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[추석이후 주택시장]② 전월세전환율 인하에도.."전세 '씨 마르고' 월세 전환 가속화"

기사입력 : 2020년10월03일 07:03

최종수정 : 2020년10월03일 07:03

임대차3법·저금리로 월세·반전세 전환 확대
9월 서울 아파트 월세 물량, 전세 앞질러
"수요 대비 공급 부족으로 가격 상승 이어질 것"

[편집자주] 정부의 잇따른 규제책에도 주택시장은 급매물 거래와 신고가 거래가 혼재된 불안정한 모습을 보이고 있다. 전문가들 사이에선 추석 이후에도 국내외 시장 상황을 고려할 때 방향성이 분명하지 않은 모습이 이어질 것란 게 중론이다. 뉴스핌은 6인의 부동산 전문가들에게 추석 이후 시장에 대해 심층적으로 물어보고 이를 정리해봤다.

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 정부의 전월세전환율 인하에도 기존 전세를 월세나 보증부월세(반전세)로 전환하려는 움직임은 더욱 가팔라질 것이란 관측이 나온다. 새 임대차법 시행으로 전세계약 기간이 늘어나고 임대료 상승폭은 제한된 반면, 부동산 조세는 강화되면서 세부담을 줄이려는 집주인이 늘 것이란 이유에서다.

집주인들의 반전세 또는 월세 선호 현상이 가속화되면서 전세시장은 수요 대비 공급이 부족한 매물품귀 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다. 추석 이후 본격적인 가을 이사철에 접어들면서 전세를 구하지 못한 무주택 서민들의 주거난은 더욱 가중될 것이란 우려가 커지고 있다.

◆정부 규제‧저금리 겹치면서 전세 줄고, 월세 늘어

부동산 전문가들은 임대차3법(계약갱신청구권제‧전월세상한제‧전월세신고제) 도입과 부동산 관련 세금 강화 등 정부 정책 여파로 전세매물은 더욱 줄어들 것이라고 예상했다. 특히 늘어난 세금을 월세로 충당하려는 집주인 중심으로 전세를 월세나 반전세로 전환하는 추세가 더 확대될 것이란 설명이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "소득은 한정돼 있으나 세금이 대폭 오르게 돼 있어 전세물량이 반전세 증가와 월세 상승으로 이어지고 있다"며 "임대사업등록 등으로 인한 매물잠김 현상이 공급부족으로 이어져 가격상승압력을 더욱 가속화 시키고 있다"고 말했다.

정부는 앞서 '7·10대책'에서 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 3.2%에서 6.0%로 대폭 인상했다. 취득세율도 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 높였다. 1주택자의 경우 집을 살 때 최고 3% 취득세율이 적용됐으나 법 개정으로 8%까지 올랐다. 7억원짜리 주택을 매입할 때 3500만원 부담이 늘어나는 것이다. 내년 6월부터는 조정대상지역 내 다주택자를 대상으로 양도세 중과를 적용한다.

반면 저금리 기조가 이어지는 데다 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 전세사장 규제가 겹치면서 전세의 월세 또는 반전세 전환은 가속화될 것이란 설명이다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난달 28일 기준 서울 아파트 월세 매물은 9040건으로 전세 매물 8727건보다 313건 많은 것으로 집계됐다.

지난달 29일부터 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 '전월세전환율'이 기존 4.0%에서 2.5%로 낮아졌지만, 전세의 월세화를 막기에는 역부족일 것이란 목소리가 나온다. 낮은 금리로 인해 전세보증금을 통한 수익을 기대하기 어렵기 때문이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "부동산 보유세 강화와 전월세전환율 인하 등 규제로 인해 집주인도 자금이 필요한 상황"이라며 "반면 저금리의 영향으로 전세보증금을 활용한 수익을 얻기도 어려워 전세시장이 보증부월세 시장으로 전환하는 분기점이 될 것"이라고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원도 "장기적으로 전세매물 종말은 불가피하다"며 "다만 단기적으로는 집주인의 전세보증금 반환에 필요한 시간과 자금, 갭투자 증가 등을 감안할 때 전세에 일부 월세를 섞은 형태의 반전세가 유행할 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 지난 7월 31일 공식 공포된 후 첫 주말인 8월 1일 오후 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있다. 2020.09.29 dlsgur9757@newspim.com

◆전세매물 감소‧전셋값 상승으로 서민 주거난..."정책 전환 필요"

문제는 전세의 월세 전환이 늘면서 전세 물량은 더욱 부족해질 것이란 점이다. 이미 임대차3법, 청약대기 수요로 전세 매물이 마른 상황에서 월세 전환까지 겹치면서 매물 품귀 현상은 더욱 심화될 수 있다. 이는 전셋값 상승 요인으로 작용해 서민 주거난으로 이어질 우려가 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양시장에 대한 선호와 청약 대기수요가 무주택자격을 유지하려는 움직임과 연결되고 있다"며 "이는 임대차 수요 증가와 가격 상승에 영향을 미칠 전망"이라고 말했다. 전세 수요는 여전히 많지만 정부의 갭투자 규제와 임대사업자 폐지, 임대차 3법 도입 등으로 전세새물은 부족하면서 가격은 더욱 오를 것이란 설명이다.

정부는 임대차3법 도입 이후 전세 시장이 안정화될 것이라고 공언했지만 현장에선 체감하지 못하는 분위기다. KB국민은행에 따르면 9월 서울의 전세수급지수는 189.3으로 지난 2015년 10월(193.1) 이후 최고치를 찍었다. 전세가격전망지수도 142.6을 기록해 관련 통계를 집계한 2016년 1월 이후 가장 높았다. 이 지수가 100을 초과할수록 시장의 '전셋값 상승' 전망 비중이 더 크다는 의미다.

권 교수는 "전세시장은 단기적으로 가격 상승, 장기적으로는 소강상태를 보일 것으로 보인다"며 "다만 4년 임대기간이 종료되면 다시 또 가격상승으로 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 당장 전세계약 기간인 4년 동안은 전셋값 인상폭이 제한되더라도 계약 만료 후 세 계약 시에는 앞서 올리지 못한 임대료까지 한번에 올려 받으면서 가격이 크게 오를 것이란 설명이다.

전문가들은 정부의 규제 일변도 정책은 전셋값 상승을 부추겨 무주택 서민들만 피해를 보는 '규제의 역설'로 이어지고 있다고 지적한다. 이에 임차인을 보호하는 정책뿐만 아니라 전세시장 중 일부는 시장에 맡기는 정책을 병행하는 정책이 필요하다고 조언한다.

서 회장은 "임대차3법의 시행으로 전세공급이 줄어들고, 법 시행 전에 전셋값을 인상하려는 경향 등으로 전세매물의 급감과 전세값 상승이 발생해 소액임차인들이 먼저 피해를 보고 있다"며 "모든 임차인을 보고 보호하기 보다는 일정금액 이하의 임차인은 임대차보호법에 의해 강력하게 보호하고, 일정금액 이상의 임대차는 시장에 맡기는 투트랙 전략으로 방향을 전환할 필요가 있다"고 말했다.

sun90@newspim.com

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'한화 3남' 김동선 경영 검증 시험대 [서울=뉴스핌] 남라다 기자 = 김승연 한화그룹 회장의 삼남인 김동선 부사장이 이끄는 한화갤러리아의 백화점 업계 존재감이 흐려지고 있다. 백화점 시장 점유율도 6%대로 내려앉았으며, 수익성도 악화되면서다. 김동선 한화갤러리아 미래비전총괄이 부사장직에 오른 지 만 1년 만에 거둔 성과가 미흡하자 책임론이 부상하고 있다. 경쟁사들이 본업 경쟁력 강화를 앞세우며 간판을 교체하고 대대적인 리뉴얼을 꾀하는 사이에, 갤러리아는 유통업과 다소 동떨어진 신사업인 식품에 집중한 영향이라는 지적이 나온다. 최근 김 부사장은 명품 강화와 백화점과 호텔 계열사 간 시너지 창출 두 가지로 본업 반등을 꾀하고 있다. 김동선 한화갤러리아 부사장. [사진=한화갤러리아] ◆김동선 부사장 취임 1년...그룹 존재감은 UP 26일 업계에 따르면 김동선 미래비전총괄이 올해 11월로 부사장직에 오른 지 만 1년이 지났다. 현재 김동선 부사장은 한화갤러리아를 비롯해 한화호텔앤드리조트, 한화로보틱스, 한화모멘텀, 한화인더스트리얼솔루션즈 미래비전총괄과 함께 ㈜한화 건설부문 해외사업본부장을 겸임하고 있다. 이로써 김 부사장은 한화그룹 내 총 6개 계열사의 미등기 임원에 이름을 올린 상황이다. 김 부사장이 지난 2020년 한화에너지 글로벌전략담당 상무보로 입사해 본격적으로 경영 수업을 시작한 지 4년여 만의 일이다. 그는 그간 그룹 내에서 입지를 다져오면서 존재감을 키워왔다. 2022년 갤러리아부문 전략부문장 전무에 선임됐으며, 이듬해 3월 한화갤러리아가 한화솔루션으로부터 독립법인으로 분사하며 그룹 내 영향력을 키웠다. 김승연 한화그룹 회장이 경영 승계 과정에서 유통·서비스부문을 김동선 부사장에게 물려주겠다는 의중이 반영된 결과다. 한화갤러리아 지분도 올해 대폭 늘렸다. 한화갤러리아는 김 부사장이 지난 8월 23일부터 9월 11일까지 20일간 진행된 공개매수를 통해 2816만4783주를 확보했다. 이로써 김 부사장의 보유 지분은 기존 2.32%에서 16.85%로 높아져 2대 주주로 올라섰다. 1대 주주는 36.31%를 보유한 ㈜한화이고, 3대 주주는 한화솔루션으로 1.39%의 지분을 갖고 있다. 서울 압구정동에 있는 갤러리아 명품관 외관 전경. [사진=한화갤러리아] ◆신사업 집중에 본업 경쟁력 약화 김 부사장 개인적으로는 그룹 안에서 존재감이 뚜렷해졌지만, 내실 경영엔 부진했다는 평가가 나온다. 본업인 백화점 사업은 오히려 퇴보하며 김 부사장의 경영 능력에 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 최근 1년 사이에 주력 사업인 백화점의 사업 경쟁력은 약화했다. 한화갤러리아의 시장 점유율은 2022년 7.8%에서 2023년 6.8%, 올해 3분기에는 6.4%를 기록하며 꾸준히 하락세를 면치 못하고 있다. 실적도 뒷걸음치고 있다. 한화갤러리아는 지난해에 이어 올 상반기에도 매출 역성장 흐름이 이어지고 있다. 한화갤러리아의 올해 3분기 연결기준 매출은 1147억 원으로 전년 동기 대비 4.4% 감소했고, 19억 원의 영업손실을 냈다. 지난 2분기 영업손실 45억 원에 이어 3분기까지 2개 분기 연속으로 적자 흐름이 이어지고 있는 것이다. 호텔 사업도 상황은 마찬가지다. 올해 1~3분기 한화호텔앤드리조트의 리조트부문 매출은 전년 대비 4%가량 줄어든 4182억 원으로 집계됐다. 영업이익은 54억 원으로 전년 동기(179억 원) 대비 3분의 1 수준에 그쳤다. 다만 김동선 부사장이 역점적으로 추진했던 파이브가이즈는 성공적으로 안착하면서 신사업에 대한 평가는 긍정적이다. 파이브가이즈 운영사인 에프지코리아 등 식음료 부문 매출은 3분기 기준 370억 원으로 지난해 말(104억 원) 대비 3배 이상 뛰었다. 그러나 식음료 부문 매출 비중이 3분기 기준 전체의 9.4%대로 크지 않은 만큼 한화갤러리아 성장을 이끌기엔 역부족이다. 백화점 매출 비중은 90.6%에 달한다. 본업 경쟁력 약화에 대한 우려가 쏟아지는 이유다. 갤러리아백화점 명품관 웨스트에 오픈하는 에르메스 매장 전경. [사진=한화갤러리아] ◆본업으로 다시 눈 돌리는 김동선 이에 한화갤러리아는 계열사 간 시너지 극대화로 승부수를 띄운 모습이다. 한화 유통·서비스 부문(한화갤러리아, 한화호텔앤드리조트)은 포인트 교차 사용 제도를 시행하며 계열사 간 시너지 효과를 극대화할 계획이다. 이번 개편으로 백화점과 갤러리아몰에서만 사용할 수 있었던 'G포인트'를 한화리조트를 비롯해 호텔 사업장과 골프장, 아쿠아플라넷 등에서 사용할 수 있게 됐다. 한화호텔앤드리조트의 'H-라이브 클럽' 포인트 역시 갤러리아백화점 등 한화갤러리아의 사업장까지 사용처를 확대한다. 지난달에는 통합 유니폼을 도입하며 브랜드 통일성을 강화했다. 통합 유니폼 도입은 각사 모두 10년 넘게 사용한 유니폼을 교체하며 브랜드 통일성을 확보하고 고객 인지도 제고의 기반을 마련하기도 했다. 최근 발표한 '명품관 리뉴얼' 계획 역시 수익성 반등을 위한 자구책이다. 갤러리아백화점은 서울 압구정동 명품관 웨스트관을 내년 하반기까지 리뉴얼해 이스트관과 마찬가지로 럭셔리 공간을 넓힐 방침이다. 컨템포러리 브랜드 위주로 이스트(EAST)에 비해 상대적으로 명품 브랜드가 적었던 웨스트(WEST) 공간을 대폭 리뉴얼한다는 구상이다. '갤러리아=명품'이라는 이미지를 더욱 공고히 해 백화점 큰손인 VIP들을 잡아 실적 개선을 이루겠다는 의지로 풀이된다. 한화갤러리아 관계자는 "김 부사장은 미래비전총괄로서 단순 신사업을 넘어 향후 회사를 이끌 새로운 청사진을 그리는 역할을 하고 있다"면서 "가시적 성과를 낸 파이브가이즈 등 식음료 부문은 물론, 본업인 백화점, 호텔 등을 포함해 향후 다양한 사업군에서 회사의 미래 성장 동력을 지속적으로 발굴해 나갈 것"이라고 말했다.   nrd@newspim.com 2024-11-26 17:07
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모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48
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