"내집마련 이젠 꿈도 못 꾼다"…무주택자, 당첨도 어렵지만 대출 막혀 설움이 분노로

기사입력 : 2021년10월16일 07:34

최종수정 : 2021년10월16일 07:34

정부 대출규제 강화로 잔금 못내는 가구 속출
5년 만에 이룬 내 집 마련…대출 거부에 산산조각
치솟는 집값‧문턱 높은 청약시장…"청약제도 손 볼 때"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #1. 입사 10년 차인 40대 직장인 김용만씨는 지난달 1순위 청약이 마감된 단지의 홈페이지를 아침마다 접속한다. 정당계약이 마무리된 뒤 계약을 포기하거나 청약 조건이 맞지 않아 부적격자로 분류된 잔여가구에 대한 추첨을 놓치지 않기 위해서다. 김씨는 수년째 같은 일은 반복하고 있는 아파트 분양을 접기로 마음먹었다. 정부가 주택담보대출과 전세대출 창구 차단하면서 분양을 받아도 중도금을 납부할 수 없기 때문이다.

#2. 맞벌이 30대 직장인 유민희씨는 최근 5년 동안 잔여가구 추첨에 30번 정도 도전해 결국 당첨됐다. 유씨는 당첨됐다는 사실에 지인들에게 내 집 마련의 꿈을 이뤘다는 소식을 전했다. 하지만 기쁨은 30분을 채 넘지 못했다. 잔금과 중도금 납부라는 공포감이 밀려와서다. 유씨 부부가 마련해야 될 돈은 현금으로 4억원에 달했다. 입주까지는 어느 정도 시간이 있지만 현재 머물고 있는 전셋집을 빼지 않으면 창약‧계약‧중도금 납부는 사실상 불가능하다는 판단에 결국 청약을 포기했다.

#3. 공기업에 재직 중인 박미현씨는 은행권에서 전세반환대출을 알아보다 '멘붕'에 빠졌다. 대구은행에선 금리 3%대, 원금균등으로 대출을 내주기로 했지만, 문제는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 조건에 맞춰 기존에 갖고 있던 마이너스 통장의 한도도 반으로 줄이라고 했다. 마통 한도를 채우기 위한 몫 돈이 없는 박씨는 어쩔 수 없이 '울며 겨자먹기'로 상호금융과 보험사까지 알아보고 있다.

무주택자들의 내 집 마련의 꿈이 멀어지고 있다. 청약시장에서 현금부자와 고가점을 확보한 50‧60대에게 밀린 무주택자들이 '내 집 갖기'가 갈수록 어려지고 있다.

여기에 정부의 고강도 대출규제까지 겹치면서 수도권 곳곳에서 중도금 납부를 하지 못하는 이들과 전세 임대차 계약을 맺고 은행에 보증금 대출을 문의했다가 한도 축소 등을 이유로 승인을 거절당하는 사례가 속출하고 있다.

가계대출 조정을 위한 정부의 부동산 관련 대출 규제에 무주택자들은 "아파트 사전청약 11년 만에 입주하는데, 집단대출 막아놓으면 실수요자 죽어야 하나요?라는 제목의 청원 글에 5900명의 동의를 받은 상태다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.06 ymh7536@newspim.com

◆ '내 집 마련의 꿈' 뺏는 겹겹 규제

16일 금융권과 부동산 업계에 따르면 NH농협은행은 지난 8월 말부터 주택담보대출과 전세대출 창구를 한시적으로 닫았고, KB국민은행은 지난달 29일부터 일반 주택담보대출과 집단대출(잔금), 전세대출 한도를 모두 축소했다. 하나은행도 이달부터 일반 주담대 일부 한도를 줄이고, 전세대출 한도도 곧 축소할 것으로 알려졌다.

집단 대출 장구가 막히면서 입주자들의 불안감이 고조되고 있다. 지난달 30일 한국토지주택공사(LH)는 '인천검단 AA13-1블록 공공분양주택' 입주자모집공고에서 "금융권의 중도금 집단대출 규제로 인해 중도금 대출이 현재 불투명한 상황"이라며 "중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 중도금을 납부해야 함을 알려 드린다"고 밝혔다.

통상 분양가 9억원 이하의 아파트는 사업 주체가 중도금 집단 대출을 알선하지만 최근 금융당국의 대출 규제 강화로 시중 은행들이 대출 옥죄기에 나서면서 공공분양에서도 '중도금 불가' 공지가 속속 나오고 있다.

LH는 최근 검단신도시 이 외에도 경기 화성능동 B-1, 화성봉담 A-2 신혼희망타운, 시흥 장현 A-3, 파주운정 A-17블록 등에서도 중도금 대출이 불가할 수 있음을 안내한 바 있다.

일반적으로 9억원 이하 단지는 건설사가 금융사를 통해 집단대출을 알선해주지만, 요즘은 분위기가 달라졌다. 익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "최근 금융당국의 압박이 커지면서 금융사들이 집단대출을 적극적으로 늘리지 않고 있다"고 말했다.

민간분양 아파트의 상황도 비슷하다. 지난 15일 1순위 청약에서 평균 228.7대 1의 높은 경쟁률을 기록한 '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트'는 사업 시행사가 "중도금대출 알선은 사업주체 및 시공사의 의무사항이 아니다"라며 중도금 대출 불가를 명시했다.

내달 6일 본격적인 분양에 돌입하는 '더샵 하남에디피스'의 경우에도 청약 예정자들에게 "중도금 대출 가능 여부가 불투명하다"고 안내하고 있다.

특히 중도금을 3회 연속 미납할 경우 계약 해제 사유가 될 수 있어 실수요자들의 불안감은 더 큰 상황이다. 공정거래위원회의 아파트 표준 공급계약서에 따르면 중도금을 3회 이상 미납할 경우 계약 해제 사유가 된다.

이같은 사실이 알려지면서 청와대 국민청원 게시판에는 '생애최초 주택구입 꿈 물거품. 집단대출 막혀 웁니다'라는 제목의 청원이 올라오기도 했다.

청원인은 "수차례 청약 끝에 첫 집을 장만했는데 자금이 부족해 집단담보대출을 생각하고 있었다"며 "그런데 집단대출을 막는다는 날벼락 같은 기사를 접하고 가슴이 답답해 잠을 이루지 못하고 있다"고 밝혔다.

전문가들은 이같은 대출규제는 가계부채 관리 차원에서 어쩔 수 없는 부분이 있지만 무주택 실수요자들의 피해를 최소화할 수 있는 방안을 고민해야 한다고 강조한다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "어렵게 청약에 당첨이 됐는데 잔금 대출의 경우 당장 현금 계획에 문제가 생기는 만큼 우려스러운 부분이 크다"며 "기존에 분양을 받고 잔금을 앞둔 사람들에게는 최소한으로 소급적용하는 방안을 고려해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 24일 서울 중구 NH농협은행 본점 영업점에 '가계대출 한시적 신규취급 중단'을 알리는 안내문이 붙어 있다. 농협은행은 이날부터 11월 30일까지 주택담보대출과 전세대출 등 부동산 관련 대출을 중단한다. 2021.08.24 yooksa@newspim.com

◆ 대출 조이기 전방위 확산

집단대출에 이어 전세자금 대출도 옥죄면서 신규 세입자뿐 아니라 기존 세입자들도 갱신에 어려움을 겪고 있다. 2년 전 서대문구 신축 아파트에 전세로 입주했던 함영식(61) 씨는 "시중은행에서 전세대출 연장을 해주지 않아 비교적 규제에서 자유로운 외국계 은행을 부랴부랴 찾아가 연장을 했다"고 하소연했다.

일부 실수요자들은 연말 대출 총량 규제를 피해 연 대출 증가율 한도가 리셋되는 내년 1월로 잔금 일정을 미루는 방법까지 동원하고 있지만 이마저 여의치 않다.

총 4932가구인 서울 강동구 고덕 그라시움의 경우 10~15개에 불과한 전세 매물 대부분이 올해 11~12월 잔금 조건을 내건 상태다. 고덕동의 H공인중개사무소 관계자는 "통상 10월 둘째 주부터 이듬해 1월 잔금 조건인 매물이 나오는데 해당 단지는 올 9월 입주 2년차를 맞아 나올 매물은 거의 다 나왔다. 조금 있으면 매물은 더 없을 것"이라고 전했다.

내년으로 잔금일을 미뤄도 전세대출이 원활히 될 것으로 기대하기 어렵다. 정부가 내년 가계대출 총량 관리 목표를 올해보다 더 타이트한 4%대 증가율로 막기로 했기 때문이다. 한 시중은행 관계자는 "통상 연초에는 좀 더 대출 승인이 용이하지만 지금은 내년에도 어떻게 될지 장담하기가 어렵다"고 전했다.

전문가들은 가계부채 관리 및 갭 투자를 막기 위한 전세대출 규제가 오히려 실수요자들의 거주 부담을 키우는 부작용이 발생하고 있다고 지적한다. 가뜩이나 주택 공급 부족에 따른 수급 불균형으로 월세화 속도가 빨라지고 있는데 전세대출 규제가 이를 가속화하고 있다는 것이다.

실제로 임대차 3법 시행 이후 전셋값은 고공행진을 하고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 지난해 7월 3.3㎡(평)당 1490만원에서 올해 7월 1910만원으로 28.2% 급증했다. 법 시행 전 1년 상승률이 9.4%에 그쳤던 것과 비교하면 상승 폭이 세 배나 확대됐다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 서울선 청약가점 60점도 아슬아슬

공급 물량 부족은 집값 상승의 주범으로 꼽혀왔다. 올해 상반기 서울 아파트 일반 분양 물량은 1610가구로 작년 같은 기간의 37%, 재작년 같은 기간의 25%에 불과하다. 올해 하반기 분양 예정이었던 서울 재개발·재건축 단지들도 정부 정책 개편을 기다리느라 줄줄이 분양을 연기해 물량 부족은 더욱 심화할 것으로 보인다.

공급물량 감소로 인해 피해는 저가점자들이 보고 있는 실정이다. 올해 1~5월 전국에서 청약접수를 받은 민간분양 아파트 일반공급 물량의 가점 커트라인 평균은 32점으로 2019년 24점, 2020년 31점에 이어 오름세를 이어갔다. 지역별로는 서울이 60점으로 가장 높고 이어 세종 59점, 대전 50점, 인천 47점 순으로 집계됐다.

일례로 지난 6월 분양한 '래미안 원베일리'의 경우 청약 만점자(84점)가 나왔다. 당첨자 평균 청약가점도 72.9점으로 역대 최고를 기록했다. 지난 5월 대전 중구와 7월 인천 계양구에서 공급된 '대전 해모로 더 센트라'와 '힐스테이트 자이 계양'의 평균 가점은 각각 67.42점, 63.38점에 달했다.

그동안 청약 불모지로 여겨졌던 수도권 외곽지역에서도 70점 후반대 고점 통장이 등장했다. 지난 2월 경기 가평군 가평읍 대곡리 일원에 분양된 'e편한세상 가평 퍼스트원'의 최고 당첨가점은 77점으로 나타났다. 이는 84점 만점인 청약가점 제도에서 부양가족 5명 이상 무주택자의 만점(79점)에서 단 2점 모자란 점수다.

청약 당첨 문턱이 갈수록 높아지면서 저가점자들 사이에 나오는 '무용론'이 증가폭 감소에 영향을 준 것으로 보인다. 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 시세 대비 저렴한 '로또 청약'이 등장하면서 청약시장도 과열됐다. 로또 청약은 수도권을 중심으로 청약 커트라인 상승으로 이어졌다. 일반적인 4인 가구는 넘볼 수 없는 수준으로까지 치솟았다.

부동산 전문가들은 공급물량이 적은 상황에서 청약가입자 수는 늘고 있어 청약 가점제 등 선의의 피해자 구제를 위한 제도적 보완 장치 마련이 시급하다는 전문가들의 지적한다.

권대중 명지대 대학원 교수는 "정작 집을 원하는 세대는 젊은 층인 데, 청약제도가 고령층에 유리하도록 설계돼 있어 갈등 우려가 있다"면서 "청약 제도에서 연령대에 따른 쿼터제(할당 제도)를 도입해 '세대간 경쟁'에서 '세대 내 경쟁'으로 전환하는 것을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00