[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 정부가 전월세전환율 인하를 추진하면서 부동산 시장에선 과도한 시장 개입에 대한 비판이 커지고 있다. '임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)' 도입에 따른 전세의 월세 전환을 줄이겠다는 게 정부 설명이지만, 전세에 이어 월세까지 규제하면서 임대차 시장 축소가 불가피하다는 지적이다. 결국 임대차 매물이 줄면서 전세와 월세를 구해야 하는 서민 실수요자들에게 부담으로 돌아갈 것이란 우려가 나온다.

◆ 전세의 월세 전환에...전월세전환율 4%→2.5%로 조정

19일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 정부는 전월세전환율을 현행 4%에서 2.5%로 하향 조정하는 '주택임대차보호법' 시행령 개정을 추진한다. 오는 8월말 입법예고를 거쳐 10월 중 시행한다는 목표하는 등 입법절차에 속도를 내겠다는 방침이다.

전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 보증금과 월세 비율을 정부가 정한 수치다. 예를 들어 지금까지는 5억원 전세를 살다가 보증금 2억원의 월세로 전환하면 나머지 3억원에 대해 전환율 4%를 적용해 연간 1200만원, 월 100만원의 월세를 내야했다. 그러나 전월세전환율이 2.5%로 낮아지면 연간 750만원, 월 62만5000원으로 주거비가 줄어든다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제 시행으로 전세의 반전세 또는 월세 전환 가속화되면서 전월세전환율 조정이 필요하다는 주장이 계속 제기돼 왔다. 전세 대신 월세가 늘면 임차인들의 주거비 부담도 커지기 때문이다. 정부는 전월세전환율 인하로 월세 수익이 줄면서 전세를 월세로 전환하려는 집주인이 적어질 것이라고 보고 있다.

국토부 관계자는 "이번 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 도입되면서 계약갱신 시 임대인과 인차인 간 합의로 전세에서 월세 전환사례가 있을 수 있다"며 "임차인의 주거비 부담완화 차원에서 법정 월차임 전환율을 하향 조정할 필요가 있다"고 설명했다.

이어 "주택을 임대하는 경우 임대인이 부담하는 유지보수 비용, 임대료 체납리스크, 임대용 주택 매입을 위한 주담대 금리 등 임대인의 기회비용도 균형감 있게 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.

◆ "전월세 규제에 매물 감소 우려"...처벌규정까지 나오나

전문가들은 단기적으로는 세입자 주거비 부담이 줄어드는 효과가 나타날 것이라고 보고 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "전월세전환율을 낮추면 전세의 월세 전환이나 월세 상승을 억제하는 효과는 있을 것"이라고 말했다.

다만 최근 임대차 3법 도입에 전월세전환율 인하까지 집주인에 대한 규제가 이어지면서 임대차 시장이 위축될 것이란 우려도 함께 나온다. 세입자 보호에 치우친 정책들로 집주인들이 임대차 시장에서 이탈하면서 전세와 월세 등 전반적인 임대차 매물이 감소할 것이란 설명이다. 주택 임대차 시장에 대한 규제를 피해 상가 등 수익형 부동산에 유동자금이 몰리는 풍선효과도 예상된다.

서진형 학회장(경인여대 교수)은 "임대차 수요는 일정한데 민간에서 공급이 안 이뤄지면 결국 가격이 올라 서민들에게 부담이 될 것"이라며 "집주인들이 집수리를 하지 않는 방법 등으로 임대차 수익 손실을 최소화하면서 주거 환경도 악화될 수 있다"고 지적했다.

이어 "주거용 부동산에 대한 규제로 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산으로 유동자금이 이동할 여지도 있다"고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "임대차 시장에 대한 규제가 많아지면서 본인이 직접 들어와 살겠다는 집주인들이 늘어날 수 있다"며 "단기간에 시장을 옥죄기보다는 서민들을 위한 임대주택 공급 확대가 필요하다"고 말했다.

전월세전환율 조정이 본격화되면서 시장에선 벌써부터 강제규정이 추가될 것이란 우려가 번지고 있다. 전월세전환율을 정한 주택임대차보호법은 민법에 속해 이를 어기더라도 처벌할 수 있는 규정이 없어 실효성이 낮다는 주장이 나오면서다.

이에 무소속 이용호 의원은 전월세전환율보다 높은 월세를 받을 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 임대차법 개정안을 최근 발의한 바 있다.

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