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[뉴스핌=김연순 기자] # 다주택자(대출금 2억원)인 40세 직장인 K씨는 서울 강동구에 위치한 아파트에 투자할 계획이 있다. 인근 아파트가 재건축을 해서 향후 투자가치가 충분할 것으로 예상하기 때문이다. 30평대인 이 아파트 시세는 5억원대.

K씨는 당장 내년 1월부터 도입되는 신(新)DTI를 신경쓰지 않는다. 신DTI 도입으로 다주택자의 대출 한도가 줄어들지만 K씨는 주택담보대출을 받을 생각이 없기 때문이다. 투자하려는 아파트는 괜찮은 학교가 인근에 있어 전세값이 매매가의 80%인 4억원 정도에 형성돼 있다. 전세를 끼고 1억원 정도(취등록세 등 감안해도 1억2000만원)만 있으면 아파트를 살 수 있다. K씨는 모아둔 자금과 일부 신용대출로 이 금액을 충당할 예정이다.

정부가 다주택자를 겨냥한 가계부채 종합대책을 내놨지만 부동산 투기 수요를 억제하기는 쉽지 않을 것이란 전망이 나오고 있다. 서울 등 주요 지역의 전세가격이 집값의 70~80%까지 형성돼있어  '갭투자'를 막기엔 한계가 있다는 지적이다.

이번 10.24 가계부채대책의 핵심은 신DTI 도입이다. 현행 DTI는 주택담보대출 수요자의 연소득 대비 상환액을 계산할 때 기존 대출의 이자만 반영했다. 하지만 신DTI는 기존 주택담보대출의 원리금까지 상환액에 포함되기 때문에 대출 한도가 줄어든다.

예를 들어 연봉이 7000만원이고 2억원(용인 소재 아파트)의 주택담보대출(만기 20년, 금리 3.5%)을 가진 직장인이 추가로 집을 살 때 기존 DTI는 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 잡혔다. 하지만 앞으론 원금 1000만원도 연간 상환액에 포함된다. 이 직장인이 투기과열지구(DTI 30%)에서 7억원짜리 집을 추가로 살 때 대출 가능한 금액은 1억8000만원에서 1억200만원으로 줄어든다. 정부는 다주택자의 대출(주담대) 길을 막아 빚을 내 주택을 사는 고리를 끊을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

하지만 K씨처럼 '투자 목적'의 다주택자는 주택담보대출을 받을 유인이 상당 부분 사라졌다. 다주택자의 상당수가 전세값 상승에 기댄 갭투자(전세가와 매매가 차이가 매우 적은 주택을 매입해 단기간 전세가격을 올려 매매가 상승을 유도하는 투자 방식)에 뛰어들기 때문이다.

예를 들어(전세값이 집값의 80% 수준 가정) 매매가 3억원 아파트는 6000만원, 5억원 아파트의 경우 1억원만 있으면 신DTI 도입에 관계 없이 살 수 있다. 순수 주택구입 비용 6000만원, 1억원은 신용대출 등으로 조달할 수 있다.

수차례 갭투자를 경험한 다주택자는 "이번 대책에서 정부가 기대하는 것은 다주택자의 추가적인 주택 구입 의지를 꺽는 것인데 전세보증금 제도 때문에 대출 없이도 아파트를 구입할 수 있다"면서 "신DTI 적용을 받지 않고 집을 살 수 있기 때문에 제도와 현실에 거리감이 있는 것"이라고 말했다.

임진 한국금융연구원 가계부채센터장은 "(이번 가계부채 대책이) 지나치게 쎄지 않고 적절하다"면서도 "아쉬운 것은 DTI 수준에 대해선 아직 얘기가 없어 이것이 어느 정도 강력하게 시행될 지는 모르겠다"고 입장을 전했다.

사정이 이렇다보니 70~80%에 달하는 매매전세가율이 상당 부분 떨어져야 다주택자의 갭투자 의지를 꺽을 수 있을 것이란 얘기까지 나온다. 아울러 가계부채 대책의 약발이 떨어지는 태생적인 한계로 우리나라의 '전세보증금제도'를 지적하는 목소리도 나온다.

익명을 요구한 금융권 관계자는 "정부가 전세보증금제도에 손을 댈 경우 부동산경기가 위태해질 수 있기 때문에 전세보증금제도를 쉽게 건드리지 못하는 것"이라며 "내년 1월 이후에도 집값이 꿈틀꿈틀하고 다주택자가 늘어난다면 그 이면에는 전세보증금을 활용한 갭투자가 여전히 진행되고 있다는 얘기"라고 말했다.

관련 업계에선 내달 발표될 예정인 정부의 '주거복지로드맵'을 주목하고 있다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "이른바 갭투자를 하는 대부분이 다주택자다보니 정부가 주거복지로드맵 상에서 어떻게 갈 건인지 두고봐야 할 것 같다"며 "대출규제 뿐 아니라 등록의무화까지 강하게 가져간다고 하면 다른 측면에서 영향을 줄 것"이라고 전망했다.

[뉴스핌 Newspim] 김연순 기자 (y2kid@newspim.com)