고가 1주택자도 규제대상...공급확대 없이 장기적으론 효과 제한적
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택 보유세(종합부동산세·재산세)와 함께 거래세(취득세)까지 강화하는 초강력 세금 규제로 부동산 시장의 안정화를 모색한다.
투기적 수요로 분류되는 다주택뿐 아니라 고가주택을 소유한 1주택자에 대해서도 보유세를 높이는 방안이 추진된다. 다만 시중에 유동성이 흘러넘치고 서울지역 내 공급이 부족한 상황에서 정부의 이런 세금 강화 대책이 집값 안정화에 실효성이 있을지는 미지수다.
◆ 취득세 최고세율 2배 넘게 인상...종부세·양도세도 기준 강화
7일 정치권과 국토교통부에 따르면 이르면 이번주 정부가 주택 보유세와 거래세를 모두 인상하는 방안을 발표한다. 세 부담을 높여 유동자금이 부동산 시장에 흘러드는 현상을 차단, 집값을 끌어내리겠다는 취지다.
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'6·17 부동산 대책'에 없었던 취득세 강화가 이번 추가 대책에 포함될 가능성이 크다. 현재 부동산 취득세율은 기본세율이 1~3%이고 4주택자엔 4%를 적용하고 있다. 이를 2주택자 4%, 3주택자 5%, 4주택자 6% 등의 구조로 개편하는 것이다. 여기에 농어촌특별세(0.2%)와 교육세(0.4%) 더하면 부담이 더 커진다.
일각에서는 다주택자가 주택을 추가로 매입할 때 10% 이상 취득세를 적용하자는 목소리도 나온다. 이해찬 더불어민주당 대표는 지난 6일 비공개 최고위원회의에서 "싱가포르의 경우 2주택자부터 12% 이상의 취득세를 부과한다"며 "투기 수요를 줄이기 위해 싱가포르와 같은 해외 사례도 검토할 필요가 있다"고 말했다. 싱가포르는 전제 주택의 85%를 국가가 소유하고 있고 세금 체계가 우리와 달라 단순 비교가 어렵지만 다주택자의 추가적인 주택 매입을 차단하기 위해 취득세를 강화해야 한다는 게 여당측 입장이다.
보유세 강화 관련해선 ▲3주택자 종부세 기본공제(6억원·1가구 1주택자는 9억원) 인하 및 양도세 최고세율 62%→70% 인상 ▲1년 미만 보유자에 대해 양도세 세율 80%로 인상 ▲임대사업자 세제 혜택 축소 등이 유력하다.
여기에 '똘똘한 한 채'의 풍선효과를 막기 위해 고가 1주택자에 세 부담을 강화할 것으로 보인다. 1주택자에 적용되는 종부세 최고세율을 2.7%에서 3.0% 이상으로 올릴 방침이다. 양도세는 2년 미만 보유 주택에 대한 세율 인상과 1주택자의 장기보유공제 요건 강화 등이 추진되고 있다. 세율 인상과 과세표준 조정으로 종부세를 높이는 방식이다.
여당 핵심 관계자는 "문재인 대통령까지 나서 주택시장 안정화를 강조한 만큼 보유세뿐 아니라 거래세, 임대사업자 혜택 폐지 등 전방위적으로 투기수요를 차단하는 방법을 모색하고 있다"며 "당장 급한 부동산 세금 부분을 우선 발표하고 주택공급계획, 6·17대책 보완책 등이 순차적으로 다뤄질 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "다주택자는 부동산 세금을 강화하고 서민과 실수요자에겐 혜택을 늘리는 방향으로 결론날 것"이라고 덧붙였다.
◆세금 압박으로 집값 안정화 한계..서울 주택공급도 확대해야
정부가 부동산 시장을 세금 강화로 안정화시키겠다고 목소리를 높이지만 시장의 반응은 냉랭하다. 세금을 높여 과열된 부동산 시장을 식혔던 사례를 거의 찾아보기 어렵다. 유동자금이 풍부해 규제만으로 집값이 향후 내릴 것이란 시그널(신호)을 주기에 한계가 있다는 지적이다.
주택공급 계획을 보완해야 한다는 목소리도 나온다. 정부는 주택공급 확대를 위해 3기신도시 주택용지비율 확대 및 추가 지정, 경기도 대규모 택지지구개발 등을 통해 공급량을 늘리겠다는 계획을 구상하고 있다.
하지만 대기 수요자가 많은 서울 도심의 주택공급난을 해결을 방법을 제시하지 못하고 있다. 서울지역은 대규모 주택을 공급할 땅이 없는 데다 그린벨트 해제에 박원순 서울시장이 반대하고 있어 대규모 주택공급이 사실상 불가능하다. 게다가 재건축, 재개발 등 정비사업 규제가 더 강화돼 이런 추세가 이어질 것으로 보인다. 이번 대책에서도 서울지역 내 대규모 주택공급 계획은 추가되지 않을 공산이 크다.
대책 발표가 나오기 전이지만 이미 시장에선 효과가 미미할 것이란 관측이 우세하다. 최근 리얼미터가 여론을 조사한 결과 '효과 없을 것'이라는 응답한 비율이 49.1%로 가장 많았다. 반면 '효과 있을 것'이라는 응답은 36.8%에 그쳤다. 주택 거래량에서도 집값 상승을 점치는 수요가 많다는 것을 증명하고 있다. 지난달 서울지역 아파트 거래건수는 총 9850건으로 올해 들어 최고치를 기록했다. 전달(5515건)과 비교해도 2배 가까이 증가한 것이다.
심교언 건국대학교 교수 "이론적으로 보면 보유세 강화가 집값을 일부 떨어뜨리는 효과가 있으나, 중장기적으로는 효과가 거의 없는 것으로 조사되고 있다"며 "시장에 매물이 줄어드는 부작용도 예상돼 정부의 부동산 대책이 실효성을 거둘지 미지수"라고 말했다. 이어 "그린벨트 해제 등으로 수요가 많은 곳에 집을 풀어야 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.
leedh@newspim.com
