대출 규제에 거래도 '스톱'..가격 하락 '전조'
[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 정부가 ′12.16 부동산대책′을 발표한 지 한 달이 지나자 강남권 고가 재건축 단지의 매도호가가 급락하고 있다. 시세하락 전망과 세부담 증가로 2억~4억원 가격을 낮춘 급매물이 늘었지만 매수인 찾기가 쉽지 않다.
정부가 고가 주택의 주택담보대출을 전면 금지한 데 이어 분양가상한제, 초과이익환수제 시행이 예정돼 투자 수요도 실종됐기 때문이다. 통상 아파트가격 추세는 재건축 단지에서 선행된다는 점을 감안할 때 조만간 일반 아파트값도 떨어질 것으로 보고 있다.
13일 부동산업계에 따르면 12.16대책으로 15억원 초과 주택에 대한 대출이 전면 금지 되면서 전세가율이 낮은 재건축 아파트에서 급매물이 나오기 시작했다. 송파구 잠실5단지와 강남구 은마아파트가 대표적이다. 이들은 정부의 재건축 사업 규제로 장기전이 불가피한 단지라는 공통점이 있다.
지난달 21억1500만원에 거래된 잠실5단지 전용 76㎡. 현재 이 아파트는 가격을 2억원 낮춘 19억원대 급매물을 쉽게 찾아볼 수 있다. 지난 11월 20억원까지 거래되던 은마아파트 전용 76㎡도 지금 급매물 최저가격은 16억원대다.
대치동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "정부가 재건축을 막아선 탓에 장기 보유가 어려운 집주인들이 오는 6월까지 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 시세보다 싸게 내놓은 것들이다"고 설명했다.
12.16대책에 따르면 다주택자가 오는 6월 30일까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도세 중과 적용에서 배제된다. 이전에는 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세가 중과되고 장기보유특별공제 적용도 받지 못했다. 하지만 정부가 다주택자의 주택 처분을 유도하기 위해 한시적 혜택을 주기로 한 것이다.
서울에 아파트 두 채를 소유한 A씨를 예로 들면 A씨가 2009년 10억원에 산 잠실5단지 아파트를 오는 6월 내 20억원에 팔면 양도세로 3억2000만원을 내면 된다. 하지만 7월 1일 이후에 집을 팔면 양도세가 5억3000만원으로 2억원이 더 는다.
집을 팔지 않았을 때는 보유세 부담이 커진다. 국토부는 2020년도 공시가격을 설정하면서 시세 9~15억원 미만은 70% 미만, 15~30억원 미만은 75% 미만, 30억원 이상은 80% 미만으로 시세에 따라 각각 현실화율을 차등 적용키로 했다.
이같은 기준을 적용했을 때 A씨가 보유한 잠실5단지 공시가격은 지난해 12억1600만원에서 15억3750만원으로 오른다. A씨가 한 채 더 소유하고 있는 마포래미안푸르지오 전용 114㎡ 공시가격은 9억8400만원에서 14억625만원으로 오른다. 이에 따라 올해 A씨가 내야 할 보유세는 4432만원으로 작년에 낸 2029만원 보다 두 배 이상 뛴다.
정부가 고가 주택의 대출을 막아 갭투자를 원천 차단했다는 점도 시세 하락을 부추기고 있다. 지금은 집값의 최대 40%까지 대출이 가능해 전세를 끼고도 추가 대출을 받을 수 있었다. 하지만 12.16대책에 따라 앞으로 시세 15억원 초과 아파트의 대출이 전면 중단되면서 갭투자 자체가 어려워졌다.
잠실5단지와 은마아파트처럼 재건축 기로에 놓인 연식이 오래된 아파트는 전세가율도 낮아 전세를 낀 채 투자 목적으로 구입이 어려워졌다. KB부동산에 따르면 잠실5단지 전용 76㎡ 평균 시세는 20억5000만원, 전세값은 평균 3억8000만원대로 전세가율이 18.5%에 그친다. 부동산114에 따르면 지난해 7월 기준 송파구 평균 전세가율은 46.63%로 이에 한참 미치지 못하는 수준.
이전에는 전셋값과 대출금(40%, 8억2000만원)을 뺀 8억5000만원만 마련하면 됐지만 지금은 대출이 불가능하기 때문에 16억7000만원을 현금으로 마련해야 한다는 뜻이다. 여기에 최근 재건축초과이익환수제 합헌 결정이 내려지면서 수억원에 달하는 부담금이 떨어질 것이란 전망에 수요는 더 얼어붙었다.
재건축 아파트 가격 하락은 실제 통계로 집계되고 있다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트 가격은 0.03% 하락해 17주 만에 하락전환 했다. KB부동산에 따르면 잠실5단지 전용 76㎡는 전달 대비 2000만원(0.1%) 내렸다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "12.16대책은 1개월이 지나기 전 재건축이 약세로 전환한 만큼 충격파가 크다"며 "투자수요가 많이 유입되는 재건축 시장이 일반 아파트에 선행해서 움직인다는 점을 감안하면 서울 집값은 전반적으로 하락할 것으로 보인다"고 말했다.
전문가들은 민간택지 분양가상한제가 시행되고 다주택자의 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 오는 2분기가 변곡점이 될 것이라고 전망했다.
김덕례 주택산업연구원 실장은 "기준금리 인하 가능성과 유동성 영향력, 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다"며 "안정적인 주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출·조세 정책이 중요하다"고 강조했다.
syu@newspim.com
