역세권 '경기도 기본주택' 들어설 듯…수요자들 요구와 안 맞아
"신도시 개발, 교통혼잡 등 사회비용 유발"…도심 고밀개발 중점
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 취임하면 3기 신도시 사업의 추진력이 크게 약화될 수 있다는 분석이 나온다. 변 후보자가 신도시 개발의 집값안정 효과에 부정적이고, 서울 도심 역세권에 용적률 인센티브를 주는 고밀개발에 중점을 두고 있어서다.
또한 3기 신도시 역세권에 30년 이상 장기임대주택(경기도형 기본주택)이 들어설 예정이라 서울 아파트 수요를 흡수하기 어렵다는 지적이다. 결국 주택공급 대책으로 3기 신도시보다는 도심권 고밀개발, 공공재건축 등에 무게가 실릴 가능성이 높다.
◆ 3기 신도시, 공급량 18만가구…서울 아파트수요 흡수 '역부족'
16일 부동산업계에 따르면 3기 신도시의 개발방향을 볼 때 서울 등 수도권 주택부족 문제를 해결하기 어렵다는 분석이 나온다.
3기 신도시 공급물량을 다 합치면 18만가구 정도다. 공급량 순으로 보면 ▲남양주 왕숙 6만6000가구 ▲고양 창릉 3만8000가구 ▲하남 교산 3만2000가구 ▲부천 대장 2만가구 ▲인천 계양 1만7000가구 ▲과천 7000가구다.
3기 신도시를 다 합쳐도 이전에 개발한 1기 신도시(29만2000가구), 2기 신도시(60만8200가구)보다 10만~40만가구 이상 적다. 3기 신도시 물량이 이처럼 적은 것은 설계의 초점이 '친환경, 전원주택'에 있기 때문으로 보인다.
올해 LH 토지주택연구원이 발간한 '3기 신도시 개발전략 및 계획기준 수립 연구' 보고서에 따르면 3기 신도시 토지이용계획 시 중요하게 고려해야 할 사항 1순위로는 '공원·녹지 공간확대'가 꼽혔다.
반면 서울 아파트 수요자는 훨씬 많다. 서울 내 구매력 있는 '유효수요' 뿐만 아니라 구매력은 없지만 언젠가 집을 사려고 기다리는 '잠재수요', 인천·경기도 인구 133만명 중 서울로 출퇴근하거나 통학하는 잠재수요자까지 전부 포함돼서다. 3기 신도시는 이들을 흡수하기에 역부족인 물량이라는 평가다.
◆ 역세권 '경기도 기본주택' 들어설 듯…수요자들 요구와 안 맞아
또한 3기 신도시 역세권에는 '임대주택'이 다수 포함될 전망이다. 이는 서울 아파트 수요층의 기호와 다소 거리가 있다. 이재명 경기도지사는 지난 7월 수도권 3기 신도시 역세권에 30년 이상 장기임대주택(경기도형 기본주택)을 건설해 공급한다는 계획을 발표했다.
경기도형 기본주택은 서민, 중산층 구분 없이 무주택자면 누구나 역세권에 30년 이상 거주할 수 있는 주거모델이다. 무주택자들이 입지 좋은 곳에 30년간 임대료 걱정 없이 살 수 있게 하자는 취지다.
이를 위해 경기도와 경기주택도시공사(GH)는 3기 신도시 등 역세권 지역 주택공급 물량의 50% 이상을 기본주택으로 공급하도록 중앙부처와 협의할 예정이다. 하남 교산, 과천 등 3기 신도시와 용인 플랫폼시티 등 대규모 개발사업 부지 내 역세권이 대상이다.
현재 3기 신도시에 들어설 철도로는 ▲고양 창릉지구 고양선, 서부선 ▲남양주 왕숙지구 수도권 광역급행철도(GTX)-B, 지하철 4호선 진접선 연장 ▲하남 교산지구 송파~하남 간 도시철도 ▲과천지구 위례~과천선 연장 등이 있다. 이들 노선의 역 근처에 임대주택이 다수 들어설 것으로 보인다.
◆ "신도시 개발, 교통혼잡 등 사회비용 유발"…도심 고밀개발 중점
변창흠 후보자는 LH 사장 시절 3기 신도시 개발의 서울 집값 안정 효과에 부정적 인식을 갖고 있었다. 변 후보자는 계간지 '황해문화' 2019년 봄호에 실은 글 '주택공급정책은 만병통치약인가?'에서 이같은 견해를 드러냈다.
변 후보자는 "도시 외곽의 신도시 개발은 도시 주변지역의 자연환경을 훼손한다"며 "도시의 평면적 확산으로 통근거리를 확대시키며, 교통혼잡과 대기오염 등의 사회적 비용을 유발한다"고 지적했다.
또한 "주택공급 부족 때문에 주택가격이 상승했다고 보기는 어렵다"며 "수요지와 멀리 떨어진 주택공급도 가격 안정효과를 기대하기 어렵다"고 주장했다.
국토부에 따르면 현재 변 후보자가 최우선 과제로 강조하는 것은 3기 신도시가 아니라 서울 도심 내 주택공급 확대다. 이를 위한 대책으로는 역세권 고밀개발이 유력할 것으로 예상된다. '역세권 고밀개발'은 교통 여건이 좋은 역세권에 용적률을 높여 주택 공급을 늘리고, 그 대가로 주택을 확보해 공공임대 뿐만 아니라 공공분양으로 활용한다는 구상이다.
또한 재개발·재건축 등 정비사업에서도 공공성 확보를 전제로 한 공공 재개발·재건축, 소규모 정비사업 활성화가 실시될 것으로 보인다. 결국 변 후보자가 취임하면 주택공급 대책으로 3기 신도시보다는 도심 고밀개발, 공공재건축 등에 무게가 실릴 가능성이 높다는 분석이다.
홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "3기 신도시는 주택공급 규모가 적고 역세권 임대아파트가 다수를 차지해 수도권 아파트 수요자들의 관심을 끌기 어려울 것"며 "변 후보자가 내놓는 공급대책은 (3기 신도시보다는) 도심 고밀개발, 공공재건축 등 서울을 중심으로 이뤄질 것"이라고 내다봤다.
sungsoo@newspim.com
