[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "공공시행 정비사업은 전혀 생각하지 않고 있어요. 임대주택에다 갖고 있는 토지를 국가에 내놓아야 해서 땅주인들의 거부감이 큰 편이에요" (서울 장위동 재개발 사업장 조합원)

2·4대책에 포함된 공공 직접시행 정비사업이 토지 소유주들의 반발에 휩싸이고 있다.

재건축초과이익 환수와 2년 실거주 의무 면제 등의 인센티브가 주어졌지만 토지를 국가에 내놓아야 하고 주택 우선공급권 규제에 소유주들은 재산권 침해를 우려하고 있다.

사업 진행 절차와 기준을 명확히 마련하고 토지 수용 방식을 바꿔 소유주들에게 합당한 이익을 주느냐에 공공시행 정비사업의 성패가 가려질 것으로 보인다.

◆ 강남·북 가리지 않는 공공 직접시행 정비사업에 대한 반발

9일 부동산업계에 따르면 서울의 재개발·재건축 사업장 곳곳에서 토지 소유주와 주민들이 공공 직접시행 정비사업을 반대하는 의견이 크게 나타나고 있다.

공공 직접시행 정비사업은 재건축 조합원 2년거주 의무와 재건축초과이익 부담금을 부과하지 않는다. 이는 강남권 재건축 단지들이 공공 정비사업을 반대하는 이유 중 하나였다.

강남권에서는 임대주택을 지어야 하는 부분이 여전한데다 토지를 국가가 수용하는 사업 방식과 인센티브 내용에 불만족하는 분위기다.

신반포25차 재건축추진위원회 관계자는 "공공 직접시행 방식은 실익이 전혀 없다"면서 "토지는 국가에 수용되고 인센티브로 언급되는 용적률 상향은 주거환경만 나쁘게 만들어서 주민들이 선호하지 않는다"고 말했다.

강북권 정비사업장도 크게 다르지 않다. 일부 긍정적으로 직접시행사업을 보기도 하지만 부정적인 반응이 우세하다. 공공 직접시행 정비사업을 추진하면 인허가 절차 간소화와 분담금 부담을 줄여줘 그동안 사업 추진에 어려움을 겪었던 지역에서 호응을 얻을 것이라는 정부측 예상과는 다른 분위기다.

이들 지역에서는 국가의 토지 수용 방식 뿐 아니라 조합원에게 약속된 추가수익 보장 액수와 방식 및 우선공급권 부여 원칙에 대한 불만도 제기됐다.

공공 직접시행 사업에 참여하는 조합원에게는 기존 정비계획보다 10~30%p(포인트) 추가 수익을 보장하기로 했다. 아직 구체적인 방안이 나오지 않은 상황인데다 주민들과 정부가 측정한 수익 기준이 다를 수 있어 정부의 발표내용만으로는 확신할 수 없다는 게 주민들 입장이다.

우선공급권 부여 원칙으로 기존 소유주들이 매매가 어려워진 점도 있다. 대책을 발표한 4일 이후 사업구역에서 기존 부동산을 신규 매입한 사람에게는 사업 이후 주택 우선공급권이 주어지지 않는다. 사업 지역에서 투기 수요를 막기 위한 목적이지만 소유주들은 거래 자체가 되지 않으면서 사실상 소유권이 제약되고 있다고 본다.

자양7구역 재건축 추진위원회 관계자는 "공공직접시행에 반대하는 의견이 조금 더 많은 것으로 안다"며 "추가수익을 얼마나 보장할지 모호한데다 정부 발표대로 인센티브가 주어질지 반신반의하는 분위기"라고 말했다.

성북5구역 조합원은 "땅주인들 대부분 공공직접시행 방식을 반대하고 있다"며 "국가에 땅을 내놓아야 하는데다 신규 매입 규제로 거래를 할 수 없어 불만이 많다"고 말했다.

◆ "조합원 혜택 불분명"...인센티브 등 기준 명확히 세워야

부동산 전문가들은 공공 직접시행 정비사업의 명확한 기준과 법령 마련이 시급하다고 본다. 기준과 법령을 마련해 사업의 불확실한 부분을 없애고 이를 바탕으로 사업 성공 모델을 만들어야 한다는 것이다.

공공 직접시행 정비사업은 인허가 절차 간소화 및 규제 완화와 추가수익 보장 등으로 인센티브와 함께 빠른 사업 추진이 가능할 것으로 보인다. 하지만 추가수익 보장 기준가 산정이나 분양가 및 주택유형 지정 등에서 명확한 기준이 없다면 갈등이 불거져 사업이 지체될 수 있다.

실제 공공재개발 후보지로 선정된 흑석2구역에서 용적률 상향·층고제한 완화 및 분양가상한제 미적용을 놓고 명확한 법령과 기준이 없다 보니 추진위원회와 정부 사이의 의견차가 발생한 바 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "소유주들의 반발 이면에는 수익 보장의 문제가 있다"면서 "추가수익 보장 규모가 아직 불명확한데 기준점을 명확히 해 소유주들의 불안을 해소해야 한다"고 말했다.

주민들과 조합원의 수익을 보장해줄 추가적인 지원도 고려해 볼 수 있다. 토지를 수용이 아닌 매수 방식으로 국가가 확보하거나 분양가 산정등의 과정에서 조합원과 주민들의 의사가 반영되도록 하는 방안이 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "토지를 수용 방식이 아니라 시중 가격에 근접하게 매수 방식으로 구매해 소유주들의 수익을 보장할 필요가 있다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com