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제2의 선전인가 신기루인가. 남북경협훈풍에 후끈 달아오른 단둥

기사입력 : 2018년05월14일 17:05

최종수정 : 2018년05월15일 15:30

분양 사무실 등기소 , 투자 방문객 인산인해
높은 공실률 인구 부족, 과열 경고음도 솔솔

[타이베이=뉴스핌] 강소영 기자=북한 접경 지역인 중국 단둥(丹東) 부동산 투자 열풍 소식이 연일 중국 신문 매체 지면을 달구고 있다. 현지 부동산 가격이 연일 최고가 기록을 경신하고, 중국 부동산 개발상들도 현지 주택부지 확보에 나선 것으로 알려졌다. 저장성 투기세력 등 중국의 전문 투기자본도 단둥에 진입하는 등 단동 부동산 '투기판'이 겉잡을 수 없이 커지는 양상이다. 

중국 부동산과 경제 전문가들은 최근 단동 부동산 투자 열풍을 '투기'로 보고, 이 같은 행태를 '도박'에 비유하며 경고를 이어가고 있지만 현지 부동산 투기 열기는 쉽게 가라앉지 않고 있다. 

◆ 제2의 선전? 쏟아지는 투자 문의에 판매원 목이 쉴 지경

부동산 투자자들로 북새통인 단동의 한 아파트 분양 사무소 <사진: 텐센트차이징>

지역 경제 위축과 미분양 증가 등 부동산 시장이 극도로 침체돼있던 단동은 지난 4월 20일을 기점으로 '천지개벽'의 변화를 겪고 있다.

이날 북한 조선노동당이 사회주의 경제건설 방침과 탄도미사일 발사 중지, 핵실험장 폐지를 선포한 후 중국의 유휴 투자 자본이 단동 부동산 시장으로 몰려들고 있기 때문.

단동 지역의 부동산 가격이 최근 몇 주 30~50% 이상 급등했다는 뉴스가 연일 쏟아지고 있다. 북한의 개혁개방으로 단동이 제2의 '선전'이 될 수 있다는 희망도 확산되고 있다.

단둥 일대로 부동산 투기 자본이 몰리면서, 현지의 분위기를 전하려는 중국 매체의 르포 기사도 많아지고 있다.

중궈징잉바오(中國經營報)는 최근 몇 차례에 걸쳐 단동을 다녀온 후 현지 부동산 시장의 분위기를 이렇게 전했다.

'현지 한 아파트 영업직원은 쏟아지는 투자 문의에 응답하느라 목이 다 쉬었으며, 또 다른 분양 아파트 사무소는 소진된 아파트 소개 카탈로그를 새로 찍어내도 물량이 부족해 A4 용지로 만든 간이 카탈로그를 사용할 수밖에 없는 상황이다.'

'특히 단동 신구의 아파트 분양 모델하우스 사무소 앞에는 랴오닝(遼寧)과 지린성(吉林의 번호표가 붙은 고가의 호화 자동차들로 꽉 차 있었고, 전국 각지에서 몰려든 투자자들 중 일부는 분양 사무소 앞 땅에 앉아 대충 끼니를 때우는 모습도 자주 보였다.'

'단동의 부동산 가격은 오전과 오후 가격이 다를 정도로 상승세가 가파르다. 현지 부동산 관계자에 따르면, 저장성(浙江省) 전문 투기자본도 단동에 도착하는 등 전문 투기 세력이 속속 유입되고 있다.'

최근 20일 동안 단둥 압록강 변 아파트의 가격은 m2당 4000위안에서 6000~7000위안으로 급등했다. 일부 매물은 8000위안 선에서 거래가 되기도 했다. 압록강에 가장 가까운 매물은 9500위안에도 거래가 이뤄진 것으로 알려졌다. 

'완판' 표시가 붙은 단동 분양 아파트 모형 <사진: 텐센트차이징>

◆ 갈 길 잃은 부동산 투기자본 단동 집결

단동의 부동산 이상 과열은 ▲ 북한의 경제 건설 선언에 따른 북중 접경 지역 수혜에 대한 기대감 ▲ 저렴한 투자 원가와 투기 억제 규제제도 부재 ▲ 중국 기타 지방의 부동산 투기 규제 강화 등 요인이 더해져 나타난 현상으로 풀이된다.

'정책 호재 있는 곳에 반드시 투기 세력이 출몰한다'라는 말이 있을 정도로, 중국 투기 자본은 각종 정책적 호재가 있는 곳마다 찾아다니며 현지 부동산 가격을 올리고 있다.

베이징 부도심으로 주목받고 있는 슝안(雄安)신구, 자유무역지대로 선정된 하이난(海南)의 부동산 시장이 연달아 투기 세력에 몸살을 앓았다.

중국 정부가 이들 지역에 대한 강력한 투기 규제 정책을 발표하면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 투기 세력 앞에 새로운 투기처인 '단동'이 나타난 것.

단동은 그간 북한 리스크, 불경기와 공급 과잉으로 '유령 도시'로 불릴 만큼 부동산 경기가 좋지 않았다. 경기 위축으로 인구 유출도 갈수록 심화되고 있고, 지역 경제 회복도 요원한 상황이었다.

단동시가 지역 경제 활성화를 위해 단동 신구를 설립하고, 북한과 함께 2010년 12월 31일 총 투자 규모 20억 위안의 압록강 대교 건설에 나서기도 했다.

당시 단동시는 압록강 대교를 통해 단동이 북한과의 교역량 80%를 담당하는 북중 경제교류의 최대 교두보가 될 것이라고 자신감을 보였다.

단동시의 경제 활성화 의지에 중국 유명 부동산 개발상들이 속속 현지에서 대규모 아파트 단지 조성에 나섰고, 이 당시에도 한 차례 부동산 가격이 치솟는 현상이 나타난 바 있다.

그러나 압록강 대교가 2014년 완공된 후에도 북한쪽 압력강 대교에 북한 시내로 진입할 도로 공사가 이뤄지지 않아 차량통행이 전혀 이뤄지지 않고, 경제적 효과도 창출하지 못하면서 단동 부동산 시장의 거품이 꺼지게 됐다.

이같은 배경에서 단동은 부동산 투기를 억제하는 다른 지역과 달리 부동산 거래를 활성화하는 정책이 전개돼왔다.

단동 현지를 취재한 중국 매체는 "중국 다른 지역에 마땅한 투자처가 없는 상황에서, 북한발 호재가 터져나오면서 단둥이 투자처로 급부상했다. 저렴한 가격에 정부의 투기 억제 정책도 없어서 부동산 투기가 극성을 부리고 있다"고 보도했다. 

압록강 대교. 2014년 완공 후에도 차량 통행이 이뤄지지 않고 있다.

◆ 전문가들, 단동 묻지마 투기 위험 경고

단둥이 '제2의 선전'이 될 수 있다는 장밋빛 전망이 단둥 부동산 시장을 지배하고 있지만, 유명 경제전문가와 부동산 학자들은 단둥 부동산 투자의 위험성이 매우 높다고 경고를 이어가고 있다.

중국의 유명 경제평론가 예탄(曄檀)은 "하이난다오에 대한 전면적인 투기 억제책이 시행되면서, 유휴 자금이 단둥으로 몰려가고 있다"며 "이들 자금은 단기 시세 차익을 노리는 자본에 불과하다"고 지적했다. 대형 자본이 투기 붐을 일으켜 시세 차익을 노린 후 시장을 떠나면 단둥 부동산 시장이 거품 붕괴로 몸살을 앓게 될 수 있다는 지적이다.

단둥의 부동산 가격이 지속적인 상승세를 이어가기 위해선 현지 경제 활성화와 부동산 수요를 지탱할 충분한 인구가 뒷받침돼야 하지만, 현재 단동은 이 두 가지 요건을 충족하지 못하고 있는 것도 부동산 시장 거품 붕괴 리스크로 꼽힌다.

경기 침체의 여파로 최근 몇년 단둥은 심각한 인구 유출 현상이 나타나고 있다.

최근 3년 단둥시 호적인구는 각각 238만2000만 명, 237만 9000만 명과 235만2000만 명으로 꾸준한 하락세를 보이고 있다. 인구 자연 증가율은 각각 -2.06 ‰, -0.15 ‰,-9.28 ‰로 인구 유출이 지속되고 있음을 나타낸다. 

실제로 중국의 또 다른 매체 제몐(界面)은 현지 부동산의 공실률이 높은 수준이라고 지적했다.

이 매체는 단둥 현지에서 관찰할 결과 최근 투기 자본이 몰리는 압록강변의 아파트의 경우, 저녁이 돼도 불이 켜지지 않는 호실이 대부분이었다고 보도했다.

북한이 기대대로 경제 건설에 나선다 해도 단둥이 '제2의 선전'이 되기엔 여러가지 한계가 있다는 지적도 있다.

선전의 경우 주변의 홍콩과 마카오가 경제 발전을 도왔고, 한때 중국인에게 인기가 많았던 한국의 제주도는 경제 인프라가 충분히 갖춰져 있지만 단동은 경제 기초와 북한 외에 경제 성장을 자극할 지리적 장점이 모두 부족하다는 분석이다.

현지 부동산 시장 관계자는 "단동 시민은 이미 여러 차례 북한발 리스크를 겪으며 현지 사정에 익숙해졌다. 현재 단동 부동산 가격을 올리는 것은 외지인인데, 거품이 꺼지고 매물이 다시 쏟아져 나와도 현지인이 단동 부동산에 투자할 가능성은 적다"며 우려를 표명했다.

투자회수 기간까지 장시간이 필요하다는 것도 투자 리스크로 꼽힌다.

중국 경제 전문가들은 북한이 경제 개발과 개혁개방에 나서고, 단동이 북중관계 교두보로 성장한다는 전망이 실현되기 까지는 상당한 시간과 진통이 필요할 것으로 예상하고 있다.

중국 정부도 단동 부동산 과열 문제점을 인식하고 행동에 나설 것으로 보인다.

단동시 정부는 현지 부동산 거래 활성화를 위해 매년 봄 진행했던 행사를 최근 잠정 취소한다고 밝혔고, 랴오닝 성정부도 현지 감독에 나섰다고 중국 매체가 보도했다.

 

 

jsy@newspim.com

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VIX는 주로 ATM(등가격) 부근 옵션의 프리미엄 시세를 바탕으로 산출되기 떄문에 이미 멀찍이 있던 외가격에서 경보음을 낸 스큐지수보다 한발 늦다. ATM 옵션은 현재 주가와 행사가격이 '거의 같은' 상태를 의미하는 것으로 당장 옵션시장의 주가 상승과 하락에 대한 '양방향 베팅' 상황을 보여준다. 스큐지수가 건물의 '화재감지기'라면 VIX는 화재가 난 뒤에 내부 온도를 보여주는 '온도계'와 같은 셈이다. '스큐지수의 하락→S&P500의 급락+VIX 급등'의 순서는 2018년 8월의 급락장에서도 동일하게 실현됐다. 최근 스큐지수가 최고치를 찍고 하락한 것은 주식시장이 이 패턴을 따르고 있을지도 모른다는 생각을 떠올리게 한다. VIX는 스큐지수가 최고치를 찍었던 지난달 24일 14를 기록했다가 현재 19.5로 올라선 상태다. 아직은 주식시장의 높은 변동성을 예고한다는 '20'을 넘어선 단계는 아니지만 방향성 자체가 위를 향하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. S&P500도 지난달 6일 사상 최고가에서 4% 떨어지는 등 상기의 연쇄 흐름에 동참한 모습이 역력하다. 물론 스큐지수가 과거의 폭락장이나 거친 시세 흐름을 항상 예견한 것은 아니다. 하지만 연준의 정책금리 인하 지연 우려와 시장금리의 급등, 위안화 약세, 주식시장의 높은 밸류에이션, 조만간 출범하게 될 트럼프 2기 행정부에서의 관세 염려 등 주가 하락을 시사하는 퍼즐들이 짜맞춰지고 있다는 점에서 급격한 시세 변동 위험이 현실화될 개연성을 높인다. 특히 위안화 약세의 파급력은 2015년 갑작스러운 평가절하나 2018년 중반 급격한 약세, 2019년 '7위안 돌파' 등의 사례를 통해서 목도한 바 있다. 옵션시장의 우려가 단순한 기우가 아닐 수 있음을 뒷받침하는 재료들이다. 4. 실질금리의 중력장 1월 중순에 진입한 현재는 불안감이 들불처럼 번지기 쉬운 시기라는 점에서 스큐지수 경고에 담긴 의미를 배가시킨다. 과거 통계상 계절적으로 주식시장의 변동성이 확대되는 구간의 초입이다. 페퍼스톤에 따르면 2000년부터 2023년까지 VIX 추이를 월별로 평균해 연중 추이로 그려본 결과 1월 중순부터 3월 중순까지 상승세가 두드러진다. 연초에는 기관투자자가 새로운 투자 전략을 실행하거나 기존 포지션을 조정하고, 또 관련 기간에는 기업의 결산 보고가 맞물려 있어 시세가 각종 재료에 민감하게 반응하는 경우가 많다. 모든 위험자산군의 시세를 주무르다시피하는 '실질금리'가 뜀박질을 재개한 점은 계절성의 현실화 가능성에 무게를 더한다. 미국 물가연동국채 10년물 금리로 본 실질금리는 지난달 초순 1.89%에서 중순 2.25%로 급히 올라섰다가 이달 초 숨고르기를 거친 뒤 최근 7일여만에 2.32%로 '레벨업'했다. 지난달 초순부터보자면 한 달 만에 43bp가 오른 셈이다. 통상 장기국채의 명목 금리가 오른다고 해도 대게 인플레 전망을 반영해 상승한 결과여서 실질금리 상승폭은 상쇄되는 경우가 많다. 이렇게 실질금리 변동성이 작은 편이라는 점을 고려하면 한 달 만에 43bp라는 상승폭은 상당하다고 할 수 있다. 뱅크오브아메리카의 마이클 하트넷 전략가의 표현을 빌려쓰자면 최근의 금융시장 상황은 '터너(전환점)' 임박을 시사하고 있는지도 모른다. 앞서 하트넷 전략가는 실질금리 2.5%를 주시해야 할 지점으로 꼽은 적이 있는데 2.5%에 도달하면 금융시장의 위험자산 회피 성향이 더 강해질 것으로 봤다. 2.5%는 2023년 10월 하순에 기록한 최근 10년 기준 전 고점에 해당한다. 당시 실질금리는 같은 해 7월 1.48%에서 2.5%까지 가파르게 상승하면서 같은 기간 S&P500의 시세를 10% 떨어뜨린 배경이 됐다. 하트넷 전략가에 따르면 현재 실질금리는 이미 지난달 중순부터 2%대로 올라섰음에도 불구하고 종전까지 주식시장의 시세가 어느 정도 방어가 됐던 것은 '강한 경제 펀더멘털이 실질금리 상승의 부정적 영향을 상쇄할 수 있다'는 믿음 때문이었다. 종전의 고점을 넘어서는 새로운 영역으로 진입하면 내성 역할을 해왔던 투자자들의 믿음에 균열이 가해질 수 있다고 봤다. 스큐지수의 급등과 급락이라는 전조가 보여준 경고는 실질금리 2.5% 돌파와 함께 현실화될지도 모를 일이다. bernard0202@newspim.com 2025-01-13 14:12
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"엔비디아 주요 고객, 블랙웰 주문 연기" [뉴욕=뉴스핌] 김민정 특파원 = 엔비디아의 주요 고객사들이 최신 인공지능(AI) 칩인 '블랙웰(Blackwell)'의 주문을 연기하고 있다고 13일(현지시간) 정보기술(IT) 전문 매체 디 인포메이션(The Information)이 보도했다. 매체에 따르면 마이크로소프트(MS)와 아마존닷컴의 클라우드 부문, 알파벳의 구글, 메타플랫폼스 등 소위 하이퍼 스케일러 기업들은 엔비디아 블랙웰 GB200 랙의 일부 주문을 줄였다. 하이퍼 스케일러는 대규모 클라우드 컴퓨팅 및 데이터 관리 서비스를 제공하는 기업을 의미한다. 인포메이션은 이들 기업이 100억 달러어치의 블랙웰 랙을 주문했다고 전했다. 블랙웰 [사진=블룸버그] 이들 기업이 블랙웰 주문을 연기하는 것은 출고 초기 발견된 과열과 작은 결함 때문으로 알려졌다. 인포메이션은 일부 고객사들이 차후 버전을 기다리거나 엔비디아의 기존 AI 칩 구매를 계획하고 있다고 설명했다. 마이크로소프트는 애리조나주 피닉스에 있는 시설에 최소 5만 개의 블랙웰 칩을 탑재한 AI 가속기 GB200을 설치할 예정이었다. 하지만 이 같은 주문 지연이 발생하면서 마이크로소프트의 주요 협력사인 오픈AI는 엔비디아의 기존 세대 칩인 '후퍼(Hooper)'를 탑재한 가속기를 제공해줄 것을 요구했다. 블랙웰은 엔비디아의 향후 실적과 관련해 투자자들의 관심이 집중된 제품이다. 젠슨 황 엔비디아 최고경영자(CEO)는 지난해 11월 4분기 블랙웰 매출이 기존 목표치를 초과할 것이라고 설명한 바 있다. 이날 엔비디아의 주가는 약세를 보이고 있다. 미국 동부 시간 오전 10시 54분 엔비디아는 전장보다 2.69% 내린 132.25달러를 가리켰다. mj72284@newspim.com 2025-01-14 00:58
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