전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

공공분양주택 고분양가 논란..원인은 '시세 90%의 덫'

기사입력 : 2019년06월10일 11:04

최종수정 : 2019년06월10일 11:10

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "대놓고 강남 20~30대 무주택자들 증여하라는 건가요? 15년 이상 무주택자가 공공분양을 받아 집값이 좀 오르는 게 배가 아파 이렇게 분양가를 높게 잡는 건가요?" 최근 민간참여 공공분양 아파트인 과천 제이드자이 예상 분양가를 본 과천지역 예비 청약자가 한 말이다. 

최근 커지고 있는 공공아파트 고분양가 논란은 소위 '공공주택 대박'을 경계하기 위해 주변 시세와 큰 차이 없는 분양가를 산정하는 '불문율'에 원인이 있다는 지적이 나온다.

규정상 공공주택 택지가격을 감정가격으로 책정할 수 있도록 해 공공기관의 입맛대로 분양가를 산정할 수 있도록 했기 때문이다. 특히 공공분양에 민간 건설사를 참여시키는 한국토지주택공사 아파트의 분양가가 자체사업을 추진하는 서울시 산한 서울주택도시공사 공공주택에 비해 더 높은 것으로 드러났다.

주변 시세와 상관없이 서민 주거복지를 위해 공급된 공공주택의 절대적인 분양가 자체가 높은 상황이 되자 서민들에게는 '그림의 떡'이 될 수 있다는 진단이 나온다. 이에 일각에서는 주변 시세와 맞춘다는 방침을 지키려면 서울 강남 일대와 과천, 분당과 같은 수도권 인기지역에서는 아예 공공주택을 공급하지 않아야한다는 불만도 나오고 있다.

10일 한국토지주택공사, SH공사, 부동산 전문가들에 따르면 LH가 공급하는 공공분양주택은 '분양원가'와 상관 없이 주변시세 대비 85~90%선에서 분양가가 책정되고 있다.

공공주택은 정부 산하기관인 한국토지주택공사(LH)나 각 지방자치단체가 사유지를 수용해 조성한 공공택지에 LH나 지자체가 시행해 짓는 주택을 말한다. 서울에서는 서울주택도시공사(SH공사)가 전담하며 서울을 제외한 지자체에서는 LH와 지자체 산하 공기업이 약 8대2에서 9대1 비율로 공급한다.

공공분양주택은 주변아파트 매맷값의 85~90%선에서 결정된다. LH가 최근 공급한 공공분양주택 가운데 지난 1월 하남시 감일지구에 공급한 '감일 스윗시티 3·4블록' 아파트의 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 평균 5억5000만원선이다. 이는 이보다 9개월 앞서 지난해 4월 공급된 민간 분양 아파트인 '하남포웰시티' 전용 84㎡의 분양가 5억7000만원보다 다소 낮은 가격이다.

아직 감일지구 공공분양 아파트는 전매제한 기간이라 '주변시세'는 없다. 굳이 비교를 하자면 직선거리로 7㎞이상 떨어져 있는 같은 하남시 미사강변도시다. 미사지구 전용 84㎡의 매맷값은 6억9000만원선이다. 이렇게 되면 감일지구는 미사강변신도시 아파트에 대비해서는 약 80%선에 분양가가 책정된 셈이다. 하지만 한강 근처에 있는데다 지구 규모도 3배며 지하철 5호선 수혜를 입을 미사지구를 하남 감일지구의 '주변시세'로 보긴 어렵다는 분석이 많다.

반면 SH공사는 LH에 비해 주변 시세 대비 매맷값 비율이 높지 않다. SH공사가 지난해 10월 공급한 서울 구로구 항동지구 2·4단지의 경우 분양가는 기준층 평균 전용 59㎡는 3억5000만원선이며 74㎡는 3억9000만원선이다. 지난 4월 거래 신고된 주변 항동지구 하버라인3단지 전용 74㎡의 실거래가는 4억8600만원이며 최근 매물로 나온 하버라인 2단지 비일반분양 물건의 매도 호가는 5억원이다. 서울집값이 지난해 하반기 이후 오르지 않은 것을 감안하면 시세의 80%선에서 분양가가 결정된 셈.

감정가격으로 공급되는 전용 84㎡ 공공분양주택도 상대적으로 분양가가 낮다. 4단지의 경우 분양가는 평균 4억2000만~4억3000만원 선. 현지 중개업소는 이 아파트의 예상 매맷값은 5억8000만원선이 될 것으로 예측한다. 또 근처 천왕지구 아파트는 분양 당시인 지난해 10월 5억5000만~5억7000만원선에 실거래됐다. 이를 감안할 때 이 아파트 역시 주변시세 80% 미만에서 분양가가 결정된 상태다.

기 입주 단지내 해약 가구 공급에서도 LH와 SH공사의 가격차를 보인다. 지난 1월 LH가 공급한 경기 수원시 호매실지구 해약 주택의 경우 분양가는 2억7900만원이다. 지난 2014년 입주한 이 아파트의 최초 분양가는 전용 59㎡의 경우 2억원이며 최근 거래된 아파트의 실 거래가격은 3억1000만원이다. 약 90% 수준의 주변시세 대비 분양가를 책정한 셈이다. 

지난4월 공급한 호매실 8단지 전용 84㎡의 공급가격은 3억8300만원. 현 시세인 4억5000만원을 감안할 때 약 85%에 분양가를 책정했다. 

SH공사가 지난달 공급한 서초 내곡지구 빈집 분양에서 전용면적 84㎡ 주택의 공급가격은 9억7000만원 선이다. 이 일대 같은 주택형 아파트의 매맷값은 11억8000만원선에 형성돼 있으며 가장 최근인 지난해 연말 실거래 가격은 12억원이다. 이 경우 주변 시세 대비 약 80%에 공급가격을 책정한 것이다.

LH와 SH공사의 이같은 주변 시세 대비 공급가격 '10%' 차이는 결국 민간참여 공공분양에 따른 것이란 지적이 일고 있다. SH공사는 LH나 다른 지자체 공기업과 달리 민간참여형 공공분양을 하지 않는다. 이에 따라 가격차를 보인다는 게 일각의 입장이다.

경제정의실천시민연합 관계자는 "공공택지 개발과 분양까지 민간에 넘기면 공기업이 존립이유가 없다"며 민간참여형 공공분양에 대해 강도 높게 비판했다.

다만 LH의 공공주택 분양가가 SH보다 높게 책정되는 것에 대해 민간참여 공공분양 때문만은 아니라는 지적도 나온다. LH는 정부시책에 따라 분양가를 책정했을 뿐이며 서울시의 경우 지난 2006년 은평뉴타운 고분양가 논란 이후 상대적으로 저렴한 분양가를 책정하고 있다는 것. 아울러 민간참여 공공주택이 좀더 고급화 되고 있다는 이유에서다. 

민간참여 공공분양제도에 따라 공공주택도 고급스럽게 지어진다는 주장에 대해서도 비판의 목소리가 나온다. 공공주택은 저렴하고 실속있는 주택이 돼야한다는 것. 김진수 건국대 교수는 "고급스러운 주택을 공급하는 것은 민간 건설업체가 짓는 아파트의 몫으로 공공의 몫은 저렴하고 실속있는 아파트를 공급하는 것"이라고 말했다.

 

donglee@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동