[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 지방을 중심으로 집값 상승률이 하락 반전되면서 투기수요 차단을 위해 지정된 조정대상지역이 점진적으로 해제될지 주목된다.

미분양 아파트가 늘고 집값이 마이너스 상승률을 기록한 지역들은 지정 해제를 국토교통부에 요청한 상태다. 시장 침체기에도 이 규제가 적용되면 거래가 사실상 끊겨 지역 내 슬럼화가 우려되기 때문이다. 지역 경제에도 타격이 크다. 이런 흐름이 본격화될 경우 규제를 풀어달라는 지방자치단체의 요청은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 다만 집값이 상승폭 조정이 초입 단계라는 점에서 국토부가 규제 완화에 소극적으로 나설 것이란 관측도 나온다.

◆ 미분양확산·집값 하락에 조정대상지역 해제 요청 늘어

19일 부동산업계에 따르면 수도권 외곽과 지방을 중심으로 주택시장이 침체되면서 조정대상지역 지정을 해제해 달라는 목소리가 늘고 있다.

이달 대구시는 수성구를 제외한 7개 구·군 모두 조정대상지역을 해제해 달라고 국토부에 요청했다. 집값 상승세가 꺾인 지난 6월 이후 3번째 의견서를 냈다. 대구는 올 하반기에만 미분양 주택이 2000가구 이상 발생하며 집값 약세를 보이고 있다.

한국부동산원에 따르면 11월 대구시 아파트값 상승률은 -0.07%로 마이너스 전환됐다. 5대 광역시 중 유일한 하락 반전이며 가장 높은 상승 광주(0.77%)와 비교해 차이가 크다. 광역시 평균 상승률(0.49%)에도 크게 못 미친다. 하락폭은 시간이 갈수록 더 확대되고 있다.

경기도 동두천은 지난 14일 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했다. 조정대상지역 지정 후 거래량이 급감했고 집값이 하락 반전해 해제 요건에 충족된다는 게 동두천시의 생각이다. KB부동산이 발표한 11월 마지막 주(29일 기준) 주간 아파트 동향에 따르면 시 아파트 매매 가격은 -0.05%로 올해 들어 수도권에서 처음 마이너스 변동률을 기록했다. 한국부동산원이 조사 기준으로는 보합권이다.

이 지역은 수도권 비규제지역에 수도권광역급행철도(GTX) C노선 덕정역 호재가 더해져 지난해 말부터 올 10월까지 집값 누적 상승률이 38%에 달했다. 하지만 8월 말 국토부가 송내·지행·생연·보산·동두천·상패동 등 6개 동을 조정대상지역으로 묶자 시장이 빠르게 냉각됐다. 이달 초 미분양관리지역이 된 광양시도 미분양 증가와 집값 하락 등을 이유로 조정대상지역을 제외해달라고 요청한 상태다.

앞으로 수도권 외곽과 지방에서의 해제 요청은 더 늘어날 것으로 보인다. 특히 세종시의 집값 하락폭이 두드러진다. 작년 41.3% 올라 전국 상승률 1위를 차지했던 세종시는 올해 하반기 들어 맥을 못 추고 있다. 8월부터 본격 하락 반전하더니 12월 첫째주 주간단위로 -0.33%를 기록해 7년 만에 최대치로 빠졌다. 전국에서도 가장 큰 낙폭이다. 지난달부터 1000가구가 넘는 대단지 아파트 입주가 시작되면서 시장에 매물이 빠르게 늘었다. 외지인 투자가 많은 특성상 전국적인 거래가 극도로 부진하다는 것도 직격탄은 맞은 이유다.

수도권에서도 하락 추세인 지역이 다수 있다. 12월 첫째주 기준으로 집값 상승률이 보합권인 지역은 서울의 경우 강북구(0.01%), 관악구(0.01%), 동대문(0.02%) 지역, 경기도는 동안(0.06%), 기흥(0.07%), 김포(0.08%) 의왕(0.09%) 등이 후보군이다. 인천에서는 남동구(0.10%)와 서구(0.11%)가 상대적으로 낮은 상승률을 보였다.

◆ 이르면 이달 주정심에서 해제여부 결정...변곡점에 완화 시그널은 '부담'

조정대상지역 해체 및 신규 지정 여부는 이르면 이달 열리는 주거정책심의위원회(주정심)에서 다뤄질 예정이다.

회의 일정이 확정되지는 않았지만 한해를 결산하고 직전 부동산시장 흐름과 달라진 지역이 있기 때문에 개최 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 국토부 관계자는 "주정심을 언제 열어야 한다는 규정이 없어 일정은 다소 유동적인 상황이다"며 "그럼에도 직전 개최 이후 4개월이 지났고 최근 지역마다 집값 움직임이 달라져 규제지역 지정 및 해제 검토가 조만간 다뤄질 것으로 본다"고 말했다.

주택법 규정을 받는 조정대상지역은 직전 월부터 소급해 3개월간 주택 매매가격이 해당 지역 물가상승률의 2배를 넘으면 지정할 수 있다. 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 증가, 단기과열 등이 나타나면 선택적으로 지정할 수 있다. 물론 정량적 요건을 모두 충족한다고 무조건 지정해야 하는 것은 아니다. 반대로 해제 여부도 마찬가지다.

집값 약세 지역의 조정대상지역 해제 요청에도 국토부가 보수적으로 접근할 것이란 분위기가 감돈다. 실거래가가 고점에도 소폭 낮아졌지만 조정 초입 단계로 언제든지 반등 가능성이 열려 있어서다. 대구시와 동두천 등도 아직 정량적 요건을 충족하지 못했다.

특히 조정대상지역에서 해제하면 단기적으로 투기수요가 유입될 가능성이 있다. 조정대상지역에 빠지면 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제가 적용되지 않는다. 재산세뿐 아니라 종합부동산세 세율에도 큰 차이가 있다. 조정대상지역은 분양권 전매제한이 소유권이전등기일 이후인 반면 비규제지역은 계약 후 6개월이다. 대출과 청약자격 조건 등도 한결 완화된다.

부동산 한 전문가는 "이번에 열리는 주정심 결과를 봐야겠지만 규제 완화를 위한 정량요건이 충족돼도 성급하게 조정대상지역 해제에 나서긴 어려울 것"이라며 "내년 집값이 상승할 것이란 전망이 우세하기 때문에 일정기간 하락해도 규제 완화에는 최대한 보수적으로 접근할 공산이 크다"고 말했다.

leedh@newspim.com