성남·남양주왕숙·인천검단·파주운정3 주목
공급 부족·시장 유동성이 집값 상승 견인...사전청약·대출규제는 한계
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 대출규제로 매매시장 오름세가 주춤한 상황에서 1만가구가 넘는 물량에 대한 2차 사전청약이 진행된다.
남양주왕숙과 인천검단 등 3기 신도시와 성남 지역 등이 청년과 신혼부부 등에게 인기를 끌 것으로 보이지만 집값 안정까지 이어지기는 어렵다는 지적이다.
사전청약이 집값 불안의 주 원인인 공급부족 문제를 해소하지 못하는데다 사전청약으로 인한 전세시장 불안 우려가 남아있기에 그렇다.
◆ 1차보다 2배 많은 물량...신혼부부·청년에게 유리
14일 국토교통부에 따르면 2차 사전청약이 오는 15일 모집공고를 시작으로 이달 말 청약접수를 진행한다.
2차 사전청약 물량은 1차(4333가구)보다 두 배가 넘는 1만200가구 규모로 11개 지구에서 공급된다. 지구별로는 파주운정3지구가 2100가구로 가장 많으며 ▲남양주왕숙2 1400가구 ▲인천검단 1200가구 ▲의정부우정 1000가구 ▲성남신촌 300가구가 공공분양 물량이다.
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신혼희망타운으로 공급되는 물량은 6개 지구 4200가구 규모이며 이는 전체 물량 중 35% 수준이다. 군포대야미 지구가 1000가구로 가장 많고 ▲성남낙생 900가구 ▲의왕월암 800가구 ▲성남복정2 600가구 ▲수원당수 500가구 ▲부천원종 400가구 규모다.
2차 사전청약 분양가는 모집공고 발표와 함께 공개되는데 1차 사전청약과 같이 주변 시세의 60~80%대에서 결정될 것으로 보인다.
이번 사전청약도 청년과 신혼부부에게 유리하게 작용할 것으로 보인다. 신혼부부의 경우 신혼희망타운 물량에 더해 공공분양에서 특별공급으로 할당된 물량이 30%로 가장 많은 비중을 차지한다. 청년층이 주로 해당되는 생애최초는 그 다음인 25% 비중이다. 반면 일반공급은 전체 15%에 불과하다.
◆ 성남·남양주왕숙·인천검단 등 선호도 높을 듯...서울 접근성·인프라 구축 수준 변수
2차 사전청약 지구별로 입지여건·서울 접근성·인프라와 편의시설 구축 정도에 따라 수요자의 선호도 차이는 나타날 것으로 보인다. 특히 성남 낙생·복정2·신촌지구와 남양주왕숙2·인천검단·파주운정3 지구가 수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다.
성남 낙생과 복정2지구는 신혼희망타운으로만 각각 900가구와 600가구가 공급된다. 낙생지구는 분당·판교신도시 인근에 위치해 있어 생활권을 공유할 수 있고 용인서울고속도로·신분당선 등 광역교통 접근성이 좋다.
복정2지구는 지난 1차 사전청약에서 복정1지구 59㎡형 당첨 커트라인이 2169만원을 기록했고 합계 경쟁률은 23.9대 1을 기록하며 인기를 끌었다. 인근에 노후주택이 많아 신규 주택 수요가 많고 구도심 재개발에 GTX(수도권광역급행철도)-A 등 개발호재도 많은 지역이다.
신촌지구는 이번 사전청약 대상지 중 가장 적은 300가구가 공공분양으로 공급된다. 인근에 강남 세곡동과 서초구 내곡동이 위치해 있어 사실상 강남 생활권으로 꼽혀 수요가 몰릴 것으로 보인다.
남양주 왕숙2지구는 다산신도시 인근에 있고 강변북로를 이용할 수 있어 서울 접근성이 좋은 편이다. 이외에도 지하철 9호선 연장과 광역교통망 확충이 계획돼 있어 교통편 개선 기대감도 있다.
남양주 지역은 사전청약을 앞두고 지역 거주자 요건을 채우기 위한 청약수요가 전세시장으로 몰리면서 전세가격 상승을 이끌었다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 지난해 남양주 아파트 전셋값은 10.61% 올랐고 올해는 8월까지 12.97% 상승했다.
3기신도시인 인천검단은 신도시 인프라와 인천지하철 1호선 연장 등 광역교통망 확충 기대감이 있다. 지난 1차 사전청약에서 인근에 있는 인천계양 지역이 사전청약에서 모든 지구 중 가장 높은 경쟁률인 52.6대 1을 기록하며 큰 인기를 끌었다.
공급 물량이 2100가구로 가장 많은 파주 운정지구도 관심을 끌 것으로 보인다. 현재는 서울과 접근성이 좋은 편은 아니지만 GTX-A 노선이 들어설 경우 대곡역과 서울역을 거쳐 삼성역까지 이동할 수 있다. 서울 도심은 20분, 강남까지도 30분이면 출퇴근이 가능하다.
지구별로 우선공급 거주지 요건이 다른 점은 변수가 될 것으로 보인다. 성남 낙생·복정2·신촌지구는 입지 여건과 서울과 접근성은 뛰어나지만 우선공급 요건은 당해시 거주자에게 100% 우선공급 된다. 반면 남양주왕숙2·인천검단·파주운정3·수원당수는 수도권 거주자도 우선공급으로 청약접수를 할 수 있다.
◆ 대출규제에 매수세 꺾였지만...사전청약 인기·집값 상승 지속
2차 사전청약을 앞두고 집값 오름세가 꺾이는 모습을 보이고 있다. 지속적인 집값 상승으로 인한 고점 부담과 금융당국의 대출규제 영향으로 신규 수요유입이 줄어든 탓으로 보인다.
10월 1주차 주간 KB주택가격동향에 따르면 서울 아파트 매수우위지수는 96.9를 기록해 올해 6월 4주차 99.7 이후 100 이하로 떨어졌다. 매수우위지수는 100을 기준으로 100을 초과하면 매도자우위이고 100 이하이면 매수자우위 시장이다.
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주택 매수세는 다소 꺾이는 모습이지만 사전청약으로 수요 유입은 지속될 것으로 예상된다. 대출규제가 있지만 본청약까지 시차가 있는데다 수요자들이 선호하는 입지에 시세보다 저렴한 가격에 나오는만큼 메리트가 크다.
1만가구가 넘는 사전청약 물량이 나오지만 실제 입주까지는 시차가 있는만큼 단기적인 시장 안정으로 이어지기는 어려울 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 오히려 사전청약 대기수요에 따른 전세수요 증가로 전세불안이 심화되고 청약에 실패한 수요자들이 청약 지역 인근에 매매 수요로 전환돼 이들 지역을 중심으로 집값 상승이 나타날 가능성도 제기되고 있다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "대출 규제와 사전청약이 되더라도 여전히 풍부한 시장 유동성에 공급 부족 등으로 집값 상승 요인이 많다"며 "청약 대기수요에 따른 전월세시장 불안과 함께 청약에 실패한 수요자들이 인근 지역 매매시장으로 옮겨가 집값 상승을 일으킬 수 있다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
