복수 주담대 보유자는 대출 받기 어려워져
총체적상환능력심사제(DSR)는 내년 하반기부터 도입
[뉴스핌=이지현 기자] 내년부터 한층 강화된 여신심사 기준인 신 DTI(총부채상환비율)가 시행된다. 신DTI는 기존 DTI보다 소득은 더 정확하게, 부채는 포괄적으로 반영해 대출 한도를 줄이는 효과가 있다. 신DTI를 적용받는 지역에서는 평균적으로 3100만원의 대출 한도 감소 효과가 있을 것으로 추정된다.
금융위원회는 26일 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 지난 10.24 가계부채 대책의 후속 조치에 해당하는 것으로, 구체적인 신DTI와 DSR(총체적상환능력심사제) 산출법이 담겼다.
◆소득은 정확하게, 부채는 포괄적으로 반영
DTI는 차주의 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비중을 의미한다. 신DTI는 기존 DTI보다 소득은 더 정확하게, 부채는 포괄적으로 반영해 차주의 상환능력을 정확히 평가하는 제도다.
이에 내년부터 신DTI를 적용받는 지역에서 차주는 최근 2년간의 소득을 증빙해야 한다. 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등의 서류를 제출해야 한다. 만약 1년 미만의 소득 증빙만 가능한 경우는 1년 소득을 반영하되 패널티를 부여해 소득을 10% 차감해 DTI를 산출한다.
소득을 증빙한 후 장래소득이 증가할 것으로 예상되는 경우는 DTI 산정시 소득 증가분을 반영해 계산한다. 기존에는 만 40세 미만의 무주택 근로자에 한해서만 장래예상소득을 반영했다면, 앞으로는 연령 제한 없이 반영하기로 했다.
연소득이 없는 퇴직자 등 증빙소득 제출이 어려운 사람은 국민연금이나 건강보험료 납부내역 등의 인정소득, 카드사용액·배당금·이자 등의 신고소득을 활용하면 된다. 다만 이 경우도 패널티가 부여돼 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영된다.
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| <사진=뉴스핌 DB> |
정부는 또 복수 주담대 보유자에 대해서는 대출을 더 조이기로 했다. 우선 신 DTI는 모든 주담대의 원리금을 반영해 산출한다. 또 주담대를 2건 이상 가지고 있으면 두 번째 주담대부터는 만기를 15년으로 제한해 DTI를 산정한다. 이렇게 되면 연간 부채상환액이 늘어나 대출 한도가 줄어드는 효과가 있다.
다만 이사 수요 등으로 불가피하게 일시적 2주담대를 보유한 사람들이 있으므로, 기존 주택을 즉시 처분하거나 2년 이내에 기존주택 처분 및 기존 주담대 상환을 은행과 약정하는 경우는 만기제한을 적용하지 않는다.
예를 들어, 연 소득 7000만원인 A씨가 현재 주담대를 1건 보유하고 있다고 하자. 기존 주담대는 대출금 1억8000만원에 금리 연 3.5%, 20년 원리금 균등분할상환 대출이다. A씨는 만기 30년의 조정대상지역 소재 아파트 담보대출을 받으려고 한다. 현재는 3억8900만원을 대출받을 수 있다.
하지만 신DTI가 도입되면 대출금은 최대 2억원 가량 줄어든다. 만약 기존 주택 처분을 약정하지 않으면 15년 만기 제한이 적용돼 1억8400만원까지밖에 대출을 받지 못한다. 주택 처분이나 주담대 상환을 약속하면 2억9700만원까지 가능하다.
정부가 올해 상반기 동안 국내 한 은행에서 취급된 신규 주담대를 기준으로 신DTI의 영향을 분석한 결과, 신DTI를 적용받는 지역의 차주들 중 8.3%가 제도 변경의 영향을 받는 것으로 나타났다. 이들은 평균 2억5800만원의 대출을 받고 있지만, 신DTI가 적용되면 대출 가능 금액이 2억2700만원으로 3100만원(12.1%)줄어든다.
◆금융회사 여신관리지표인 DSR, 내년 하반기부터 적용
금융회사의 여신관리지표인 DSR은 내년 하반기부터 본격적으로 도입된다. DSR은 주담대 뿐 아니라 신용대출 등 모든 가계대출에 대해 차주의 상환능력을 반영하는 가장 강력한 여신심사 지표다. DSR은 차주의 모든 대출원리금 상환액을 연간소득으로 나눠 산출한다.
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| <자료=금융위원회> |
기본적으로 DSR도 신DTI의 소득 산정방식을 따른다. 다만 우수거래고객의 신용대출 등 증빙소득을 보지 않는 경우는 금융회사가 인정·신고소득을 확인해 DSR을 산출하거나, 소득을 보지 않고 '고(高)DSR'로 따로 분류해 관리할 예정이다.
부채를 반영할 때는 대출 종류나 상환방식에 따라 산정방식을 달리할 계획이다. 주담대는 신DTI와 같은 부채 산정방식을 적용하지만, 전세대출은 향후 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자 상환액만 부채에 포함하는 식이다. 또 신용대출이나 마이너스통장 등은 만기연장 등을 감안해 10년간 분할 상환하는 것으로 부채를 산정한다.
정부는 금융회사들이 고객 특성과 영업, 리스크 전략 등을 감안해 대출심사나 사후관리에 DSR지표를 자율적으로 활용토록 한다는 방침이다. 다만 신규 가계대출 취급액 중 高DSR이 차지하는 비중을 일정 비율 이내로 관리하도록 할 예정이다. 高DSR 기준과, 高DSR의 적정 비중에 대한 기준은 내년 하반기까지 마련할 계획이다.
금융위원회 관계자는 “신DTI와 DSR 도입으로 차주의 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행이 정착될 것으로 기대 된다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이지현 기자 (jhlee@newspim.com)
