[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여의도에 대형 오피스들이 우후죽순 생기면서 공실률 상승에 대한 우려가 나오고 있다. 여의도 사학연금과 우정사업본부를 비롯한 여러 업체들이 대규모 오피스 공급을 앞두고 있기 때문이다.

7일 부동산 및 금융투자 업계에 따르면 여의도권(YBD)에는 오는 2023년까지 총 84만9381㎡ 규모의 프라임 오피스빌딩이 공급될 예정이다. 이 중 내년 1분기 준공되는 파크원은 면적이 39만3305㎡로 총 공급량의 약 절반을 차지한다.

최근에는 여의도 '터줏대감'으로 불리는 사학연금회관, 우체국, MBC 건물이 대형 오피스로 재건축되기 위한 준비 작업을 하고 있다. 

사학연금회관 [사진=사학연금 홈페이지]

사학연금과 우체국, MBC 신사옥은 모두 3만3000㎡(약 1만평) 이상의 대형 오피스로 재탄생할 예정이다. 사학연금은 여의도 회관을 지하 5층~지상 42층, 연면적 14만2087.09㎡(약 4만평)의 오피스 빌딩으로 재건축한다.

내년까지 설계 및 인허가를 완료하고 2022년 말 준공해서 2023년부터 임대 운영할 계획이다.

사학연금회관은 지어진지 36년된 건물이다. 보수가 어려울 정도로 시설이 낡아 다른 건물들보다 임대 경쟁력이 떨어져 재건축 필요성이 꾸준히 제기됐다. 

부동산 업계 관계자는 "사학연금의 최근 5년간 임대사업 수지를 보면 비용은 계속 증가하는 반면 수입은 떨어졌다"며 "임대 수지가 좋지 않아서 장기적으로 봤을 때 재건축을 선택하는 게 이익"이라고 말했다.

사학연금회관처럼 노후화된 여의도 우체국도 신축 건물로 탈바꿈하고 있다. 신축될 건물은 지하 4층~지상 33층, 연면적 약 6만8000㎡(약 2만평) 규모다. 우정사업본부는 새 건물이 준공되면 우체국으로 쓰는 일부 공간을 뺀 나머지 사무 공간을 민간에 임대해 수익을 창출할 계획이다.

여의도 MBC는 현재 폐건물이다. 서울 마포구 상암동 디지털미디어시티에 지난 2014년 신사옥이 완공되면서 여의도 MBC의 기능은 모두 그 쪽으로 이전됐다.

신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄은 이 곳에 지하 6층~지상 49층(최고 높이 168m), 연면적 24만5555㎡(약 7만평)의 건물을 지을 예정이다. 폐건물 MBC가 오피스와 오피스텔, 상업시설 및 아파트를 비롯한 복합시설로 탈바꿈한다. 내년 상반기 착공을 시작해 오는 2022년 하반기 준공이 목표다.

이 밖에 여의도에는 KB 통합사옥, KBS 신관, 광복회관, 나이스그룹 신사옥, 빌딩8 등이 신축이나 재건축, 또는 리모델링을 앞두고 있다. 전문가들은 이에 따라 현재 16%에 육박하는 여의도 지역 공실률이 더 높아질 수 있다고 진단했다.

여의도 공실률 현황 [사진=메이트플러스 보고서]

글로벌부동산컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 여의도 공실률은 지난 2분기 기준 15.5%로 집계됐다. 판교의 1.1%보다 10배 이상 높은데다 강남권(강남구 및 서초구) 5.8%와 도심권(중구 및 종로구) 11.7%도 가볍게 웃도는 수치다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 보고서에서 "오는 2023년까지 여의도 권역 내 대규모 프라임 오피스빌딩 공급이 예정돼 있다"며 "이는 향후 공실률에 부정적인 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "여의도에 프라임급 신규 오피스가 대규모 공급되면 이 지역 공실률은 오는 2020년 약 17%까지 확대될 수 있다"고 말했다.

부동산 전문가는 "여의도에 각 오피스들이 공급되는 시점마다 공실률이 상승할 것으로 예상된다"며 "특히 MBC는 주변이 업무지역이라기 보다 주거지역이라서 입지가 다소 약한 게 사실"이라고 말했다.

이와함께 사학연금회관과 우체국이 재건축되면 양호한 입지와 연면적 증가로 장기적인 임대수익 증가를 기대할 수 있다는 분석도 제기됐다. 

부동산 전문가는 "사학연금회관과 우체국은 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역에서 도보 5분 거리로 상당히 좋은 입지"라며 "두 건물 모두 재건축에 따른 연면적 증가를 기대할 수 있다. 재건축된 건물에 공실이 발생해도 장기적으로는 임대수익 측면에 이점이 있다"고 설명했다.

사학연금회관과 우체국도 임차인 모집시 입지적 강점을 내세울 것이라고 강조했다.

사학연금 관계자는 "현재 계획은 여의도 국제금융센터(IFC) 처럼 사학연금회관 건물과 여의도역이 바로 연결되게 통로를 만드는 것"이라며 "사학연금회관은 IFC보다 여의도역과 거리가 가깝기 때문에 입지 경쟁력이 좋다고 본다. 이런 부분을 잘 홍보하면 여의도 내 입주 수요가 있지 않을까 생각한다"고 말했다.

우정사업본부 관계자는 "준공 시점에 적극적으로 임대마케팅을 해서 최대한 공실이 없도록 할 것"이라며 "신축된 건물이 여의도역과 가깝다는 장점도 내세울 것"이라고 말했다.

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