들은 이 기회에 급매물을 이용해 내 집 마련에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나"라고 설명했다. 이어 여 연구원은 "최근 청약 수요자들이 예전에 비해 많이 줄었고, 청약 제도 개편으로 당첨 가능성이 낮았던 사람들도 당첨될 확률이 높아지면서 청약 제도를 이용해 새 아파트를 마련하는 방법도 고려해볼 만 하다"고 덧붙였다. min72@newspim.com 2022-10-05 15:20
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삼성전자, 희망퇴직으로 인력효율화…위기 대응 나선다 [서울=뉴스핌] 백진엽 선임기자 = 삼성전자가 희망퇴직(명예퇴직)을 통해 인력 효율화에 나선 것으로 파악된다. 업계에서는 글로벌 경제위기가 갈수록 심화되면서 이에 대응하기 위한 것이라는 반응이다. 5일 관련 업계에 따르면 삼성전자는 최근 임직원들에게 상당한 수준의 위로금을 제시하며 희망퇴직 의사를 타진한 것으로 알려졌다. 삼성전자 한 직원은 "최근 회사에서 명예퇴직 의사를 물어 왔다"며 "위로금 등은 개인적인 문제라 구체적으로 밝히긴 어렵지만 나 이외에도 연락받은 사람들이 있는 것으로 안다"고 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 삼성전자 서초사옥. 2022.04.07 pangbin@newspim.com 삼성전자는 공식적으로 희망퇴직이나 명예퇴직 제도를 운영하지는 않고 있다. 다만 수시로 인력 순환 등을 위해 개별적인 협상을 통해 비슷한 형태의 인력 효율화를 해 왔다. 하지만 업계에서는 이번에는 회사 차원에서 보다 적극적으로 나서고 있는 분위기라고 전한다. 이와 관련 크게 두가지 이유를 꼽고 있다. 우선 현재 글로벌 경제 상황이 좋지 않은 것은 물론, 앞으로 더 심각해질 수 있다는 위기 의식 때문이다. 미중 패권다툼에서 불거진 미국 중심의 '신 보호무역주의'와 이에 따른 공급망 리스크, 치솟는 원/달러 환율, 고금리에 따른 경기 침체 등 국제 경제 상황은 한치 앞도 알기 힘들 정도로 불확실하다. 게다가 삼성전자의 실적을 떠 받치고 있는 반도체 업황이 여전히 어려운 것도 큰 리스크다. 전문가들은 현재 바닥을 찍었고, 점차 회복될 것이라고 보고 있지만 문제는 회복 속도다. 다시 상승 곡선으로 돌아서는 시점에 대해 불투명하다는 뜻이다. 이에 따라 국내 기업들은 대부분 '긴축'이라는 단어를 앞세워 허리띠를 졸라매고 있고, 삼성전자 역시 인력 효율화를 통해 위기 장기화에 대비한다는 설명이다. 여기에 삼성전자는 지난 5월 새 정부 출범에 맞춰 향후 5년간 8만명을 신규로 고용하겠다고 약속했다. 아무리 삼성전자가 글로벌 기업이고, 세계 곳곳에 사업장이 있다고 해도 5년간 8만명의 직원 순증을 감당하기는 어렵다. 다시 말해 고용 계획 약속을 지키면서 젊은 삼성을 만드는 과정에 이번 희망퇴직도 포함돼 있다는 분석이다. 한편 이번 희망퇴직과 관련해 업계에서는 과장급의 경우 최대 4억원에 가까운 위로금과 별도의 퇴직금 지급을 제안받았다는 이야기도 돈다. 만약 사실이라면 역대급 위로금이 된다. 과거의 경우 부장급이 2억~3억원 수준의 위로금을 받은 것으로 알려져 있다. 다만 업계에서는 극히 일부, 또는 과장되게 전해졌을 가능성이 높다고 보고 있다. 한 재계 관계자는 "개별적으로 진행되는 협상인만큼 위로금 수준도 제각각"이라며 "저 정도 제안 받은 직원이 있을 수도 있지만 통상 연봉 등을 고려할 때 과도한 수준으로 보인다"고 말했다. 또 아직까지 희망퇴직 의사를 타진하고 이에 따른 위로금 수준 설정 및 협상을 진행하는 단계일 가능성이 높다. 다른 삼성전자 직원은 "최근 관련해서 지라시를 보기는 했는데 그 이후로 주변에서 회사를 그만 둔 사람은 없다"며 "오히려 올해 초 퇴직한 사람들이 몇몇 있기는 했다"고 분위기를 전했다. 이와 관련 삼성전자는 사실과 다르다는 입장이다. 삼성전자 관계자는 "명예퇴직을 공식적으로 진행하지는 않는다"며 "다만 새출발을 하시는게 회사와 본인 모두에게 도움이 되겠다 판단되는 경우 개별적으로 진행하는 때는 있다"고 답했다. jinebito@newspim.com 2022-10-05 17:25
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